אטיאס: "אי אפשר לפתור מחסור של עשור בשנה אחת"
רצים לדירה - פרויקט מיוחד: לא קל להיות שר הבינוי והשיכון בימים אלה, במיוחד אם אתה אריאל אטיאס, שהחליט ללכת נגד האוצר והרגולטורים ולהוריד את מחירי הדירות. "התפיסה הנוכחית לא חכמה ולא מאפשרת איזון בשוק", הוא מכריז. בינתיים התוצאות מתסכלות
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: מהצד השני של הכביש: אזורים זהים, מחירים שונים
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: תאגיד המיחזור: למה כדאי למחזר את המשכנתא
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: פרויקט מסלול: כל הדרכים לקחת משכנתא
העמידות האיתנה של שוק הנדל"ן הישראלי בפני השפעות המשבר הפיננסי העולמי נחשבה עד לא מזמן לאות כבוד - סימן חיובי המעיד על יציבותו של המשק הישראלי. אולם מבט לאחור מראה כי העשור האחרון, שרובו התאפיין בקיפאון בענף, מסתיים בשנתיים שהפכו את הקערה על פיה, שינו לחלוטין את פני שוק הנדל"ן - והפכו אותו לבעיה כלכלית-לאומית ממדרגה ראשונה.
לא קל להיות בימים אלה שר הבינוי והשיכון, בעיקר אם אתה אריאל אטיאס, שהולך נגד הזרם. אל מול המציאות העגומה, שבה זוגות צעירים רבים נאלצים לגנוז את החלום לרכוש דירה, ניצב אטיאס כקול בודד מעל כל במה ומבטיח שירידה במחירי הדיור בוא תבוא.
כבר שנה מאז נכנס לתפקידו הוא מוביל מדיניות של שחרור קרקעות לבנייה כדי להגדיל את היצע הדירות, אך נתוני השוק לא משחקים לידיו - ולא מורגשת ירידה במחירי הדירות. אולם גם אטיאס יודע שנדל"ן הוא ריצה למרחקים ארוכים, ולכן הוא מוסיף לומר דרך קבע את המשפט: "לא עליי לסיים את המלאכה, ואין אני רשאי להיבטל ממנה".
ההנחיות של המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, להקשיח את מדיניות מתן המשכנתאותולהגבילה לשיעור של 60% (בשיעור גבוה יותר תיוקר הריבית לנוטל המשכנתא) תפסה את אטיאס כשהוא נמצא בחזית אחרת של השוק - בעודו עסוק, כאמור, בהגדלת היצע הקרקעות לבנייה. הרעיון שעמד בבסיס ההחלטה היה לצנן את השוק באמצעות ויסות עקומת הביקושים, בראש ובראשונה מצד רוכשי הדירות להשקעה שהציפו את השוק.
"מאחר שריבית המשכנתאות היא הנמוכה ביותר מזה 30 שנה, לפי עדותו של המפקח על הבנקים, שוק המשכנתאות הפך ל'דלק' שמעלה את מחירי הדירות. הריבית במשק הרי לא נגזרת רק לפי שוק הנדל"ן, ולכן נוצר מצב שבו הריבית הנמוכה חלה גם על המשכנתאות", מסביר אטיאס.
זה נשמע צעד מתבקש במצב של עודף ביקוש.
"הרעיון מבורך, בתנאי שהוא ממוקד במשקיעים. בשנת 2009 רוכשי הדירות להשקעה היוו 45% מרוכשי הדירות בתל אביב ו-30% מכל רוכשי הדירות בישראל - כפול מבשנה הקודמת. לכן נכון יותר היה לפגוע במשקיעים באופן נקודתי ולהרחיקם מהשוק - למקד את הגדלת הריבית במי שכבר יש לו דירה ורוכש דירה נוספת להשקעה".
"היום כל מי שיש לו 200 אלף שקל פנויים יכול להיכנס לשוק הדירות כמשקיע. אלה משקיעים שלרוב מתמקדים בדירות יד-שנייה - בדיוק אותן דירות שמחפשים הזוגות הצעירים. המהלך היה יכול לפתור לפחות חלק מהבעיה, אך בפועל ההנחיה תייקר את המשכנתא באופן שווה לכולם ולא תיתן שום יתרון יחסי לזוגות הצעירים. זה לשפוך את המים עם התינוק".
אתה באמת חושב שיש להשתמש בשוק המשכנתאות ככלי חברתי שנותן העדפה למגזרים מסוימים?
"נושא המשכנתאות עובר כחוט השני בכל שוק הנדל"ן. בשוק המשכנתאות אין כיום הבדל בין רכישת דירה בדימונה לרכישת דירה במרכז תל אביב, ואם כבר יש לך 10 דירות או שאתה רוכש דירה ראשונה - לך תתמודד לבד עם השוק. זו תפיסה לא נכונה ולא חכמה, שלא מאפשרת איזון בשוק הדירות. המפקח על הבנקים, אם היה מקשיב למה שקיבל תמיכה גם בוועדת הכלכלה, היה יכול לפחות לשקול לייקר את המשכנתאות למשקיעים לתקופה של חצי שנה. אם זה לא עובד, תמיד אפשר למצוא פטנטים אחרים".
מה עוד אפשר לעשות כדי להרחיק את המשקיעים?
"יש סדרה של פעולות, חלקן בתחום המיסוי, שניתן לבצע כדי להשפיע על השוק. למשל, שינוי הנושא של פטור ממס שבח. רוכש דירה שנייה להשקעה מעדיף היום להחזיק בדירה לפחות 4 שנים כדי ליהנות מהפטור ממס שבח בזמן המכירה. זה מונע מהרבה משקיעים לשחרר דירות לשוק. זה אחד הכלים".
הצד השני של אותו מטבע הוא עקומת ההיצע. שוק הדירות בישראל צבר פער מצטבר שנאמד ב-70 אלף דירות. מדי שנה מתווספים למשק כ-45 אלף בתי אב,
למרות כל המאמצים שלך להגדיל את כמות הקרקעות לבנייה, עדיין לא רואים את ההשפעה בשוק ואתה חשוף ללא מעט ביקורת.
"בעשור האחרון לא עסקו בישראל בתכנון - עבדו ב'טייס אוטומטי' ולא היתה מדיניות. מאז כניסתי לתפקיד לקחתי את זה כיעד. נכנסתי בעיניים פקוחות למהלך שאני יודע שהוא קשה. ידעתי שעליי לעשות את זה בנחישות ושזה ייקח זמן. הדיור הוא נושא מרכזי שמשפיע על כל ישראלי, והמשימה היא עוד יותר קשה, כי אי אפשר לפתור מחסור של עשור בשנה אחת. על כל פרויקט צריך לשבת עכשיו מחדש עם משרדי ממשלה אחרים, להסיר חלק מההתניות שמעכבות את הפרויקטים ולתקצב אחרים. זה תהליך ארוך ומורכב".
אחת הבעיות של הבנייה החדשה בשוק המגורים היא המחסור בדירת קטנות. בעשור האחרון השתנה תמהיל הדירות - בהתאם לביקוש ולטעם של הקהל הישראלי - והתייצב בעיקר על דירות גדולות ויקרות יותר, בנות 4-5 חדרים ומעלה. בפרויקטים שבנייתם הסתיימה במהלך העשור האחרון קשה למצוא דירות קטנות וזולות. לאחרונה חלק מהקבלנים בונים דירות קטנות, המיועדות בעיקר למשקיעים שהופכים אותן לדירות להשכרה.
בשורת החלטות שקיבלה לאחרונה ועדת השרים לרפורמה בקרקעות, שבה חבר אטיאס, נקבע כי כל תוכניות הבינוי שהוצאו בעבר ויוצאו בעתיד לבנייה על קרקעות המדינה, יכללו לפחות 20% של דירות קטנות בנות 3 חדרים, כדי לאפשר לרוכשי הדירות הראשונות לרכוש מוצר זול יותר.
"המחסור בדירות הקטנות הוא אחד הגורמים המשמעותיים לעליית המחירים דה-פקטו", טוען אטיאס. "אם אתה אומר לזוג צעיר שירכוש דירת 4 חדרים או כלום, פירושו של דבר דירה ביותר ממיליון שקל. בכך שאתה מייצר רק מוצרים יקרים, אתה דוחק את הצעירים. לכן קיבלנו החלטה אגרסיבית שכל מוסדות התכנון - של מינהל מקרקעי ישראל, של משרד השיכון ושל משרד הפנים - יחויבו להקצות 20% מהדירות בפרויקטים לטובת דירות קטנות. זה יובא גם כתנאי במכרז".
זו פעולה שגם ראשי עיר יכולים לעשות במתחם העיר שלהם. מדוע נדרשת כאן סמכות נוספת?
"קודם כל, ראשי הערים רואים רק את האינטרס הצר של העיר שלהם, וצריך שגם לשלטון המרכזי יהיה מה לומר. בנוסף, למרות שיש להם הסמכות, ראשי הערים במרכז לא רוצים דירות קטנות. אצל רובם ישנה 'טעות אופטית' ודירות קטנות נתפסות בעיניהם כמו דירות השיכון של שנות ה-60, שהתגוררה בהן אוכלוסייה חלשה. כשאתה אומר היום דירות קטנות, מדובר במוצר יקר שנמצא הרחק מהישג ידן של השכבות החלשות באמת. זה אמור לתת מענה לזוגות צעירים בתחילת הדרך, כאשר שני בני הזוג עובדים. ראשי הערים לא מבינים את זה, וזו תפיסה לא נכונה. בניית דירות קטנות זו הזדמנות להשאיר את הצעירים בערים".
בכל זאת, ישנן ערים שמיוזמתן מקדמות בניית דירות קטנות.
"נכון, אבל זה מגיע לעתים אחרי שכנועים ותמריצים שאנחנו נותנים. אני פונה לפעמים לראש עיר, הוא מסכים לעשות לי טובה שיהיו דירות קטנות - אבל הוא רוצה בתמורה פארקים, שדרוג תשתיות או דברים אחרים. אנחנו משתמשים בכלי הזה בגבולות הסבירים, גם כדי שראשי הערים יבינו שיש להם פרטנר וגם כדי לפתח שכונות ותיקות ולחזק מבנים, אבל אי אפשר להשתמש רק בגזר, צריך גם להשתמש במקל".
ב-2003 הופסקו המענקים לרכישת דירות בפריפריה. קיצוץ התמריץ, שתוקצב אז ב-1.2 מיליארד שקל, הביא לירידה דרמטית ברכישת דירות בפריפריה. על פי נתוני משרד השיכון, בין השנים 2003 ל-2008 נרשמה ירידה של 65% בנטילת משכנתאות באותם יישובים. בבסיס ההחלטה עמדה טענת האוצר כי ההטבה מתגלגלת היישר לכיסם של הקבלנים, שמשתמשים בה כדי להעלות את מחירי הדירות. יישובי הפריפריה היו ונשארו החוליה החלשה של שוק הנדל"ן, והמחירים בהם נמוכים בעשרות אחוזים ביחס לאזורי הביקוש.
במסגרת חוק ההסדרים קידם אטיאס תוכנית לסבסוד משכנתאות בפריפריה, שלא אושרה לבסוף. באוצר פסלו את הצעתו בטענה כי הם אינם מוכנים להתערב בשוק הביקושים. "חשבתי על משהו יצירתי", מסביר אטיאס. "במקום לתת לרוכש צ'ק של 140 אלף שקל, שהוא בעייתי מבחינה תקציבית, המדינה תשתתף ב-800 שקל מתוך ההחזר החודשי של רוכשי דירה ראשונה בפריפריה, המהווים 20% מגובה החזר משכנתא ממוצע בישראל, לאורך תקופה.
"כך נוכל להשיג כמה דברים: ראשית, אנחנו מפנים עוד 800 שקל הכנסה לרוכש הדירה. שנית, מדובר בעוד 140 אלף שקל להון העצמי לטובת הרכישה, שלא דורשים ערבים וזוכים לבטוחה מהמדינה - דבר שגם פותר את בעיית ההנחיות החדשות של המפקח על הבנקים, שמונעות מחלק מהרוכשים לקנות דירה. שלישית, אתה נותן תמריץ ישיר לפריפריה ומעביר גם מסר חברתי חשוב".
מה המשמעות התקציבית של הטבה כזו למדינה?
"ההטבה תמומן מהתקציב של משרד השיכון. כיום שוכבים במשרד 1.2 מיליארד שקל לטובת משכנתאות לזכאי הדיור של המשרד. אותן המשכנתאות ניתנות בריבית של 4%, אין להן כמעט דורש והרוב המכריע של הרוכשים מעדיף ליטול משכנתאות מהמגזר הבנקאי, שמציע כיום משכנתאות בריבית ממוצעת של 3.2%. לפיכך סבסוד המשכנתאות, שעלותו השנתית מוערכת ב-50 מיליון שקל בשנה, ימומן במסגרת תקציב משרד השיכון".
עד כמה הטבה כזו תדחוף אנשים לרכוש דירה בפריפריה?
"יש לנו כיום קרקעות מוכנות לשיווק המיועדות לבניית 75 אלף דירות בדרום ו-64 אלף דירות בצפון. על פי התחזיות שלנו, ההטבה אמורה להביא לנגב ולגליל 6,600 רוכשי דירות בשנה".
התוכנית לא נכנסה לחוק ההסדרים. מה השלב הבא?
"החלטנו שלא נעמוד בצד בחיבוק ידיים, בעיקר היות שלאוצר אין תרוץ תקציבי. 45 ח"כים כבר חתמו על הצעת החוק שהונחה על שולחן הכנסת, ואנחנו מתכוונים להיאבק עליה בתחילת מושב החורף הקרוב. לא צריך כאן חוק, מספיקה החלטת ממשלה. אין לי ספק שנזכה לתמיכה מקיר לקיר, כי כולם מבינים שמדובר במצוקת דיור אמיתית".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם