בונים על כביש 6
בצפון כבר לא יכולים לחכות לכביש 6. בעלי הדירות, המתווכים והקבלנים בונים על קפיצה של עשרות אחוזים במחירי הנדל"ן ועל פריחה כלכלית - בדיוק כפי שקרה בשרון ובשפלה
כבישי הרוחב הנשזרים בו ממזרח למערב - כמו כביש 431 בשפלה, 531 בשרון -9 באזור חדרה - אמורים לטוות את הרשת התחבורתית, שתכניס יישובים רבים למפת הביקושים של מדינת ישראל.
כביש האגרה המחיש בשנים האחרונות את התשובה לשאלה עד כמה חשובה הנגישות למרכז הארץ בעיני רוכשי הדירות. ב-20 בחודש, 8 חודשים לפני המועד המתוכנן, צפוי להיפתח הקטע הצפוני של הכביש (קטע 18), שאורכו 17 ק"מ - ממחלף עירון ועד מחלף תות בכביש 70 (ואדי מילק).
עם פתיחת הקטע, יגיע אורכו הכולל של הכביש ל-138 ק"מ, אותם ניתן לגמוא, תיאורטית, בפרק זמן של שעה ו-20 דקות, במהירות של 110 קמ"ש המותרת בכביש.
"בשעה טובה, ולאחר למעלה מעשור, יהפוך כביש 6 ל'חוצה ישראל' אמיתי", אומר ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. רצועת הכביש החדשה, מדגיש כהן, תהפוך את היישובים הממוקמים לאורך הכביש - מזיכרון יעקב ויוקנעם בצפון ועד קריית גת בדרום - לחלק בלתי נפרד ממפת הביקושים.
לדבריו, מאז השקתו מילא כביש 6 תפקיד של "עוקף גוש דן", שכן הקטעים הראשונים שהושקו היו במרכז הארץ, והראשונים ליהנות ממנו היו יישובי הלוויין במרכז. כעת, הוא אומר, הגיע גם זמן הפריפריה.
שנים רבות נהנו יישובי קו החוף מעדיפות תחבורתית לעומת יישובי ההר והשפלה ממזרח, בזכות כביש החוף (כביש 2) והכביש הישן (כביש 4). בעקבות כך שוקי הנדל"ן המקומיים, שזכו לביקושים גבוהים, פרחו.
גם מרכזי התעסוקה ומתחמי ההיי טק שמחוץ לתל אביב הלכו ונבנו לאורך תוואי הכבישים הללו, דוגמת המתחמים שבהרצליה וברעננה. בכך הונצח הפער בין המערב למזרח, בין הקרוב למרכז הארץ לרחוק ממנו, בין חצי שעת נסיעה לשעה וחצי ויותר. אותו פער תורגם בקלות למחירי נדל"ן, לפחות עד פתיחת כביש חוצה ישראל.
לתושבי הצפון הסמוכים לקטע הכביש החדש יש סיבה להיות אופטימיים. מתברר כי כביש חוצה ישראל לא רק מהווה מקפצה לשווי הנכסים, אלא הוא יוצר תגובת שרשרת של התעניינות מצד יזמים, קבלנים ורוכשי דירות. כל זאת בסיוע רוח גבית חזקה של עליית מחירי הדירות במרכז הארץ.
הערכות של גורמים שונים בענף גורסות כי הגישה לכביש 6 מעלה את שווי הנכסים ב-8% עד 20% ואף יותר - תלוי במצב ששרר טרום סלילת הכביש: עד כמה רחוק היה היישוב מצירים ראשיים, עד כמה קרוב היישוב כיום לכביש חוצה ישראל, עד כמה אקוטית היתה בעיית הפקקים לפני סלילת הכביש החדש ועוד.
השנים האחרונות הולידו לא מעט דוגמאות של שכונות, יישובים וערים מתפתחות באזורי "הפריפריה הקרובה" - כולם על טהרת הקרבה לכביש 6 או לאחד מכבישי הרוחב הנגישים אליו.
"הכביש הביא לשינוי נדל"ני
אף שטרם נפתח הקטע הצפוני לציבור, השפעתו מורגשת בשוק הנדל"ן המקומי כבר משנת 2004 - השפעה שהלכה והתחזקה ככל שהתקרב מועד פתיחתו.
"הבתים וההרחבות בפרדס חנה-כרכור (הנקודה שבה מסתיים כיום הכביש), ההרחבות ביישובים כמו מאור גבעת נילי, פרויקט 'יובלים' בכרכור, פרויקט 'חלומות זיכרון' בזיכרון יעקב - כל אלה נהנו מביקוש היסטרי", מספר סביון. לדבריו, בפרויקט "יובלים" בכרכור עלה שווי הדירות ב-50-60 אלף דולר, שהם כ-20%.
בדרום הארץ מתחיל כביש 6 בצומת בית קמה, אולם ההשפעה הגדולה שלו נרשמה דווקא באזור השפלה - ביישובים דוגמת חדרה, באר יעקב וכפר מנחם.
אף על פי שרבים בענף זוקפים לזכותו של כביש חוצה ישראל את עליית מחירי הנדל"ן, קשה לבודד את השפעתו ממכלול הגורמים המשפיעים על השוק הנדל"ני, כמו חיבור למסילת רכבת, עליית מחירי הנדל"ן במרכז הארץ ומלאי דירות דל ביישובים השונים.
אזור השפלה, כאמור, מהווה דוגמה בולטת במיוחד לאופן שבו יכול כביש אורך לקרב אזורים מרוחקים למרכז ארץ, ובד בבד לתודעת הציבור, הרי זה אזור השפלה. יישובי גדרה נתפסו בעבר כמקום רחוק ובלתי נגיש בעליל בטווח זמן סביר.
המחשבה להתגורר באזור ולעבוד במרכז הארץ או בצפונה היתה בלתי נתפסת. אולם פתיחת מחלף שורק של כביש 6 והחיבור לכביש 7 בואכה כביש 40 הביאו לנגישות נוחה לאזור ויצרו גל ביקושים, בעיקר מצד עובדי פארקי התעשייה לאורך הכביש - בראש העין, בשוהם, במודיעין ועוד.
מדובר בשורת מושבים ויישובים שנמצאים בטווח שבין מחלף שורק למחלף נשרים, בהם גדרה, מזכרת בתיה, קריית עקרון, מושב מצליח, באר יעקב ונס ציונה, שקיבלו חיזוק נוסף גם מכביש 431 שנפתח לאחרונה.
משה שטרית, המשווק את פרויקט The Village במערב באר יעקב, אומר כי כביש 431 שנפתח לפני כמה חודשים יצר מהפך בדומה לזה שהתרחש בזיכרון יעקב: "אם לפני כן כ-70% מהרוכשים הגיעו מאזור ראשון לציון והסביבה, הרי שכיום למעלה ממחצית הרוכשים והמתעניינים מגיעים מגוש דן והשרון, מה שנחשב בעבר לדמיוני".
שטרית מדגיש כי מדובר לא רק בקיצור מרחק וזמני נסיעה, אלא גם בפסיכולוגיה של "לנסוע ללא רמזורים". המחירים בפרויקט עומדים על כ-1.35 מיליון שקל למיני קוטג' ועל כ-1.75 מיליון שקל לפנט-דופלקס - כ-15% יותר מהמחירים בתקופה שלפני פתיחת 431.
מי שהצליח לתפוס את הרכבת בזמן הוא היזם יוסי לוינסקי, בעלים ומנכ"ל של חברת יוסי לוינסקי ושות', הבונה כיום 112 דירות במושב מצליח שבין רמלה לצומת ביל"ו. מאז רכש את הפרויקט, שבמקור היה שייך לחפציבה, מחירי הדירות באזור נמצאים במגמת עלייה.
להערכת לוינסקי, פתיחתו של כביש 431 - כביש הרוחב לכביש 6 - הביאה לעלייה של 20% במחירי הדירות ביישוב. רמות המחירים הנוכחיות עומדות על כ-740 אלף שקל לדירת 3 חדרים ועל 840 אלף שקל לדירת 4 חדרים וחצי.
"פתיחתו של כביש 431 מאפשרת נסיעה של 7 דקות ממצליח לראשון לציון ולחולון ושל 12 דקות מתל אביב", הוא מספר, "בזכות זה מגיעים אלינו עכשיו דיירים חדשים מראשון לציון, מרחובות, מנס ציונה, מרמלה ומהמושבים באזור".
"אני יודע שהרבה אנשים מחכים שייפתח הקטע החדש של כביש 6 ומצפים לעליית מחירי הנדל"ן", מעיד דוד שטוהל, זכיין רשת התיווך רימקס ביוקנעם, "בשנים האחרונות נרשמה כאן עליית מחירים משמעותית, אבל לדעתי זה בעיקר בשל העובדה שלא היתה הרבה בנייה בעיר.
"בכל זאת, אני מניח שלכביש תהיה השפעה גם על מחירי הנדל"ן. לפני פתיחת הקטע החדש יכולת להיכנס לכביש 6 ליד ואדי ערה ולהגיע לנתב"ג בתוך שעה - אני מעריך שהוספת הקטע החדש תחסוך לפחות 20 דקות".
כשבודקים מה עשו מחירי הנדל"ן ביקנעם מאז שנת 2004, מגלים עלייה של עשרות אחוזים - שילוב של מיעוט בנייה, פארק היי טק ונגישות לכביש 6. "קוטג'ים חדשים יחסית, בשטחים של כ-140 מ"ר, נמכרים כיום ב-1.2-1.4 מיליון שקל. אותם בתים נקנו בשנת 2004 במחירים של 800-850 אלף שקל", מסביר שטוהל. ובכל זאת, צריך לזכור שבמחיר של דירת 3 חדרים בתל אביב ניתן לרכוש ביקנעם קוטג' חדש ומכונית.
אחד האזורים המזוהים עם התפתחות כביש חוצה ישראל הוא קבוצת יישובי ה"צורים" שבשרון - צור יצחק, צור נתן וצור יגאל, שליד כוכב יאיר.
יישובי השרון הללו נמצאים סמוך לקו התפר עם כפרי המשולש, מצפון לקלקיליה ולקיבוץ אייל, אזור שבעבר ניתן היה להגיע אליו רק דרך כפר סבא. מאז נפתח הכביש, מאפשר מחלף אייל בכביש 6 גישה נוחה לאזור, והיישובים הללו הפכו לאלטרנטיבה של ממש לזוגות צעירים המעוניינים להישאר בשרון.
חברות בנייה רבות הימרו על האזור, ובשלושת היישובים נרשמה עליית מחירים תוך כדי בנייה ושיווק. לפני שנתיים בדיוק החלה חברת צ.מ.ח המרמן לשווק את פרויקט "יערה" בצור נתן. בשלב הטרום שיווק (הפריסייל) הוצעו בפרויקט דירות 4 חדרים במחיר של החל מ-720 אלף שקל; כיום מגיע מחיר דירה זהה לכ-1-1.1 מיליון שקל.
גם סלילת כבישי הרוחב באזור קיבלה משמעות נדל"נית. חברת י. זילברמינץ בונה בימים אלה את פרויקט "פעמוני חורש" ביישוב צור יצחק. לדברי זאב מילנר, מנכ"ל החברה, "כביש 6 מקצר בכשליש לפחות את זמן הנסיעה של מי שעובד בגוש דן, ומקל משמעותית על מי שרוצה להגיע דרך כביש 531 לכפר סבא ולהוד השרון בשעות הבוקר".
מילנר מספר כי מאז שנפתח כביש 531, נרשמה עלייה נוספת של 8%-10% במחירי הבתים. מחירי דירות הגן ודירות הפנטהאוז בפרויקט כבר מגיעים ל-1.45 מיליון שקל.
המיקום בסמוך לכביש מוסיף לביקוש הרב ובעקבותיו ניכרת עליית מחירים כללית באזור השרון, במסגרתה בתים ביישובים הכפריים נמכרים במיליוני שקלים. וכך בהתאם, מחלף אחד צפונה - מחלף ניצני עוז - מחבר את הנוסעים בכביש לקבוצת המושבים ניצני עוז, אחיטוב, בארותיים, עולש ויד חנה. אלו הפכו לאלטרנטיבה הזולה ביותר כיום למבקשים לרכוש בית במושב או ביישוב כפרי.
לדברי עוזי גיל, המתמחה במושבי אזור השרון, "בניצני עוז ניתן להשיג היום בית בהרחבה על מגרש של חצי דונם ב-1.6 מיליון שקל - זה המחיר הנמוך ביותר באזור וגם הוא צפוי לעלות בעקבות מצאי הנכסים הנמוך והקרבה לכביש 6".
"לקטע הכביש החדש יש חשיבות אדירה - אני זוכר שכשהייתי ילד, כמה קשה היה להגיע לזיכרון - היו רק שני נתיבים, אחד צפונה אחד דרומה. מאז יש את כביש החוף, את הכביש הישן, שעובר עכשיו עיבוי נתיבים, ואת הקטע החדש של כביש 6, שיכניס עוד 3 נתיבים לכל צד.
"אנחנו מדברים בסך הכל על 14 נתיבים", מספר יואב אתיאל מקבוצת בראל נכסים בזיכרון יעקב. החיבור החדש לכביש 6 יאפשר להגיע ממרכז המושבה ועד נתב"ג בתוך כשעה ללא אף רמזור. לירושלים זה עוד 20 דקות".
המושבה הוותיקה זיכרון יעקב תמיד משכה אליה מתעניינים, כאשר מה שעמד לה לרועץ היה חוסר הנגישות, שהולך ומתפוגג עם הזמן, ולא רק בשל פתיחת הקטע הצפוני של חוצה ישראל. מערך תחבורתי שלם מבליט את מיקומה על המפה - הוספת מסילות רכבת, סלילת כביש הרוחב מספר 9 ובניית מנהרות הכרמל מצפון.
"תהיה לקטע החדש השפעה אדירה על זיכרון, פרדס חנה והסביבה - גם עבור אלה שעובדים ביקנעם, שהפכה למרכז לוגיסטי והיי טקי גדול", טוען אתיאל.
המוצר הנדל"ני וגם המבוקש ביותר בזיכרון יעקב הוא בתים צמודי קרקע. אלא שמלאי קרקעות והיצע נכסים מוגבל הביא לכך שמחירי הבתים הפרטיים מתחילים מ-1.8 מיליון שקל לבתים על מגרשים של 200-330 מ"ר. חלק מהיזמים הבינו את הפוטנציאל הגלום בכביש המתוכנן, ובשנים האחרונות צמחה אלטרנטיבה לצמודי הקרקע בזיכרון - מיזמי דירות למגורים.
אחד הפרויקטים הגדולים והמוכרים הוא פרויקט "חלומות זיכרון יעקב" של שיכון ובינוי ואמירי גן, הכולל 770 דירות. מחיר דירת 4 חדרים בשטח 130 מ"ר בפרויקט מתחיל ב-1.17 מיליון שקל.
לדברי עודד תורג'מן, מנכ"ל אמירי גן, "פתיחת כביש 6 בזיכרון יעקב מצפון ובגדרה מדרום מטשטשת את גבולות הפריפריה והופכת את המקומות האלה למאוד נגישים ומהירים להגעה. לכן אנו צופים בהם עליית מחירים עתידית של עד 8% ואפילו למעלה מכך".
לדברי יוסי שושני, המשווק את פרויקט המדורגים TERASS המוקם אף הוא בזיכרון יעקב, נוצר בחודש האחרון שינוי בפילוח הרוכשים. אם עד יוני היו מרבית המתעניינים מאזור חיפה וזיכרון, הרי שכיום, כ-40% מגיעים מאזור השרון ו-20% מגוש דן.
החישוב כמובן הנו קיצור בזמן ובנוחיות הנסיעה דרך הכניסה החדשה הצפויה במחלף עין תות הסמוך. "תדמיתה של זיכרון יעקב כעיירת קיט אירופית התחזקה בשנים האחרונות", אומר שושני, "והאפשרות לגור במקום מיוחד, ירוק ושלו הצופה אל הים מחד, וליהנות מנגישות אל עורקי התחבורה הראשיים למרכז הארץ ולחיפה מנגד, מדברת אל לבם של רבים".
נא להמתין לטעינת התגובות
