ארה"ב ואנחנו: רוכשי הדירות האמריקאים נהנים מיתרון משמעותי
פרויקט מיוחד: המשבר הכלכלי בארה"ב רק העצים את הפער במחירים בין הבועה המתגבשת בארץ למפולת הסאב-פריים האמריקאי. אלא שההבדלים בין התרבויות שלנו הרבה יותר עמוקים
◄ פרויקט מיוחד - ארה''ב ואנחנו: שירותי תקשורת עולים לנו ביוקר
◄ פרויקט מיוחד - ארה''ב ואנחנו: שם נוהגים אל החופש - פה, מצטופפים במרכז
◄ פרויקט מיוחד - ארה''ב ואנחנו: ההבדל בין ''מיסיס גורדון'' ל''הצלצול הוא בשבילי''
◄ פרויקט מיוחד - ארה''ב ואנחנו: איפה משאירים סכומים גדולים יותר בסופר?
◄ פרויקט מיוחד - ארה''ב ואנחנו: שתי משפחות, שתי יבשות
◄ פרויקט מיוחד - ארה"ב ואנחנו: כמה באמת יותר קל לחיות באמריקה?
מנטליות שונה, מחירים זולים בהרבה, מרחבי קרקע אין סופיים, נגישות תחבורתית, נכונות להמשיך הלאה עם כל הצעת עבודה ועוד. כל אלה מעניקים לבית האמריקאי מעמד שונה בתכלית מזה שהוא תופס בישראל, שבה רכישת דירה, נתפסת ככזו האמורה לזכות אותך בפרס מפעל חיים.
יש מי שיטען שקורת גג היא קורת גג בכל מקום, אך ספק רב אם ניתן להשוות את שוק הדירות הישראלי לזה של ארה"ב, ששטחה יותר מ-9.8 מיליון קמ"ר, והיא כוללת כ-310 מיליון תושבים ו-130 מיליון בתים.
משבר הסאב-פריים בארה"ב של 2007 והמשבר שלאחריו, גרמו למיליוני אמריקאים לאבד את ביתם ולישראלים מנגד לספוק כפיים בהשתאות. אולם, עוד בטרם נפתח שוק המשכנתאות האמריקאי לכל דיכפין וחילק כסף לכל דורש, חייו של האמריקאי היו טובים יותר בכל הקשור לרכישת דירה. מחירי הדירות הזולים ביחס לרמת ההכנסה בארה"ב הפכו את הדירה לחלום בר מימוש, ואת רכישתה לדבר שלא רובץ על חשבון הבנק עד גיל פרישה.
ההבדלים בין הגישות של תרבות המגורים הישראלית לזו האמריקאית הם הרבה יותר מכלכליים גרידא: הם מושפעים ממצוקות קיומיות, מציאות גיאו-פוליטית והנרטיב ההיסטורי של כל אחת מהאומות. עבור הציבור הישראלי, ויש מי יטען עבור העם היהודי, בית בישראל הוא הרבה יותר מ-4 קירות העוטפים מסך טלוויזיה ענק - אלא ערך בפני עצמו שטמון בו לא מעט סנטימנט.
דירה בבעלות נתפסת כאחת מאבני הדרך החשובות בחייו של ישראלי. אפשר לכרוך זאת באין ספור תיאוריות פסיכו-קולקטיביות: "העם השב לאדמתו", ההפי-אנד של סיפור היהודי הנודד, תקיעת יתד של העם הנבחר אך הנרדף ועוד.
תיאוריות נכונות או סיפורים כשמדובר בדירה בישראל, זה כבר עסק רציני. קשה למצוא ישראלי שרכישת בית לא נמצאת כאחד מרשימת יעדי ההצלחה שלו בחיים.
בישראל כ-70% מהתושבים מתגוררים בדירות בבעלות, ומי שאינו נכלל בין בני המזל זה רק כי הדבר טרם התאפשר לו כלכלית. בארה"ב שיעור הדירות בבעלות אינו נמוך בהרבה ועומד נכון להיום על 67%. אולם המספרים הקרובים יחסית עלולים להטעות, כיוון שרבים מהאמריקאים לו רצו, יכלו להרשות לעצמם לרכוש נכס למגורים - אבל הם בחרו באלטרנטיבה לגיטימית אחרת, שהיא מגורים בשכירות.
בכלל, בתרבות האמריקאית המושג "בית" אינו מילה נרדפת לבית בבעלות. לא בכדי המושגים "home",
"house" ו-”property” שונים בתכלית זה מזה וכל אחד מהם מסמל ערך אחר לחלוטין.
בישראל, כך נדמה, מצבם של רוכשי הדירות מעולם לא היה קשה יותר כמו בשנתיים האחרונות. בערי הביקוש נרשם זינוק של עשרות אחוזים, ורוכשים רבים נאלצים לגנוז את חלום הדירה או להרחיק אל מקומות חדשים. לפי נתוני הלמ"ס, המחיר הממוצע לדירה בישראל עומד על 958 אלף שקל. סכום זה (שמורכב מסכום העיסקאות הכולל לחלק למספר הבתים) מביא בחשבון הן את העיסקאות היקרות של ערי הביקוש והן את העיסקאות הזולות של רכישת דירות ערי הפריפריה.
בפועל, דירות 4 חדרים בישראל (המועדפות על יותר מ-65% מהרוכשים בישראל), עברו מזמן את רף המיליון שקל בערי הלוויין של תל אביב, ובערי השפלה ואזור השרון, ונעים בין 1.1 ל-1.4 מיליון שקל בקירוב. כך או כך, ברובם המכריע של המקרים, הרוכשים משועבדים להחזרי משכנתא לתקופות של 20-25 שנה ויותר.
עוד עולה מנתוני הלמ"ס, כי השכר הממוצע במשק עומד על כ-8,400 שקל בחודש וההכנסה הממוצעת ברוטו למשק בית עומדת על 11,354 שקל לחודש - כלומר 136 אלף שקל בשנה. בדיקה שביצעה פירמת ראיית החשבון BDO זיו האפט, מעלה כי לרכישת דירה נדרשות כ-105 משכורות בממוצע - יותר מאשר במקומות כמו גרמניה, אנגליה וארה”ב, בה על פי הבדיקה, נדרשות רק 80 משכורות בממוצע לרכישת בית.
המשבר בשוק הנדל”ן האמריקאי הביא לירידה במחירי הנכסים במקומות מסוימים, אולם לצד זה המשבר הכלכלי שלאחריו הביא למיתון שהוביל לשיעור אבטלה של 9.3%. למרות זאת, רוכשי הדירות בארה”ב נהנו מאז ומתמיד מיתרון משמעותי על פני רוכש הדירה הישראלי.
היצע הקרקעות הבלתי נדלה ובהתאם לכך מחיריהם הזולים בפרברי הערים, לא רק שהפכו את מחירי הבתים לזולים, אלא הם עיצבו תרבות מגורים שלמה המושתתת ברובה על בתים פרטיים בפרברי הערים ויוצרת הפרדה גסה בין הדירות הקטנות והיקרות של מרכזי הערים הגדולות, דוגמת ניו יורק, ובין שכונות הפרברים העוטפות אותן.
"אחד הדברים המשמעותיים ביותר בתרבות המגורים האמריקאית זה שיעור גבוה של בתים צמודי קרקע", מסבירה ד"ר רינה דגני, מנכ"ל מכון גיאוקרטוגרפיה, שביצע לאורך השנים מחקרים רבים אודות שוק המגורים בארה"ב. "צורת המגורים האמריקאית מאופיינת בהתפרסות על שטחים גדולים ופרבר למרחקים (יציאה מהעיר למרחקים שמסביב) ומכאן נגזרת כל תרבות המגורים. זה אומר שלכל בית יש חצר, ואירועים משפחתיים ומסיבות מתקיימים בבתים ולא במקומות חיצוניים. הם רגילים לנסוע למרחקים ותפיסת הזמן שלהם בכל הקשור להגעה ממקום למקום היא שונה".
קשה ללכד את מחירי הדירות לכדי תמונת שוק אחידה, שכן גם פערי השכר בין המעמדות השונים מגיעים לעד פי 16. אם להסתמך על נתוני הלמ"ס האמריקאי, בארה”ב קל יותר לרכוש בית בהשוואה לישראל: לפי הנתונים, משק בית בארה"ב נהנה ב-2009 מהכנסה חודשית ממוצעת של 21,525 שקל. מחיר החציון לבית חדש בארה”ב נכון ליולי השנה עמד על 235 אלף דולר (893 אלף שקל) - מחיר השקול בערך לדירת 3 חדרים ברמת גן (מחירי החציון מייצגים טווח פערים עצום).
מחירי בתים זולים משמעותית יחד עם רמת הכנסה גבוהה יותר - מעניקים יתרון משמעותי לרוכשי הדירות. בניו יורק ניתן למצוא מבחר מ-513 אלף דולר ממזרח הארלם ועד 4.6 מיליון דולר לדירה ליד הסנטרל פארק, ובלוס אנג'לס טווח המחירים עומד על 240 אלף דולר עד 2.4 מיליון דולר.
ישנן גם מדינות בהן מחירי הדירות יכולים להגיע לסכום נמוך ביותר. למשל באינדיאנה, המחירים הממוצעים לבתים נעים בין 78-350 אלף דולר, ובקנזס מחירי הבתים מ-15-30 אלף דולר ועד 2 מיליון דולר - עם הכנסה ממוצעת של כ-47 אלף דולר בשנה, הדרך לבית משלך נראית קצרה מתמיד.
אם לא די בכך, האמריקאים מחזיקים בעוד נתון מרשים. השטח הממוצע של הבית האמריקאי גדול לאין ערוך מזה המקובל בישראל, ועמד בשנת 2009 על 225 מ"ר, לאחר שגדל ב-5 מ"ר לעומת השנה הקודמת. כדי לרכוש בית בשטח דומה בארץ, תידרשו ל-1.5 מיליון שקל לפחות אם מדובר בעיר פריפריאלית רחוקה, ותידרשו ל-7-10 מיליון שקל ויותר לבית פרטי או דירת פנטהאוז בשטח דומה בתל אביב וסביבתה. שטחי הבתים הגדולים הם באופן טבעי תוצאה של היצע עצום של קרקעות זולות לבנייה בפרברי הערים.
שטחה העצום של ארה”ב והמרחבים שהיא מציעה על כל 50 מדינותיה, כמו גם יחסי המרחק בין מקום למשנהו, הופכים את קורת הגג לדבר נזיל שמשתנה בהתאם לנסיבות החיים. בהתאם לכך האמריקאי אינו ממהר להיאחז בביתו או להפוך עולמות כדי לרכוש אותו - הוא מוכר וקונה, או מעתיק את מקום מגוריו לעתים תכופות יותר ממקבילו הישראלי. הוא בוודאי לא מתעקש להתגורר במרחק סביר מחמותו או מהוריו.
לעתים די בהצעת עבודה אטרקטיבית שצצה במרחק אלפי קילומטרים ובמדינה אחרת כדי לגרום למשפחה אמריקאית לארוז, למכור את ביתה, ולפתוח פרק חדש בחיים במקום אחר. חברת סיטיבוק, שבסיס פעילותה בישראל, עוסקת בתחום ביטוחי הטאבו לרוכשי דירות בארה”ב, והיתה מעורבת עד כה ביותר מ-10,000 עיסקאות. מנכ”ל החברה, עלי קשדן, גדל בארה”ב ומכיר מקרוב את תרבות המגורים בשוק.
"בארה”ב אנשים הרבה יותר ניידים. המרחקים הגיאוגרפים הגדולים הפכו את הניידות לחלק לגיטימי מהחיים. זה נפוץ ומקובל ולכן הנכונות להיות נייד היא גדולה בהרבה בהשוואה לישראל", מסביר קשדן, "אני, למשל, גדלתי בבוסטון ומכל 30 התלמידים שלמדו איתי בכיתה בבית הספר, אף אחד לא נשאר בעיר. חבר טוב שלי שהתגורר בפרברי ניו יורק קיבל הצעת עבודה טובה בסיאטל ותוך מספר שבועות מכר את הבית ועבר לשם עם משפחתו”, הוא מספר.
הנכונות של האמריקאים להתנתק מסביבת המגורים באופן חד ומהיר, הופכת את נושא המגורים לשיקול משני. גם כאשר מדובר באופי השכונה, איכות החיים וחיי הקהילה אליו הוא מורגל, האמריקאי יודע כי כמעט בכל עיר או מדינה הוא ימצא סביבת מגורים דומה שתענה על דרישותיו.
המרחבים העצומים מייצרים תפיסות מרחב וזמן שונות לחלוטין, כשהדגש הוא על אמצעי תחבורה מתאימים.
בעוד שבישראל שעת נסיעה למקום העבודה מדי בוקר נחשבת כפשרה כמעט בלתי נסבלת, הרי שעבור האמריקאי מדובר בדרך חיים מקובלת. "בארה”ב כולם גרים בפרברים. כל תרבות הנסיעה ברכב או ברכבת היא הרבה יותר מפותחת. זה נורמלי לחלוטין שזוג צעיר או סטודנט יגורו 45 דקות עד שעה ממרכז העיר, ובזכות זה אתה יכול לרכוש בית גדול עם גינה בפחות מ-300 אלף דולר”, מסביר קשדן.
אמריקאים רבים מתגעגעים לתקופת טרום משבר הסאב-פריים, בה ניתן היה לקבל הלוואת משכנתא בשיעור של 95%-100% לרכישת בית, תמורת הבטחה תמימה שהינך מסוגל לעמוד בהחזרים החודשיים. כידוע, המשבר טרף את הקלפים, הפך את הבנקים האמריקאים לזהירים והקשיח את מדיניות האשראי. "בתחילה זה השתלם לבנקים כי שיעור הרוכשים שלא עמדו בתשלומים היה נמוך, עד שפתאום הבועה התפוצצה והבנקים נשארו עם המון חובות", מסביר קשדן.
"כיום", הוא טוען, "התנאים לקבלת משכנתא דומים לאלה שבישראל, אתה יכול לקבל מימון של 60% ויותר כאשר הריבית על המשכנתאות עומדת על 4%-4.5%, אבל שיעור האבטלה בארה"ב מגיע כיום כמעט ל-10% ועל כן לא ממהרים להעלות את הריבית - זה פיתח מאד את הנושא של מיחזור משכנתאות ומימון מחדש”.
באופן טבעי היפלטותם של מיליוני בתים שעוקלו על ידי הבנקים, חזרה אל שוק הדירות, הצניחה במקומות מסוימים את מחירי הבתים בעשרות אחוזים ועוררה עניין רב בקרב מחפשי הזדמנויות להשקעה, בהם גם ישראלים.
בישראל נחשב כיום שוק המשכנתאות לאטרקטיבי, בעיקר בשל הריבית הנמוכה, שנעה סביב ה-2.5%-3%. עם זאת לאחרונה, ובהנחיית המפקח על הבנקים, הוקשחו תנאי האשראי ונטילת משכנתא בשיעור של יותר מ-60% מקפיצה את עלות ההלוואה. אלא שהמשכנתא, אטרקטיבית ככל שתהיה, היא רק חלק מהתהליך ומי שאין בידו הון עצמי ראשוני של לפחות 30% ממחיר הדירה, לא יזכה להאפיל לשלב נטילת המשכנתא. עליית מחירי הדירות בישראל שחקה משמעותית את שיעור ההון העצמי של רוכשי הדירות, ומה שלפני 5 שנים היווה 40% ממחיר הדירה, הצטמצם לכדי 20% ואף פחות מכך.
רכישת דירה בישראל היא עניין משפחתי - היא חייבת להיות חלק מה”דבוקה המשפחתית”. זה אומר שהדוד נותן עצות, ההורים מגיעים למעמד החתימה והסבתא משקיעה גם היא בנכס המשפחתי. רבים מהרוכשים ימצאו שבין מכלול השיקולים, נושא הקרבה למשפחה הוא משמעותי - אם לא באותה העיר, אז במרחק נסיעה סביר. לקראת המועד המיוחל יתגייסו בני המשפחה, ירוקנו חשבונות, ישברו תוכניות חיסכון וישעבדו נכסים כדי לסייע לזוג הצעיר לעבור את אחת המהמורות הגבוהות של החיים. זה נוהג שהוא כמעט במדרגת קדושה בישראל.
לא כך הם פני הדברים בתרבות המגורים של ארה”ב. מתברר שבאמריקה, לא רק שלא ייגשו אליך אם תיפול ברחוב, אלא המשפחה אינה חלק מהעניין, בטח לא ברמה הכספית. "אין לך סיכוי להיות קרוב להורים וכבר בגיל צעיר, בשלבי העצמאות הראשונים שלך אתה נאלץ להתרחק. ברגע שאתה יוצא לקולג' אתה נמצא לכל הפחות 4 שעות נסיעה מההורים שלך וזה ממשיך הלאה לכל אורך החיים שלך שם", מסביר קשדן.
"בקניית הדירה לא מקובל שההורים הם אלה שרוכשים או מסייעים לילדים לרכוש את הדירה. אין את תחושת המחויבות הזאת שקיימת בישראל, גם במקרים שבהם יש להורים כסף. זו תפיסה אחרת שאומרת שאתה מתחיל את החיים שלך ואתה ברשות עצמך. זה נכון אגב גם ללימודי השכלה גבוהה. צעירים שהולכים ללמוד בבתי ספר יוקרתיים לוקחים הלוואה לטווח ארוך ומחזירים אותה לאורך שנים רבות", מספר קשדן.
אחד הדברים הבולטים שתרבות המגורים בישראל סירבה לאמץ במשך שנים רבות, הוא השימוש בשירותיו של מתווך במכירה או רכישת בית. הציבור הישראלי לא רק שלא הבין איזה ערך מוסף מביא איתו המתווך, מה גם שהדבר כרוך בתשלום עמלת תיווך בשיעור של 1%-2%, הן של המוכר והן של הקונה. התופעה הזו הולכת ומשתנה בעשור האחרון, בין היתר, הן בשל כניסה של שחקנים בין לאומיים בתחום התיווך והן בשל התפתחות שוק המגורים.
באה"ב המתווך הוא חלק בלתי נפרד מתהליך של מכירת בית. "בישראל יש כיום אמריקניזציה של ענף התיווך. אם לפני 15 שנה היו הרבה מתווכים חאפרים, היום זה תחום שהפך למקצועי מאוד, למעט יוצאי דופן", טוען ברנרד רסקין, מנכ”ל רשת התיווך רי/מקס ישראל, שמפעילה כיום למעלה מ-100 סניפים בארץ. "בארה”ב הרוב המוחלט, למעלה מ-90%, מוכרים את הדירה באמצעות מתווך, כאשר מי שמשלם את העמלה הוא רק מוכר הדירה, מדובר בעמלה של כ-5% שנתונה למו”מ".
לטענת רסקין, מעמדו של המתווך בישראל משתנה לטובה, ושיעור המשתמשים בשירותיו גדל בהתמדה והוא מעריך שכבר עבר את ה-30% בעיסקאות יד שנייה. "אני חושב שהטענה שהישראלי מחפש לחסוך כסף ולוותר על שירותיו של המתווך, היא כבר מזמן לא נכונה. הישראלי צמא לשירות מקצועי. ישנם כיום יותר ויותר אנשים שלא יכולים להרשות לעצמם להיות מעורבים בתהליך הארוך של מכירה או חיפוש בית. האמריקאים הם לא פראיירים, הם מאוד מתוחכמים בעסקים, אבל כמו כל לקוח בכל תחום הם מוכנים להיפרד מהכסף רק כאשר הם מקבלים ערך מוסף”. טוען רסקין.
ובכל זאת, למתווך הישראלי יש עוד דרך ארוכה עד שמעמדו יהיה זהה לזה של מקבילו האמריקאי. "אחד הדברים שעדיין מרחיק אותנו מענף התיווך האמריקאי זה נושא הבלעדיות. רוב הישראלים שמשתמשים בשירותיו של מתווך עדיין לא מוכנים לתת את הנכס לשיווק בבלעדיות וזה מונע מהמתווך לבצע פעולות רבות ולהעניק שירותים שנותנים ערך מוסף ללקוח”, מסכם רסקין.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם