הוציאו עליך חוזה: מה חשוב לדעת לפני ששוכרים דירה?
מחירי הדיור הגואים גורמים לרבים לוותר על רכישת דירה ולבחור באפשרות של מגורים בשכירות. ממה כדאי להיזהר בדרך אל החוזה ועל מה חשוב לשים דגש לפני שחותמים עליו
המרוץ לדירה, במקרה שהוא נעשה בחיפזון יתר וללא חשיבה מוקדמת, עשוי להתנפח בסופו של דבר לכאב ראש כפול ואף יקר, שניתן למנוע עלידי התעכבות מוקדמת על המוקשים הטמונים באותיות הקטנות בחוזי השכרת הדירה, כמו גם על מספר כללי אצבע. חוסר נעימות ועמידה על קוצו של יוד במעמד הרכישה עשויים למנוע חוסר נעימות והפסד כספי בהמשך הדרך. כך תשכרו דירה.
אם כבר הגעתם אל היעד הנכסף ומצאתם דירה הראויה למחיה במחיר סביר לכיסכם, הבטיחו את האפשרות להמשיך לגור בה גם לאחר התקופה הראשונית.
בחוזי שכירות נהוג לאפשר מספר תקופות אופציה לשוכרים. תקופת האופציה מעניקה לדיירים את זכות הראשונים להמשיך לגור בדירה בשכירות, עם תום תקופת החוזה הראשוני. עם זאת, יש לוודא כי לצד אופציית הארכה ייקבע גם מנגנון המסדיר את נושא עליית דמי השכירות בתקופת ההארכה.
לאחר שווידאתם את הדרך פנימה, מוטב שתוודאו גם את הדרך החוצה. "לצד הבטחת ראשוניות בהארכת החוזה", אומר עורך דין אהוד גולן, בעל משרדים במגדל העמק ובקריות, "חשוב כי תבטיחו לעצמכם גם אפשרות יציאה מן הדירה ומן החוזה, לפני סיום תקופת השכירות". בדרך כלל יחייב אתכם תנאי זה במתן הודעה מראש על עזיבתכם בהתאם לפרק הזמן שנקבע בחוזה, כמו גם במציאת דייר חלופי לנכס.
לצד החשיבות שישנה לחוזה עצמו, חשוב כי תבדקו פרטים על מי שחותם מולכם, על אופיו ומזגו. הבהרת טיבן של זכויותיו בנכס הכרחית לצורך הבטחת חיי שכירות נוחים ומחוסרי הפתעות לא נעימות. בדקו היטב מול מי אתם חותמים ואת כל הזכויות המגיעות לכם, ואל תסמכו על אנשים שעושים עליכם רושם טוב.
"בניגוד לדעה הרווחת, גם כשוכרים עליכם לבדוק בין היתר האם הזכויות של בעל הדירה רשומות כדין", אומר גולן ומחדד, "בנוסף לכך,יש לבדוק האם תלוי ועומד צו הריסה לנכס, האם קיימים חובות לעירייה או לחברת החשמל וכדומה".
סביב החתימה על החוזה וההיכרות עם בעל (או בעלת) הדירה, עשויה להתעורר בכם ההרגשה כי ההיכרות הבלתי אמצעית, החיוך או טפיחה חמה על השכם הינם חשובים יותר מהתעכבות על קוצו של יוד. אלא שהמציאות האמיתית מורכבת יותר - רישום ההסכמות שאתם מגיעים אליהן בעל פה או שנראות לכם כמובנות מאליהן לא עולה כסף ומבהיר לכל הצדדים את רוח ההסכם; חוזה שלא נכתב משמעו חוזה שהתנאים בו לא ברורים ובעתיד עלול כל אחד מהצדדים לטעון כי לא היה הסכם, או שהוסכם כך או אחרת.
אל תסמכו על מילתם של אחרים, אלא הבטיחו את מקומכם בכתב. אותו כלל תקף גם לגבי כל שינוי שנעשה בנוסח החוזה המקורי או בסיכום בין הצדדים. במידה ותהיה מחלוקת בעתיד, הסיכויים גבוהים יותר שיתקבל הסעיף הרשום בחוזה על פני טענה שסוכמה בשיחה ביניכם לבין בעל הנכס.
על אילו פרטים ראוי להתעכב? כמעט בכל חוזה נהוג לכלול סעיף הצהרתי של השוכר, המדווח כי ראה את הדירה ומצא אותה מתאימה לשימוש, במצב תקין וכדומה. כאן המקום להוסיף את המילים "למעט פגם נסתר" ולחסוך לעצמכם כאב ראש משמעותי
סעיף נוסף שראוי להוסיף אמור להבטיח כי אחריותו של השוכר בנוגע לנזקים שונים שנגרמים לדירה לא תכלול פיצוי בגין פגעיהם של נזקי הטבע או שיני הזמן העשויים לאכול בנכס. לפיכך חשוב לוודא כי חוזה השכירות כולל הבהרה וקובע כי השוכר לא יהיה אחראי, ומכאן שגם לא ישלם, בעבור נזקים אשר נכללים תחת ההגדרה "בלאי סביר". "המשמעות של סעיף זה", מסביר גולן, "היא כי השוכר לא ישלם בגין כל נזק שקרה לדירה שלא באשמתו הישירה".
כפי שראוי לצמצם ככל האפשר את מידת המחויבות של השוכר, כך ראוי לקבוע את תחומי האחריות של המשכיר ובין השאר להבטיח כי האחריות לתיקון נזקים שנוצרו בדירה תהיה מוטלת על כתפיו, כך שהמשכיר לא ייאלץ לחיות עם נזקים שפוגעים באיכות חייו.
כאן המקום להבדיל בין ה"בלאי הסביר" שכולל צנרת ישנה, חיפויי קירות וכדומה לבין ציוד הדירה כגון תריסים, חלונות, ברזים וכדומה.
אחד הסעיפים הפשוטים ביותר אשר זוכה למידת תשומת הלב הרבה ביותר - הוא סעיף המחיר. אלא שגם כאן עשוי בעל בית מיומן להציב מוקשים והתניות אשר עשויים לנפח את הסכום המשולם. כך יש לשים לב, לדוגמה, אם המחיר הנקוב הינו בשקלים או בצמוד לדולר. במקרה בו חתמתם על חוזה שהמחיר הנקוב בו מצוין בדולרים, יש לעקוב בכל חודש אחר השינויים בהפרשי המחיר.
אם אתם משלמים מראש, ודאו כי החוזה יבטיח לכם החזרים כספיים בתום השנה בעבור שינויי שערים. בעלי דירה רבים מבקשים ליהנות מכל העולמות ולצד ההצמדה לדולר מבקשים לציין כי עלות ההשכרה יכולה לנוע אך ורק בכיוון אחד - למעלה. מדובר כמובן בהתניה לא הוגנת או מידתית, ובמידה שבעל הנכס מתעקש עליה, ראוי שתתעקשו על חתימת החוזה בשקלים וכך גם תבטיחו לעצמכם תשלום שאינו צמוד לתנודות בשווי הנכס.
נקודה אחרונה שגם אותה קונה הניסיון, בין אם בחתימת חוזים ובין אם בחיים, היא כי החיפזון הוא מן השטן. במקרה שאתם שוכרים דירה באזור או בעיר מבוקשים, אל תתמהמהו לאורך זמן, אך מצד שני אל תתביישו או תתעצלו לקחת שעה נוספת על מנת לבחון את סעיפי החוזה. אין סיבה שמשכיר ייפגע משעה נוספת של הבהרות בין הצדדים לגבי נושאי החוזה; הקפידו לקרוא את כל הסעיפים ולבדוק שלא טמונות בחוזה מלכודות שבהן תיתקלו בעתיד.
"אין חוזה סטנדרטי", מסכם גולן ומבקש להדגיש כי אסור לחתום על חוזים סטנדרטיים אשר מתגלגלים ברשת האינטרנט. "לכל עיסקה יש את הנסיבות שלה, את החריגים המיוחדים ואת רצון הצדדים. מטרתו של חוזה השכירות, למשל, הינה גם להסדיר על מי חלה חובת התשלום במקרה שיתקלקל הדוד, כמה ערבים דרושים כדי להבטיח את תשלום דמי השכירות, למי ישתייכו השיפוצים בנכס לאחר שיעזוב השוכר (במידה ונעשו על ידיו) - והאם יהיה רשאי לפרק ולקחת אותם".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם