מהצד השני של הכביש: אזורים זהים, מחירים שונים
רצים לדירה - פרויקט מיוחד. המטרה: דירת 4 חדרים איכותית - בלי לפשוט את הרגל. הדרישות: נוף לים, קרבה לבית ספר טוב, מעלית ובניין חדש. החדשות הטובות: גם אם אין לכם את התקציב הדרוש, האלטרנטיבות הזולות יותר נמצאות ממש ליד
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: אטיאס: ''אי אפשר לפתור מחסור של עשור בשנה''
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: תאגיד המיחזור: למה כדאי למחזר את המשכנתא
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: פרויקט מסלול: כל הדרכים לקחת משכנתא
גם אם נסכים עם הטענה שלא כולם מוכרחים לגור בשכונה המבוקשת והיקרה ביותר בעיר, הרי שבמצבו הנוכחי של שוק הדירות, קשה למצוא דירות במחירים שפויים - וציבור הרוכשים נאלץ לגנוז את חלום הדירה המושלמת ולחפש חלופות.
לעתים, תהיה זו דירה בבניין בן 15 שנה, לעתים תהיה השכונה מרוחקת - ובמקרים בודדים, אם תהיו ברי מזל, תוכלו למצוא פנינה אמיתית. זאת שכן גורמים רבים בענף מדווחים כי בחודשים האחרונים מורגשת האטה כללית בקצב מכירת הדירות וכי שוק הנדל"ן לא כתמול שלשום.
אותה האטה אמנם אינה מקבלת עדיין ביטוי של ממש ברמת המחירים ברוב הערים, שנותרה גבוהה, אולם היא כן מאפשרת "לדוג" את אותם מוכרי דירות שהזמן דוחק בהם ומעניקה לרוכשים יתרון יחסי מצומצם בשלב ניהול המו"מ.
בסיוע רשתות התיווך אנגלו-סכסון ואל-הנכס, יחד עם אתר יד2, בדקנו מהן האלטרנטיבות וכמה תצטרכו להרחיק כדי לרכוש דירת 4 חדרים זולה יותר - אך עם זאת בשכונה ראויה למגורים וגידול ילדים.
המותג של שכונת הענק "אם המושבות" שבצפון-מזרח פתח תקווה תפס מקום מרכזי כל כך עד ש"בלע" את שאר שכונות המגורים בעיר. המתבונן מבחוץ עלול לחשוד כי מדובר במקום המגורים היחיד שיודעת העיר להציע, ויש אפילו כבר מי שמחלק את השכונה ל"אם המושבות הישנה", המאופיינת בבנייה צפופה יותר - ו"אם המושבות החדשה", המעט יותר מרווחת.
אכן, במהלך העשור האחרון נחשבה השכונה לסיפור הצלחה ומשכה אליה משפחות רבות, בין היתר בשל מוקדי תעסוקת ההיי-טק שבסביבה. רוכשי הדירות הוותיקים יותר בשכונה נהנו במהלך השנים מעלייה בשווי הדירות, בעקבות עלייה כוללת של מחירי הדירות במרכז הארץ. עם זאת, במהלך מחצית השנה האחרונה, מורגשת האטה במכירת דירות בשכונה.
מחירי דירת 4 חדרים מיד שנייה בשכונה נע בין 1.4 ל-1.5 מיליון שקל, כאשר דירות שנרכשות מקבלן "על הנייר" זולות ב-10%-15%. מדרום ל"אם המושבות" נמצאת שכונת "כפר גנים" המחולקת ל-3 שלבים, בהתאם לזמני הבנייה. חלקה החדש של השכונה, "כפר גנים ג'", מסתמן כלהיט המקומי הבא ומחירי דירת 4 חדרים בת שנתיים-שלוש כבר נע בין 1.5
אולם מה שנסתר לרוב מעיני הרוכשים הן השכונות הוותיקות שבמרכז העיר, דוגמת "עין גנים" הוותיקה או המרכז השקט. "מדובר באלטרנטיבה של ממש, מבלי שיש צורך להתפשר על רמת חינוך או שטחים ירוקים - להיפך" טוען איתן זמיר, זכיין רשת אנגלו-סכסון בפתח תקווה.
עם זאת, באופן טבעי, במרכז הוותיק של העיר הבנייה היא ישנה יותר, משולבת פה ושם בבנייה חדשה של בניינים בני 5-6 קומות. רוב הדירות ישנות עם מעליות, כשדירת 4 חדרים ממוצעת עם חניה ומעלית בבניין בן 30 שנה ניתן למצוא במיליון שקל. מחירן של דירות חדשות יותר, בבניינים בני 10-15 שנה, עם מרפסות שמש, כבר ינוע בין 1.2 ל-1.3 מיליון שקל.
נתוני אתר יד 2, המבוססים על מאות מודעות של מוכרי דירות, מדגימים את פערי המחיר. המחיר הממוצע שדורשים למעלה מ-100 מוכרי דירות 4 חדרים ב"אם המושבות" עומד בממוצע על 1.5 מיליון שקל - לעומת 1.2 מיליון שקל בשכונת "עין גנים".
את מודיעין, שצמחה בתוך עשור לממדי ענק, ניתן להגדיר כ"עיר חלופה". הבנייה המסיבית בעיר - שנמצאת במקום טוב בין תל אביב לירושלים - ריכזה לתוכה זוגות צעירים ומשפחות רבות מירושלים והסביבה, כמו גם מאזור השפלה ומגוש דן.
שוק הנדל"ן בעיר ידע עליות ומורדות, אולם לאורך זמן רשמו מחירי הנכסים בעיר עלייה. חיבור העיר לקו הרכבת תרם לנגישות ושיפר את מעמדה. כיוון שמדובר בעיר צעירה, שטרם נוצרו בה פערים והבדלים מהותיים בין השכונות השונות, בסך הכל תמהיל האוכלוסייה דומה והפערים בין מחירי הדירות נסמכים בעיקר על גיל הנכס והמפרט שהוא כולל.
בכל זאת, מי שנכנס לקרביה של העיר יודע כי השכונות קייזר, שמשוני ובוכמן - המאופיינות בבתים פרטיים - נחשבות למבוקשות ביותר. "בשכונת קייזר, שנמצאת בקרבת הקניון, יש מצאי נכסים נמוך ביחס לביקוש. המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בשטח של כ-120 מ"ר מיד-שנייה עומד על כ-1.4 מיליון שקל", מספר אייל פישביין, זכיין אל-הנכס בעיר. המחיר דומה ב-3 השכונות, עם נטייה לכאן או לכאן.
מי שיחפש חלופה זולה יותר, גם אם לא באופן דרמטי, ימצא אותה בשכונות "הוותיקות" הסמוכות, דוגמת שכונת הפרחים ושכונת נחלים, שם ניתן למצוא דירת 4 חדרים במחירים הנעים סביב ה-1.2 מיליון שקל.
לדברי פישביין, הסטנדרט בדירות בכל העיר דומה - "אבל בכל זאת ב-10 השנים האחרונות הייתה התקדמות ובדירות חדשות המפרט נחשב לטוב יותר ולכן הן יקרות יותר".
אזור בקעת אונו ככלל, וקריית אונו בפרט, נחשבה למפלט מועדף לתל-אביבים רבים בתקופת הגאות בשוק. רמות המחירים דחקו את הרוכשים מזרחה, היישר לחיק השכונות החדשות של קריית אונו, שנהנית מתדמית חיובית ומרמה סוציו-אקונומית גבוהה.
שכונת "פרדס רייספלד" בחלקה המערבי של קריית אונו ושכונת "פסגת אונו" בחלקה הצפוני, נחשבות לאזורים החמים והמבוקשים ביותר בעיר. הן מאופיינות בבנייה חדשה, בבניינים בני 10-12 קומות. פרדס רייספלד נהנית מפארק גדול בשטח 55 דונם, והדירות החדשות בשכונה הן במפרט גבוה וגדולות בשטחן.
המחיר? בהתאם. לדברי ליאור דייניש, מתווך בכיר ברשת אל־הנכס הפעיל באזור, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים, בשטח 130 מ"ר בשכונה, עומד על 2-2.2 מיליון שקל. מדובר בדירות 4 חדרים עם ממ"ד, שתי חניות, מרפסת שמש ומחסן.
האופציה לדירה חדשה אך זולה יותר בעיר נמצאת בשכונת "עבר ירדן", הממוקמת מול בסיס הבקו"ם, במתחם שבין שדרות בן-גוריון ורחוב צה"ל. השכונה כוללת כיום 11 בנייני מגורים וצפויים להיבנות בה עוד 6 בניינים נוספים. "סטנדרט הבנייה בשכונה דומה לשכונות החדשות האחרות, אולם היא נחשבת למעט פחות מבוקשת ולכן מחיר דירת 4 חדרים בשכונה נע בין 1.7 ל-1.8 מיליון שקל", מסביר דייניש.
חלופה זולה יותר לרכישת דירה ניתן למצוא בקריית אונו הוותיקה, באזורי הרחובות זיידמן, מונטיפיורי וביאליק והסובבים אותם. "מדובר ברחובות שקטים ללא רעש אוטובוסים, כשהחיסרון הוא שהבתים ישנים, חלקם עם מעלית וחלקם ללא מעלית. מחיר דירה בבניין בן 30 שנה ללא חניה בטאבו (יש באזור חניונים משותפים) עם מעלית, נע סביב ה-1.4 מיליון שקל", הוא מספר.
עד לפני כמה שנים לא בוצעה בנייה מסיבית בעיר חיפה ושוק הנדל"ן בה דשדש. עליית המחירים הכללית, יחד עם גל רוכשי דירות להשקעה, גרם לעלייה במחירי הדירות בעיר - אולם בחודשים האחרונים נרגע השוק.
"האזורים מבוקשים בעיר הם בעיקר כרמליה ורמת בגין בגלל שני בתי הספר - בי"ס 'הרצל' בכרמליה ובי"ס 'נופים' ברמת בגין", מסביר כרמל עדה, הבעלים של סוכנות כרמל סנטר בחיפה. "הבנייה החדשה בעיר היא בעיקר באזור סביוני דניה, שנמצאת על התפר בין נשר לחיפה - זה גם מה שנותן חלופה לרוכשים שלא מעוניינים בדירה ישנה", מסביר עדה.
עד לפני כ-4 שנים חברות הבנייה התקשו לשווק את הדירות החדשות בחיפה, בשל היעדר ביקוש וניתן היה לרכוש דירת 4 חדרים חדשה בכמיליון שקל ואף פחות מכך. מאז אמצע 2008 החלה נרשמת עליית מחירים בעיר וקצב המכירות השתפר, אך עדה סבור כי הוא צפוי לרדת. "אם עד אז מכרו דירת יד שנייה ב-650-750 אלף שקל, היום המוכרים מדברים על 1.4 מיליון שקל. המוכרים עדיין לא הפנימו שהשוק נרגע ומי שמושך את המחירים חזרה למטה הם דווקא הקבלנים", הוא מסביר.
מחיר דירת 4 חדרים כיום בסביוני דניה עומד על כ-1-1.2 מיליון שקל. בעיר ממתינים לתחילת הקמתה של שכונת "גבעת זמר" במורדות דניה, שאמורה להוסיף למאגר הדירות החדשות בעיר עוד 800 דירות.
אפשרות נוספת היא שכונת רמות ספיר, שליד נווה שאנן. השכונה החלה להיבנות בשנות ה-80 ובתיה האחרונים הוקמו בשנת 2005. "זו שכונה מודרנית, עם בניינים בני 15 קומות. לאחרונה מכרנו דירה בשטח 92 מ"ר בקומה נמוכה עם מצב תחזוקתי בינוני, ב-940 אלף שקל. באותו בניין נמכרה דירה כמעט זהה, אבל משופצת עם נוף, ב-1.27 מיליון שקל", מספר עדה. באזור אחוזה, שנחשב לאזור טוב וותיק בעיר, נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים, משופצת עם נוף לים ב-1.2 מיליון שקל.
"דירה עם ערך מוסף, כמו מרפסת או גינה, לא אמורה לעלות יותר מ-1.2-1.3 מיליון שקל. בפועל יש גם כאלה שמבקשים יותר. בחצי שנה האחרונה יש עצירה של המומנטום בחיפה והמוכרים יצטרכו לבסוף להתעשת", מסכם עדה.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם