בדיקת עסקים מגלה: רכישת דירה מכונס נכסים לא תמיד מוזילה את העיסקה
30% מהבתים המוצעים למכירה דרך כינוס נמכרים במסגרת הליכי גירושים, ניהול עיזבונות ותיקי אפוטרופוס. למרות הדעה הרווחת, נכסים אלו אינם בהכרח זולים או מתחת למחיר השוק - מדובר לעתים בנכסים השווים מיליוני שקלים
על-פי נתוני אתר כינוס בשיתוף אתר יד 2, כ-30% מהנכסים המוצעים למכירה בכינוס נמכרים במסגרת הליכי גירושים, ניהול עיזבונות ותיקי אפוטרופוס. בחלק מהמקרים מדובר בנכסי יוקרה בשווי עשרות מיליוני שקלים. לדברי יעקב שהרבני, מנהל אתר כינוס, "כ-70% מהמודעות באתר הן מודעות של כונסי נכסים מטעם הבנקים ומוסדות פיננסיים, שמוצעים למכירה במכרז בצו בית משפט, בעיקר בגלל חדלות פירעון ופירוק שותפויות", מסביר שהרבני.
"כ-10% מהמודעות הן של מנהלי עיזבונות שמציעים למכירה את הנכס בעקבות ירושות, יורשים בלתי ידועים וכיו"ב, ו-20% בלבד מהמודעות שייכות למנהל מקרקעי ישראל ובאי כוח של בעלי נכסים, המציעים את הנכס למכירה באמצעות מכרז מסיבות שאינן קשורות בחדלות פירעון, אלא בסיבות כמו גירושים, אפוטרופסות ועוד", הוא מוסיף.
לדברי עו"ד יוסי מנדלסון, מומחה ומרצה לדיני משפחה, כאשר מדובר בגירושים קיימים שני סוגי כינוס: האחד בו אחד הצדדים מבקש לפרק את השיתוף בנכסים והסיכוי להשיג את שיתוף הפעולה של הצד השני הוא קלוש - במקרים כאלה ממנה בית המשפט כונס שינהל את מכירת הנכס. בסוג שני של הכינוס, קיימת הסכמה של שני הצדדים למכור את הנכסים המשותפים.
"הרבה פעמים מופעל מנגנון הכינוס, כיוון שבני הזוג נמצאים בעימות, הן משפטי והן רגשי, וקיים סיכוי סביר שהם לא יגיעו להסכמה - לאו דווקא משיקולים כלכליים אלא משיקולים רגשיים, מה שעלול לסכל את הליך המכירה", מסביר עו"ד מנדלסון.
לדבריו, מי שבונה על מחיר נמוך ביחס למחירי השוק כאשר מדובר בהליך כינוס שסיבתו גירושים, סביר שיתאכזב. "צריך לזכור שמדובר בנכסים העיקריים והיחידים של בני הזוג, שהתמורה אמורה להתחלק ביניהם. לכן, בניגוד לגופים מסחריים גדולים, השאיפה היא למקסם את מחיר הנכס וזה נכון גם לגבי זוגות עתירי ממון שנפרדים. כמו כן, זה נכון לא רק במכירת נדל"ן אלא גם בכל הקשור לרכוש נוסף", הוא מסביר.
עם זאת, מספר מנדלסון כי ההשפעה הרגשית המלווה את הליך הגירושים מובילה למקרים יוצאי דופן המשפיעים על הליך המכירה. "אתה יכול להיתקל במקרים שבהם אחד מבני הזוג מתעקש שהנכס יימכר במחיר נמוך והוא עצמו ירוויח פחות ממכירת הנכס ובלבד שהדבר יפגע גם בכיס של הצד השני. או שאחד מבני הזוג מתנגד לכך שבן הזוג השני ירכוש את הנכס ואז מתחיל הליך התמחרות בין בני הזוג שמקפיץ את המחיר אל מעבר למחיר השוק", הוא מספר.
לטענת שהרבני, ההזדמנויות האמיתיות לרכוש נכס במחיר הנמוך ממחירו בשוק, הינן בעיקר בנכסים הנמכרים על-ידי הבנקים במסגרת חדלות פירעון. "המטרה של הבנקים היא לכסות את החוב כלפי הבנק, ולא להשיג סכום מקסימלי עבור הלקוח. עם זאת יש לבחון היטב את השוק ולהיזהר ממצב שבו ההתמחרות יוצרת תחרות בין הקונים וגורמת להם להציע מחיר הגבוה ממה שהתכוונו", הוא מסביר. עם זאת, ניתוח העיסקאות שפורסמו באתר כינוס מעלה כי מרבית הנכסים נמכרים במחיר שנמוך בכ-30%-20% ממחיר השוק.
"בנכסי יוקרה המוצעים לכינוס מטעם בעלים פרטיים", טוען שהרבני, "מדובר לרוב בנכסים מושקעים שהבעלים השקיעו בהם במשך השנים לעומת נכסים שנמכרים בשל חדלות פירעון של הבעלים ולכן המתעניינים
כ-1,500 עיסקאות מתבצעות מדי שנה באמצעות מכרזים של כינוס נכסים, כאשר רוב הרוכשים הם מחפשי דירות להשקעה וזוגות צעירים שמחפשים הזדמנויות. הגשת הצעה לרכישת דירות אפשרית עד תאריך מסוים ואינה כרוכה בתשלום, ולהצעה מצרפים המחאה לביטחון בגובה 10%-5% מההצעה. מומלץ להציע הצעה הסובבת סביב 70% מערך הנכס, לפי הערכת שמאי.
לאחר הגשת ההצעה ניתן להתעדכן בשאר ההצעות ולשפר את ההצעה במידת הצורך. לכל דירה יש תאריך אחרון להגשת הצעות ובסופו נערכת ישיבת התמחרות, שהיא ישיבה של כל מגישי ההצעות בה כל אחד יכול לשפר את ההצעות ביחס לשאר. בסוף ישיבה זו נקבע גם הזוכה, ואלו שלא זכו מקבלים את הפיקדון שלהם במלואו בחזרה.
מעבר לעלות הצ'ק הבנקאי (כ-14 שקל עמלה לבנק) התהליך כולו מתבצע ללא תשלום. היתרון הגדול, מעבר למחיר המוזל, הוא שבחלק מהמקרים הדירה מתפנה בפרק זמן קצר, וזאת לאחר אישור מהיר של העיסקה על-ידי בית המשפט.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם