תאגיד המיחזור: למה כדאי למחזר את המשכנתא
רצים לדירה - פרויקט מיוחד: הריבית הצמודה על המשכנתא ירדה? הדולר נחלש? זה הזמן לפרוע את המשכנתא, לקבל הלוואה חדשה ולחסוך הרבה כסף, או במילים אחרות - "למחזר". הבנקים אולי לא מתלהבים, אבל אל תיתנו להם לעצור אתכם
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: פרויקט מסלול: כל הדרכים לקחת משכנתא
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: אטיאס: ''אי אפשר לפתור מחסור של עשור בשנה"
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: מהצד השני של הכביש: אזורים זהים, מחירים שונים
בבנקים מדווחים כי מדי שנה מסתכם היקף מיחזור המשכנתאות במיליארדי שקלים. למעשה, אין כמעט לקוח שאינו מגלה עניין במהלך, המאפשר לו לפרוע את המשכנתא הנוכחית שלו - ולקבל אותה מחדש בריבית נמוכה יותר.
ככל שהפער בין הריבית שבה נלקחה המשכנתא לריבית השוק הנוכחית גדול יותר, כך פעולת הפירעון המוקדם כדאית יותר.
מטבע הדברים, המיחזור כרוך בתשלום מסוים לבנק, שכן כאשר הוא מוכר לכם את הכסף בריבית מסוימת, קודם לכן הוא מגייס אותו בריבית דומה.
גם הבנק מתחייב להחזיר את הכסף באותה הריבית לאורך תקופת ההלוואה. לכן, אם תשנו את כללי המשחק ותחזירו לבנק את ההלוואה בגלל ירידת הריבית לפני מועד הפירעון, הבנק יישאר תקוע עם מקור מימון יקר.
נוסחת עמלת הפירעון המוקדם נקבעת על ידי בנק ישראל. הנוסחה מתחשבת בריבית המקור שבה נלקחה ההלוואה, בריבית השוק הנוכחית, ביתרת המשכנתא לתשלום וביתרת תקופת ההלוואה.
בנק ישראל מנחה את הבנקים לתת הנחות על העמלה לאחר כמה שנות "חיי משכנתא". גם הבנקים עצמם מתנדבים להעניק הנחות מסוימות, אם הלקוח מקבל מחדש את ההלוואה אצלם, שיכולות להגיע לאלפי שקלים מגובה העמלה.
ללקוח המחליט לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה יש כמה אפשרויות לגבי המשך הדרך. אחת מהן היא, כאמור, לקבל מחדש את ההלוואה בבנק המקור. במקרה זה הוא יכול להשאיר את ההלוואה במתכונה המקורית, אבל ההחזר החודשי שלו בגין המשכנתא ירד בגובה החיסכון.
לחילופין, אם "נמאס" לו מהמשכנתא, הוא יכול לבקש ששיעור ההחזר החודשי בגין ההלוואה יישאר כפי שהיה במקור, אבל כתחליף לבקש לקצר את יתרת תקופת ההחזר של המשכנתה, נניח מ-5 שנים ל-4 שנים.
קיימת גם אפשרות למחזר את ההלוואה באמצעות בנק אחר - לפרוע את המשכנתא בבנק א' ולקבל אותה מחדש בבנק ב' - או לבצע מהלך המכונה "גרירת משכנתא", שבמסגרתו מעבירים את המשכנתא לבנק אחר.
הבנקים עצמם אינם ששים לטפל בלקוחות המעוניינים בפירעון מוקדם של משכנתאות. חלקם מנסים לשכנע את הלקוחות שמדובר בעיסקה לא כדאית, ושבסופו של דבר העמלה המשולמת תהיה זהה לרווח מהפרשי הריבית.
אחרים מנסים להסביר כי פירעון מוקדם של המשכנתא וקבלת הלוואה אחרת במקומה מהווה בעצם עיסקת הלוואה חדשה. במסגרת זאת, פותחים מחדש את כל הסעיפים - שאחד המשמעותיים שבהם הוא ביטוח החיים.
אדם צעיר משלם עבור המשכנתא פרמיית ביטוח חיים נמוכה. לעומת זאת, אלה הפורעים את המשכנתא לאחר 10 שנים ומעלה הם מן הסתם מבוגרים יותר, ולכן פרמיית ביטוח החיים שלהם יקרה יותר.
לפני ימים
סיפור זה, שלא במפתיע, חוזר על עצמו בגרסאות כאלה ואחרות. כיצד יכול אדם מן היישוב לדעת מהו "לוח שפיצר" ואיך מחשבים את עמלת הפירעון? איך יודעים שהבנק מוכן להחזיר חלק מהעמלה, וכיצד אפשר לוודא שפקיד הבנק החביב נטול אינטרסים? כל אלה מהווים ניסיונות להכשיל את הלקוח. במקרים כאלה מומלץ ללכת עם הנתונים לבנק אחר, שם מן הסתם תקבלו ייעוץ אובייקטיבי יותר.
כמחצית מלקוחות הבנקים כיום הם בעלי משכנתאות בהצמדות מסוגים שונים. הבשורה הטובה: כל הלקוחות הללו לא צריכים לשלם עמלת פירעון מוקדם.
למשל, מי שקיבל הלוואות צמודות למדד בריבית משתנה (אחת לשנה, שנתיים וחצי, 5 שנים או כל תקופה אחרת) רשאי לנטוש את המשכנתא במועד שבו משתנה הריבית, ללא תשלום עמלה. במועד הפירעון הוא יכול להחליט להחזיר את כל הכסף, או לעבור לבסיס הצמדה אחר של ההלוואה.
גם אלה שקיבלו משכנתאות הצמודות לריבית הפריים (ריבית בסיסית) נמנים עם הלקוחות המאושרים שאינם חייבים בתשלום קנס כלשהו. הסיבה לכך היא שריבית הפריים אינה קבועה אלא משתנה, ולכן גם הבנק שהעניק את ההלוואה אינו חשוף לשינויי הריבית.
מגזר נוסף הנהנה מהאפשרות לפרוע את המשכנתא ללא קנס הם הלקוחות שקיבלו הלוואות דולריות או במט"ח אחר: הריבית על המשכנתא צמודה ומשתנה בהתאם לריבית הליבור וחלים עליה אותם הכללים החלים על ההלוואות בריבית פריים.
גם בהלוואות צמודות למדד בריבית קבועה יש כמה אפשרויות לפירעון ללא עמלה. למשל, יש בנקים וחברות, כמו כלל משכנתאות, המעניקים ללווה פריבילגיה של "תחנת יציאה" מהמשכנתא מדי 5 שנים, ללא עמלה.
מקרה נוסף נוגע לזכאי משרד השיכון, כמו זוגות צעירים או חיילים משוחררים, המקבלים משכנתא מדדית בריבית של 4% לשנה. גם הם רשאים לפרוע אותה בכל עת מבלי לשלם עמלת פירעון מוקדם.
לסיכום, ללקוחות שקיבלו לפני 5 שנים משכנתאות, כשריבית הפריים עמדה על 5% או כששער החליפין של השקל לעומת הדולר עמד על 4.5 שקלים ומעלה, משתלם מאוד להקדים את פירעון ההלוואה. סכום ההחזר לבנק יהיה נמוך משמעותית מהסכום שבו נלקחה ההלוואה.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם