 |
/images/archive/gallery/315/287.jpg רן וולף
ראובן קסטרו  |
|
|
|
|
| עברו 4 שנים מאז שהחלו ערימות הזבל ומחסני הקרמיקה לפנות את מקומם למסעדות, לברים ולמוקדי הבילוי הכי אופנתיים בעיר - וכבר יש מי שרוצים לשכפל את ההצלחה של נמל תל-אביב. לנמל יפו, למשל. בינתיים רושם נמל תל-אביב עוד הישג, כאשר יחלק לראשונה זה שנים רבות דיווידנד לבעליו. רן וולף, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של הנמל וה'בולדוזר' שמאחורי התנופה בו, מספר איך הפכו את "פח הזבל של העיר" למקום הכי לוהט בתל-אביב |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
ליאור ברון
7/6/2005 13:55 |
|
|
|
|
|
|
|
כל מי שמסתובב בזמן האחרון בנמל תל-אביב המתחדש, לא יכול שלא להבחין באנשים מרוצים. ולא מדובר רק בבעלי העסקים שם, שמדווחים על תפוסה מלאה ותורים ארוכים עוד לפני תחילת הקיץ, אלא גם בתיירים שבאים לאכול במסעדות שנושקות למים, במשפחות תל-אביביות שמבלות עם הילדים, וגם בבליינים'רגילים', שפוקדים דרך קבע את בתי-הקפה הרבים.
חזונם של מקימי המדינה על הנמל העברי הראשון קרם עור וגידים במציאות קצת אחרת, וכיום נמל תל-אביב הוא ה' מפלט' מספר 1 של אזור המרכז - הרחק מהפוליטיקה, מהמצב הבטחוני ומהשחיתות.'ניקוי ראש' - זה מה שהנמל משדר, וזה מה שהפך אותו למקום בילוי מוצלח כל-כך.
עד לפני 5 שנים הוא עוד היה מוזנח למדי, ושיכן בעיקר מחסני קרמיקה וערימות פסולת, לצד דיסקוטקים רועשים. "פח הזבל של תל-אביב", כינו את המקום חלק מהתושבים.
אבל המהפך שעבר הנמל ב-4 השנים האחרונות מהווה כיום דוגמה גם לעיריות של חיפה ואשדוד, שמתכננות בעתיד להקים אזורי בילוי בסמוך לנמלים.
בשבועות האחרונים בלבד נפתחו 4 מסעדות וברים חדשים בנמל תל-אביב, והתפוסה של העסקים בו עומדת כיום על כ-95%. יתרת הנכסים בנמל תושכר, ככל הנראה, עד סוף השנה, ואל המגוון הרחב של בתי-קפה והמסעדות יצטרפו בקרוב גם מועדון ג'ז בשם השבלול, וכן ברים חדשים ובהם גלינה ו ספידו-בר. באחרונה נפתחו מתחם קום איל פו, הכולל מסעדה, וחנויות נוספות.
דומה שאת הגושפנקה הרשמית להפיכתו של נמל תלאביב לאטרקציה המרכזית בעיר הוא קיבל בזכות פתיחתו המחודשת של פאב המסבאה המיתולוגי, ששכן בעבר ברחוב דיזנגוף. הבעלים, יענק'לה טל, החליט לאחר התלבטויות לפתוח את המקום הנודע שוב, ובחר דווקא בנמל.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
רוכבים על אופניים בנמל תל אביב (צילום: ראובן קסטרו)
|
|
|
 |
|
 |
|
בעלות משותפת
|
|
|
 |
|
|
|
האחראית למהפך היא חברת אוצר מפעלי ים, שבניהולה של האדריכלית אורנה אנג'ל, (בעבר היועצת של אהוד ברק), ובראשות יו"ר הדירקטוריון תא"ל (במיל') אמי פלנט, שהחליף בשנה שעברה את היו"ר הקודם, משה הנדלס, ונותן גיבוי להמשך הפיתוח.
אוצר מפעלי ים היא חברה ממשלתית, בבעלות משותפת של המדינה (84%), בעלי מניות פרטיים (15%) ועיריית תל-אביב (1%). עד לפני 4 שנים סבל הנמל מחוסר התייחסות מצד משרד התחבורה, והשרים-מרביתם מהמפד"ל - לא פיתחו אותו כמקום בילוי, בין השאר כדי לא לתת לגיטימציה לחילול שבת. אבל בסוף 2001 מונתה אנג'ל למנהלת החברה, ועיריית תל-אביב - שעד אז היתה במחלוקת קשה עם משרד התחבורה-נסוגה בה מעמדתה, והנמל החל לשנות את פניו.
המדיניות החדשה שהובילה ההנהלה, בגיבוי העיריה, דגלה בהוצאת הדיסקוטקים ומטרדי הרעש מהנמל, כדי להופכו למקום של פנאי, בילוי ותרבות לציבור הרחב. אחד השינויים המרכזיים שנעשו הוא חיבור 'חוף מציצים' לטיילת בנמל, מה שמאפשר כיום הליכה ברגל או רכיבה על אופניים מאזור יפו ועד לנמל. בשבועות הקרובים תושלם הקמת הטיילת באזור הצפוני והמזרחי של הנמל, ובסיום העבודות יתחבר שטח הנמל הישן עם אזור מגרשי התערוכה הישנים.
"הביקוש לנמל ממשיך להיות גבוה מאוד", אומר הסמנכ"ל לפיתוח עסקי של הנמל, רן וולף. "בשנה האחרונה קיבלנו כ-500 הצעות להקים פה ברים ומועדונים, אבל דחינו את מרביתן. אנחנו רוצים שהנמל ימשיך להיות מקום סולידי לקהל הרחב, כי הים ואווירת הנמל הם נכס שאסור לקלקל אותו". למרות גילו הצעיר יחסית, 31, כבר הספיק וולף לצבור ניסיון רב במגזר הציבורי. בעבר היה חבר המועצה הצעיר ביותר בעיריית ירושלים, מטעם הסיעה העצמאית 'ירושלים עכשיו'. הוא פרש מהעיריה במהלך שנת 2002, וכיום הוא משלים תואר שני בתכנון ערים בטכניון שבחיפה.
במסגרת אוצר מפעלי ים וולף הוא שותף מרכזי ומוביל בגיבוש התפישה, שלפיה צריך הנמל להיות מקום של תרבות הפנאי - אך מבלי לוותר על אופיו הציבורי. בתחילת דרכו בחברה שימש וולף כמזכיר, אולם מאז הורחבו סמכויותיו וכיום הוא אחראי לגיבוש האסטרטגיה העסקית, המכרזים, העבודה מול הקבלנים והיזמים, תפעול הנמל, ריכוז התביעות המשפטיות ועוד.
"לוולף יש חלק מרכזי בפיתוח הנמל ובהצלחה העסקית שלו", טוענים בעלי עסקים במקום. "באוצר מפעלי ים היו צריכים מישהו שיעזור להפוך את החזון למציאות, והוא בהחלט 'בולדוזר' שלא מפסיק לעבוד. כמעט תמיד אפשר למצוא אותו בנמל - גם בשעות הקטנות של הלילה".
איך שכנעתם את בעלי העסקים, שלא רצו בעבר להתקרב לנמל?
"הם לא האמינו בנמל, כי המחלוקת בין העיריה לבין משרד התחבורה שיתקה אותו, אך כשאנו הגענו נפתח דף חדש ושינה את האווירה. משום שלא היה לנו תקציב בסיסי לשיפוץ המבנים, העדפנו לגבות מהיזמים דמי שכירות נמוכים יחסית, אך חייבנו אותם להשקיע מיליוני שקלים, כדי שהעסקים יהיו ברמה גבוהה. כ-90% מהשיפוצים בנמל מתבצעים על-ידי היזמים, ובניגוד למתחמים אחרים, המדיניות שלנו היא לחתום על חוזי שכירות לתקופה של 5 שנים, עם אופציה ל-5 נוספות. זה מאפשר למשקיעים מרווח נשימה ותכנון לטווח ארוך. אנחנו גם בודקים היטב את המשקיעים, כדי שלא ניקלע לתופעות לא רצויות. הנמל פונה גם לבליינים, גם לבעלי משפחות וגם למי שסתם רוצה לטייל - וזה הסוד שלו".
בעקבות הנהירה, תבוא גם עלייה במחירים. האם אתם מביאים בחשבון שהנמל עלול להפוך למתחם בילוי לעשירים בלבד?
"לא נראה לי שזה יקרה, כי ההיצע בנמל מתאים לכולם. אפשר לאכול ב-500 שקל במסעדת מול ים, אבל גם לנגב חומוס ב-20 שקל . החנויות בנמל הן רגילות, והמחירים שהן גובות נמוכים בחלקם מאלה שבקניונים. חשוב לנו שהנמל יישמר כמקום ציבורי, ושכל אחד יוכל להרשות לעצמו לטייל מול הים".
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
זינוק ברווח
|
|
|
|
|
|
|
הפתיחה המאסיבית של קניונים לא תשפיע על הנמל?
"הקניונים לא מאיימים על הנמל. להערכתי, תהליך היציאה מהקניונים יצבור תאוצה, ותהיה חזרה לרחוב. קניון ארנה בהרצליה, למשל, שנבנה על המים, הוא מיזם מדהים ואיכותי, אבל המרחב הציבורי לא מורגש בו והכל מסחרי מאוד. נמל תל-אביב לא יכול להיות - ולא נרצה שיהיה - כמו קניון ארנה. אנשים רוצים להרגיש טבעי בנמל".
השינויים מתבטאים גם במצבה הכספי של החברה המנהלת את הנמל. תקציב אוצר מפעלי ים זינק מכ-20 מיליון שקל בשנת 2002 ל-40-30 מיליון שקל בשנתיים האחרונות, וכשני-שלישים מהכספים מופנים לפיתוח. אחרי הפסדים בשנת 2001, הרוויחה החברה ב-2002 2.7 מיליון שקל. ב-2003 הרווח זינק לכ-7 מיליון שקל, וב-2004 צפוי הרווח לעמוד על כ-8 מיליון שקל - זאת למרות גידול בהוצאות המימון.
רוב ההכנסות של הנמל כיום נובעות מגביית דמי שכירות וחניה. דמי השכירות בנמל הם מהגבוהים בתל אביב, ונעים בין 25-20 דולר למ"ר לחודש למבנה לא מוגמר, ל-50-40 דולר למבנה שעבר שיפוץ.
אוצר מפעלי ים מתמקדת מאז חידוש הנמל בהשקעת הרווחים בתוכנית הפיתוח, אולם השבוע צפויה להתכנס אסיפת בעלי המניות, כדי לאשר חלוקת דיווידנד בהיקף של מיליון שקל בגין רווחי 2003.
סביר להניח, שגם בגין רווחי 2004 יחולק דיווידנד, ואולי אף בהיקף גבוה יותר. "עד כה נמנעה החברה מחלוקת דיווידנד, בגלל שכל הכסף הושקע בפיתוח. אך מאחר שעבודות הפיתוח צפויות להסתיים בשנה הבאה, תוכל החברה להתגמש יותר בנושא חלוקת הרווחים בשנים הקרובות", טוען וולף.
ההצלחה הכספית של הנמל לא נעלמה מעיני בעלי מניות המיעוט מקרב הציבור. כמה מהם, המיוצגים בידי עו"ד אליעזר לויט, הגישו בקשה לתביעה ייצוגית נגד החברה, המדינה ועיריית תל-אביב. מדובר בכ-15 אלף בעלי מניות, שבעבר רכשו מניות לצורך הקמת הנמל העברי הראשון, או ביורשיהם. הנמל שהוקם אז נסגר ב-1965, ולטענת בעלי המניות, מתעלמת המדינה מזכותם לפדות את מניותיהם.
התובעים טוענים, כי שווי אוצר מפעלי ים מסתכם בכ-72 מיליון דולר (300 מיליון שקל) לפחות, וכי שווי מניות המיעוט מסתכם בלא פחות מ-55 מיליון שקל. המדינה ביקשה מבית-המשפט לדחות את התביעה על הסף, מאחר שתוכנית הפיתוח של הנמל טרם הסתיימה. המדינה טענה גם, כי מדובר בתביעה קנטרנית, וכי שווי מניות החברה נמוך בהרבה מכפי שהוצג בתביעה. עדיין לא ברור לאן תתגלגל התביעה הזו, אבל היא בהחלט מעלה שאלה חשובה לגבי עתיד הנמל, שנמצא כאמור בבעלות ציבורית.
האם הנמל צריך להיות מופרט?
באוצר מפעלי ים סבורים שעדיין לא. "ככלל אנחנו תומכים בהפרטה, אבל המדינה היא זו שצריכה לקבל החלטה אסטרטגית, אם היא רוצה להפריט את אזור החוף או להחזיק בו. אנחנו נכבד כל החלטה", אומר וולף.
למרות דבריו של וולף, אומרים מקורבים לחברה כי בשלב הנוכחי ההפרטה תהיה טעות. "הנמל מתחיל רק עכשיו לממש את הפוטנציאל שלו. הפרטה עכשיו תהיה טעות, ולא תבטא את השווי האמיתי של הנמל. מעבר לכך, אם רוצים לשמור על הנמל כמקום ציבורי, חשוב שהוא יישאר בידי הממשלה. יזם פרטי יסתכל רק על הרווח, וינסה להרחיב את הבנייה במקום".
עיריית תל-אביב, שראתה איך הקונספט החדש בנמל תל-אביב הופך לסיפור הצלחה, מנסה עתה לקדם תוכנית דומה גם בנמל יפו. לצורך כך הסכימה העיריה להעביר למינהל מקרקעי ישראל קרקעות בשווי של כ-60 מיליון דולר, בתמורה להעברת הנמל לבעלותה המלאה - כולל זכויות הניהול במקום. על העיסקה נמתחה ביקורת בגלל השווי הגבוה של הקרקעות שהועברו למינהל, אולם לנוכח ההצלחה של אוצר מפעלי ים, סבורים בעיריה שמדובר בעיסקה טובה.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
'חצי-האי הירקוני'
|
|
|
|
|
|
|
העיריה, באמצעות חברת אתרים, שבניהול ערן גריפל, מתכננת להשקיע כ-100 מיליון שקל בפיתוח נמל יפו ב-4 השנים הקרובות. על-פי התכנון, ימשיך נמל יפו לשמש כנמל דיג, ובמקביל ייעשה שימוש במחסנים הממוקמים בו, שיהפכו למקומות בילוי ותרבות. בנוסף מתוכנן חיבור של הנמל לטיילת החוף הצפונית, שמתחילה בתל-אביב.
באוצר מפעלי ים אומרים, כי הם לא רואים בתוכנית לפיתוח נמל יפו איום על מעמדם: "נסייע לעיריה ככל שאפשר. לנמל יפו יש אופי אחר מלנמל תל-אביב. העיריה מתכוונת לטפח שם 3 מתחמים גדולים, שיכללו חנויות ושטחי ציבור. אנחנו מתייעצים זה עם זה, ואני מקווה שנמל יפו לא יהפוך סתם לעוד קניון", אומר וולף. "בכל אופן, פיתוח הנמל לא יבוא על חשבוננו, ואם התיירות לתל-אביב תמשיך לגדול, יהיה מקום לכולם".
מהנדס עיריית תל-אביב, דני קייזר, טוען כי העיריה תשמור על אופיו הייחודי של נמל יפו. "אנחנו מנסים לעשות בנמל יפו תהליך דומה לזה שעבר על נמל תלאביב, שאין ספק כי הוא הצלחה כיום. התוכנית היא שהמסחר יתבצע בחנויות קטנות, תוך שמירה על השטחים הציבוריים".
נראה כי נמל תל-אביב עומד בפני הפריצה הגדולה שלו, והדילמה הגדולה כעת היא אם לאפשר תוכניות בנייה נוספות של משרדים, בנייני מגורים ומלונות בסמוך לנמל, או להסתפק במתכונת הקיימת והצנועה למדי. בעבר כבר ניסו אנשי עסקים פרטיים, בתמיכת העיריה, לקדם תוכניות בנייה גדולות במתחם הנמל. בשנות ה-70 היתה תוכנית בשם 'עיר ימים', שבמסגרתה היו אמורים להיבנות מרינה, בתי-מלון ומגורי יוקרה, ובשנות ה-90 גובשה תוכנית שנקראה'חצי-האי התל אביבי' - בסגנון דומה. אך 2 התוכניות לא צלחו את אישור ועדות התכנון, ובאחרונה חזרה העיריה לקדם את התוכנית הנקראת 'חצי-האי הירקוני'.
לפי התוכנית שתכנן האדריכל אורי שטרית, מהנדס עיריית ירושלים, ייהרסו חלק מהמבנים במתחם, ובמקומם ייבנו 250 אלף מ"ר של בנייני משרדים, מסחר, מגורי יוקרה ומלונות. התוכנית משתרעת לאורך חוף הים - מהירקון בצפון ועד חוף מציצים בדרום-וכוללת את המחסנים והמעגן של נמל תל-אביב.
מתנגדי התוכנית, ובהם ארגוני הירוקים, כבר טוענים כי אישורה יהרוס את כל ההתקדמות שהושגה בנמל בשנים האחרונות, ושמתחם נמל תל-אביב יאבד את ייחודו ויהפוך לרצועת חוף נוספת חסרת ייחוד.
באוצר מפעלי ים מתלבטים מאוד אם לתמוך בעמדת העיריה, מתוך חשש לערער את מערכת היחסים המצוינת. באופן עקרוני, אומרים בחברה שלא יתנגדו לתוכנית: "לעשות תוכנית גדולה זה בסדר, אבל ב-30 השנים האחרונות עשו הרבה תוכניות שלא יצאו לפועל. צריך להסתכל על מה שקורה בעולם, ובכל מקרה תמיד לשמור על האופי הייחודי של הנמל", אומר וולף, שמעריך גם כי התוכנית תעבור עוד שינויים רבים לפני שתובא לאישור סופי של הוועדה המחוזית. "לאור חוק החופים החדש, אני לא מאמין שתאושר בנייה מאסיבית לאורך החוף".
לעומת וולף, טוען קייזר כי עיריית תל-אביב תמשיך לקדם את התוכנית. "אלה שמתנגדים לתוכנית חצי-האי הירקוני התנגדו בעבר לתוכנית הנוכחית, וכולנו רואים איזו התקדמות הושגה. הפיתוח שמוצע בתוכנית בא לנצל את המצב הקיים. זה לא יפגע במרקם שנוצר בנמל, בדיוק להפך. הציבור אוהב פיתוח על קו המים, וזה מה שנספק לו", הוא אומר.
חוק החופים החדש מגביל אתכם בצורה משמעותית?
קייזר: "ההצלחה של נמל תל-אביב רק מדגישה את הטעות שבחוק החופים. אם הוא היה נכנס לתוקף לפני שנים מספר, לא היינו מצליחים לקדם את הנמל במתכונתו הנוכחית. אין לנו כוונה לסגת מהתוכנית, ואם יהיה צורך, נלך לוועדה לשמירת חופים ונבקש לאפשר לנו את הבנייה במקום".
המאבק על המשך פיתוח הנמל רק מתחיל, אך באוצר מפעלי ים ובעיריית תל-אביב מעדיפים בינתיים לשים את המחלוקות בצד ומרוצים מאוד מהמצב הקיים. "אם ייתנו לנו להמשיך במדיניות הנוכחית, יהפוך הנמל לפנינה בנוף הציבורי. אנחנו זקוקים לשנה נוספת כדי להשלים את תוכניות הפיתוח ולהביא את הנמל לרמה המתאימה. לאחר מכן אפשר יהיה להמשיך לדבר על הפרטה ועל חלוקת רווחים. במדינה שלנו לא מתכננים לטווח ארוך, ולפעמים לא מבינים שצריך להשקיע כדי להרוויח. כל עוד הציבור ירגיש שהנמל משדר אווירה אחרת, אין סיבה שההצלחה תיפסק", אומר וולף.
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
