מהמרים על הפשרה: בועת הנדל"ן הגיעה גם לקרקעות החקלאיות
הסוחרים מהמרים על הפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה, ובפי-גלילות זינק מחיר הקרקע מ550- אלף דולר לכמיליון דולר. גם ברשפון ובכפר שמריהו מרגישים התעוררות - אחרי עלייה של 20% במחירי הקרקעות בתוך שנתיים
◄ מה חשוב לדעת: כך תרכשו קרקע חקלאית לקראת הפשרה
גורמים בענף הנדל"ן מספרים על זינוק של עשרות אחוזים, במקרים מסוימים אף הכפלה, של מחירי הקרקעות החקלאיות בשנה האחרונה. לעיתים די בשמועה או בידיעה בתקשורת על כוונה להפשיר קרקע כדי להקפיץ את מחירה, וסוחרי הקרקעות ממהרים לרכוש ולמכור הלאה.
"בעשרת החודשים האחרונים היה כאן טירוף", מספר למעריב עסקים מתווך המתמחה במכירת קרקעות חקלאיות באזור רצועת החוף. "אנחנו מרגישים שינוי משמעותי ברמות הביקושים לקרקעות חקלאיות, והמחירים כמעט הכפילו את עצמם. כמובן, ככל שמתקרבים לים המחיר עולה".
סוחרי הקרקעות לוטשים עיניים לעבר הקרקעות החקלאיות של אזור המרכז, שהפשרתן לבניית מגורים תהפוך אותן למכרה זהב. הם מוכנים לקחת את הסיכון ולהמתין גם 15-10 שנה אם צריך. חלקם פורט את הקרקעות לכמה מגרשים קטנים ומוכר אותם הלאה ברווח, אחרים פשוט ממתינים לעליית המחירים ולהפשרה המיוחלת, שתהפוך אותם לעשירים.
אחת הדוגמאות הבולטות לעליית המחירים הוא מתחם פי-גלילות שבין תל אביב להרצליה. המתחם משתרע על שטח של כ1,800- דונם, מתוכם 167 דונם ששימשו את חוות הגז של דור-אלון, ומתוכננים להיבנות בו מאות יחידות דיור.
עד לפני כשנה וחצי עוד ניתן היה לרכוש באזור מגרשים חקלאיים ב550- אלף דולר לדונם, אלא שתוכנית חדשה, שנמצאת עדיין בחיתולים (ואף זוכה להתנגדויות מצד ארגונים ירוקים וארגוני סביבה), מדברת על אפשרות של בנייה של 9,000 עד 15 אלף דירות בחלקים מהמתחם. מתברר כי די היה באפשרות הזו כדי לעורר את שוק הקרקעות באזור.
"קשה מאוד
לנגד עיניהם של הרוכשים, ניצבים פרויקט למגורים ותוכניות שכבר אושרו באזור. כך, למשל, במתחם קאנטרי גלילות הסמוך אושרה תוכנית להקמת מאות יחידות דיור ושטחי מסחר. מצפון, מקודמת תוכנית חדשה שתהפוך את השדות החקלאיים באזור לשטחי מסחר, שטחים ירוקים ובנייה של אלפי יחידות דיור סמוך לקיבוץ גליל-ים.
גם שטחי הדיונות המעטים, שיודעת להציע תל אביב לצד רצועת החוף הצפונית, הפכו ליעד מבוקש עבור סוחרי קרקעות ומשקיעים פרטיים. הסיכויים להפשרה לא נראים אמנם בטווח הנראה לעין, אך לספקולנטים חוקים משלהם. בצפון העיר, סביב מלון מנדרין ופרויקט המגורים סי.אנד סאן, היה ניתן לפני כשנה וחצי לרכוש דונם אדמה בקרבת הים במחיר של 700 אלף דולר. מאז כבר עלה המחיר לכ900- אלף דולר.
"העניין השיווקי פה קצת מטעה", טוען מתווך הקרקעות. "האנשים שרוכשים את הקרקעות הללו מקבלים כל מיני הבטחות, ונמצאים תחת הרושם שאוטוטו ההפשרה תקרה. אבל ההערכה שלי היא שיעברו לפחות 15 שנה עד שזה יקרה".
לא רחוק משם, לכיוון דרום מזרח, נמצא מתחם "הגוש הגדול" שבו מצוי גם שדה התעופה דב הוז. הפרסומים על פינוי אפשרי של שדה התעופה, וכן תוכניות עתידיות לפתח את המשכו הצפוני של רחוב אבן גבירול, נתנו גם הם זריקת מוטיבציה לנדל"ניסטים שמבקשים לראות את הנולד. גם ריבוי בעלי הקרקע במתחם וסחבת של 3 עשורים לא הרתיעה משקיעים רבים. המחיר המבוקש כיום על דונם אדמה באזור נע בין 750-650 אלף דולר לדונם, לעומת כ400- אלף דונם לפני כשנתיים.
בקו החוף של אזור המרכז מורגשת התעוררות גם בקו התפר שבין ראשון לציון ובת ים. רכישת הדיונות באזור החלה כבר בשנות ה50- על ידי קבוצות משקיעים, שמאז השביחו את הקרקע וחלקה אף הופשרה. בחלק אחר של האזור ישנה תוכנית הפשרה בשלבים התחלתיים, מה שהוביל לביקושים גבוהים. מחירי הקרקעות באזור נעים כיום בין 2.6 מיליון שקל לדונם קרקע בקו השני מהים, וכ3- מיליון שקל לדונם בקו הים הראשון.
גם שטחי החקלאות הנרחבים של אזור השרון הפכו כבר מזמן ליעד נדל"ני מבוקש, בין היתר, בשל הביקושים הגבוהים ועליות המחירים באזור. "בשנה האחרונה אני יכול להעיד על עלייה של 25%-20% במחירי הקרקעות החקלאיות באזור", אומר צפריר ורטנפלד מתיווך תילן בהרצליה.
בנייה במתחם "חוף תכלת", הממוקם מזרחית למרינה בהרצליה, הוא חלומו של כל יזם. שמועות ופרסומים מקומיים על הפשרה אפשרית משכו לאזור סוחרי קרקעות נוספים, ובשנה האחרונה עלה המחיר מ450- אלף דולר בממוצע לדונם ל650-600- אלף דולר לדונם.
"הרוכשים הם לרוב נדל"ניסטים בעלי הון, שקונים ואוספים קרקע וקונים מכל הבא ליד", מסביר ורטנפלד. "זה קורה בכל המתחם שבין אזור התעשייה בהרצליה ועד מלון מנדרין, אבל תוכניות כאלה לא יתממשו לפני שיוקם מחלף באזור שינקז את התנועה".
גם במרחב החקלאי שבין כפר שמריהו לרעננה נרשמה לאחרונה תנועה ערה של רוכשי קרקעות, שחלקן מעובדות כיום על-ידי אנשי מושב רשפון. מחיר דונם עומד כיום על 500 אלף דולר בממוצע, והוא משקף עלייה של כ20%- בתוך שנתיים. "הפשרת הקרקעות הולכת יד ביד עם צירי התנועה, שלאורכם תתפתח בנייה. פתיחת כביש 531 מגלמת בתוכה אופציות חדשות להפשרת קרקעות, וזה אחד השיקולים של הרוכשים", מספר ורטנפלד.
מכיוון שמדובר בסוג של הימור, שווי הקרקעות יודע לרדת ולהותיר את הרוכשים עם קרקע חסרת ערך. כך קרה לרוכשי הקרקעות ברצועה שבין קיבוץ שפיים להרצליה, שלפני כשנתיים הוכרזה כשטח ירוק וכפארק מטרופוליני, ובכך נסתם הגולל על פנטזיית ההפשרה לבנייה. "עד לפני 6-5 שנים אנשים רכשו קרקעות באזור במחירים של כ150- אלף דולר לדונם. היום אותם אנשים תקועים עם קרקע חסרת ערך, ואי אפשר למכור אותה", אומר ורטנפלד.
יישובי אזור השפלה משופעים גם הם בלא מעט אדמות חקלאיות. פתיחת כביש חוצה ישראל (כביש (6 וכביש 431 העלו באחת את האטרקטיביות של האזור. "בשנתיים האחרונות נרשמה עלייה של כ50%- במחירי הנחלות החקלאיות", אומר מאיר כריחלי, מנהל מחלקת השפלה ברשת התיווך אנגלו-סכסון.
מדובר בנחלות במושבים חקלאיים, שלצד חלקה קטנה המיועדת למגורים (חלקה א'), רוכשים גם את האדמות החקלאיות בשטחים של 20-10 דונם שנמצאות בקרבת היישוב. איש מהם, מיותר לציין, אינו איכר או חקלאי. חלקם רוכשים את הקרקע, תוך ידיעה שהיא גובלת עם שטחי עיר סמוכה, ואלה ייהנו מההפשרה במידה שהעיר תתרחב; אחרים מחפשים את היישובים שבהם טרם בוצעה ההרחבה, וכך יזכו לבית במושב בחלקות מגורים נוספות.
"מושב משמר איילון, למשל, הוא אחד הבודדים שלא בוצעה בהם הרחבה", מסביר כריחלי. "כל קונה פוטנציאלי לוקח בחשבון, שבעתיד הקרוב יפשירו את הקרקעות לבנייה והוא יזכה במגרש". אבל לא מדובר רק בהפשרה למגורים. "אם מתחם איירפורט סיטי, שהוקם על קרקעות מושבים, ימשיך להתפתח ולהתרחב, יהיו מושבים שיגזרו קופון", מוסיף כריחלי.
לדבריו, הצירוף של התפתחות צירי התנועה, יחד עם הפוטנציאל של קרקעות חקלאיות, הקפיץ את גרף המחירים כלפי מעלה. כך, לדוגמה, נחלה במושב כפר שמואל נמכרה לפני שנתיים בכ3- מיליון שקל, כאשר המחיר המבוקש כיום על נכס דומה הוא מעל ל5- מיליון שקל.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם