לשמור על הבית: איחרתם בתשלום המשכנתא? יש מה לעשות
המשבר הכלכלי בארה"ב חשף את סיפוריהם של אמריקאים רבים שנאלצו לוותר על דירותיהם כיוון שלא יכלו להמשיך לשלם את המשכנתא. השבוע פורסם כי חצי מלוקחי המשכנתא בישראל מתקשים לעמוד בתשלומים. כיצד תתמודדו עם הקושי ועם הבנק ותשמרו על הדירה?
על רקע העומס ההולך וגובר של תשלומי המשכנתא עם עליית הריבית בחודשים האחרונים והעלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות, עשויים בעלי דירות רבים להצטרף לאלפים אשר מפונים מדי שנה מבתיהם במסגרת הליכי הוצאה לפועל.
הליכים אלה, הנפתחים כנגדם על ידי הבנקים למשכנתאות, מבקשים להוציא מבתיהם את אלה אשר אינם יכולים לעמוד בתשלומי ההחזר החודשי. אם גם אתם לחוצים ואיחרתם בתשלום, כך תתנהלו מול הבנק כדי להבטיח כי דירת חלומותיכם תישאר שלכם.
המחוקק הישראלי, כמו רוב המחוקקים ברחבי העולם המפותח, ראה חשיבות רבה בעידוד רכישת נכסי מקרקעין למגורים. בכדי להבטיח במידת האפשר את יכולתם של בעלי הדירות להרשות לעצמם מוצר בסיסי זה, מעניקה המדינה בין השאר הגנות לרוכשים אשר השתמשו בהלוואת משכנתא בכדי לרכוש נכס, וזאת על מנת להבטיח כי הרוכש יוכל למצות את אפשרויותיו להחזר המשכנתא לפני שיאבד את הנכס, יחזור למשבצת הראשונה ויתחיל מחדש את המרוץ המפרך לדירה.
כך קובע למשל סעיף 33 בחוק הגנת הדייר כי במקרה של פינוי דירה ומכירתה על ידי נושים יהפכו מחזיקי הדירה לדיירים מוגנים של רוכש הדירה. מצב שכזה מפחית משמעותית את ערך הדירה ולפיכך את הדחף של הנושים לפנות ולמכור אותה. גם אם נקלעתם לקשיים כספיים, עליכם לדעת כי אמנם הבעלות על הדירה עשויה להילקח מכם על פי החוזה מול הבנק, אך מצד שני עומדת לכם הזכות לנצל את מלוא זכויותיכם ולנסות ולהישאר בה.
על פי סעיפים בחוק ההוצאה לפועל, רשאי ראש ההוצאה לפועל להורות על מכירת דירה אך ורק במקרה שהוא משתכנע לחיוב כי לחייב ולבני משפחתו פתרון דיור חלופי סביר לתקופת זמן של כשנה וחצי. הבנקים אינם טומנים ידם בצלחת וכמי שמודעים להשלכות אשר עשויים להיות לסעיפים אלו על התנהלותם השוטפת, הם מכניסים בשטר המשכנתא סעיפים הפוטרים אותם מחובות חוקיות אלו,
כך קובע למשל סעיף 33 בחוק הגנת הדייר כי במקרה של פינוי דירה ומכירתה על ידי נושים יהפכו מחזיקי הדירה לדיירים מוגנים של רוכש הדירה. מצב שכזה מפחית משמעותית את ערך הדירה ולפיכך את הדחף של הנושים לפנות ולמכור אותה. גם אם נקלעתם לקשיים כספיים, עליכם לדעת כי אמנם הבעלות על הדירה עשויה להילקח מכם על פי החוזה מול הבנק, אך מצד שני עומדת לכם הזכות לנצל את מלוא זכויותיכם ולנסות ולהישאר בה.
על פי סעיפים בחוק ההוצאה לפועל, רשאי ראש ההוצאה לפועל להורות על מכירת דירה אך ורק במקרה שהוא משתכנע לחיוב כי לחייב ולבני משפחתו פתרון דיור חלופי סביר לתקופת זמן של כשנה וחצי. הבנקים אינם טומנים ידם בצלחת וכמי שמודעים להשלכות אשר עשויים להיות לסעיפים אלו על התנהלותם השוטפת, הם מכניסים בשטר המשכנתא סעיפים הפוטרים אותם מחובות חוקיות אלו, וזאת על ידי התניית קבלת המשכנתא בוויתור על הגנות אלו.
"כבר בסעיפים קיימת הזכות להחריגם בהסכם שנעשה בין הבנק לנישום", אומר עורך הדין משה דורה, מומחה לדיני הוצאה לפועל ושותף במשרד דורה כהן ויצמן. הוא מחדד: "תיקון חדש יחסית קובע כי משכנתאות או תיקי הוצאה לפועל שנפתחו החל ממאי 2009, אינם מכירים באפשרות לוותר על הזכות לדיור חלופי סביר".
החסרתם חודש אחד? עדיין לא סוף העולם. הבנקים נוטים לפתוח בהליכי הוצאה לפועל רק לאחר שהלווים אינם עומדים בתשלומי ההחזר במשך 6 חודשים רצופים לפחות. בזמן שעובר מהרגע בו החסרתם את התשלום הראשון ועד סוף תקופת "החסד", מוטב שתפנו לבנק בהקדם, תיידעו אותו על מצבכם ותנסו לטקס עצה ולמצוא יחד את הפתרון הטוב ביותר למצב הביש הפיננסי אליו נקלעתם.
אטימת אזניים ועיניים בפני המציאות, כפי שנוטים לעשות אנשים רבים אשר נקלעים למצב ביש פיננסי, רק תחמיר את מצבכם - וכמו במקרה של מחלה כרונית, כל עיכוב מלווה בשורה נוספת של סיבוכים, מכאובים ובסופו של דבר אף מסכן באיבוד הנכס.
"במקרה בו הלווה עמד בהתחייבויותיו הקודמות, סביר להניח שהבנק יאשר הפסקה זמנית של הגבייה. לרוב לפרק זמן של 3 חודשים", אומר איל ליבוביץ', מנכ"ל משותף בחברת T-I-M העוסקת בייעוץ פיננסי לנוטלי משכנתאות.
ליבוביץ' אומר כי "במקרים חריגים, ניתן יהיה לבקש דחייה למועד ארוך יותר, אך הדבר כפוף להצגת אסמכתאות התומכות בבקשה. אם הלווה צופה קושי נקודתי לעמוד בהחזר בחודש מסוים, נכון יעשה אם ייזום פנייה לבנק ויבקש להגדיל באופן זמני את מסגרת האשראי".
לאחר 6 החודשים, ובמידה שלא הצלחתם להגיע לעמק השווה, הבנק "מעביר הילוך" ופונה להוצאה לפועל לצורך פתיחת תיק. "במקרה והבחנתם עוד קודם לכן כי הבנק מתעד לעשות כן, אתם יכולים לפנות לבית המשפט בכדי לנסות ולדחות את פתיחת התיק," אומר דורה.
הוא מציין: "בדרך כלל, בשלב זה הפעולה שלכם לא תשנה את המצב הקיים וסביר להניח שבית המשפט יסתמך על החוזה עליו חתמתם, כמו גם על העובדה שלא עמדתם בתשלומים בהתאם לו, כעילה לחיוב למכירת הדירה לשם כיסוי החוב".
ברגע שנפתח תיק הוצאה לפועל נשלחת לחייב אזהרה, שבמסגרתה עומדים לרשותו של הלווה 30 להמשיך ולנסות להסדיר את חובו אל מול הבנק ואף לשלם אותו. "אפשרות נוספת היא פנייה לרשם ההוצאה לפועל בבקשה למכר-עצמי של הדירה על מנת להימנע מהוצאות כינוס הנכסים העשויות להגיע לעשרות אלפי דולרים, בתלות בשווי הדירה", אומר דירה.
אפשרות נוספת היא פנייה לוועדה הבין-משרדית היושבת במשרד השיכון, אשר יכולה לפרוס מחדש את ההלוואה או לקבוע תנאים להחזר החוב שבפיגור. ישנם קריטריונים המזכים בפנייה לוועדה זו הקשורים בקריטריונים לקבלת הטבה בקבלת משכנתא מהמדינה.
אם עברו 30 יום בהם לא הצלחתם לשכנע את רשם ההוצאה, הוועדה או הבנק מלעצור את מנגנון הכינוס - רשאי הבנק לשלוח לכם צו פינוי אשר התאריך המצוין בו הינו לפחות חודש קדימה. לאחר חודש זה הוא יכול לפנותכם מהדירה ולהעמיד אותה למכירה.
גם כאן, מעניק חוק ההוצאה לפועל משנת 2009 זכויות שונות לדייר, כך לדוגמה הוא יכול לבקש דחייה של הפינוי לצורך קבלת ייצוג משפטי. אפשרות נוספת היא פנייה לבית המשפט בכדי שזה יבטל תנאים שונים בשטר המשכנתא ובינתיים להוציא צו מניעה שימנע את הפינוי עד להחלטת בית המשפט.
אפשרות שלישית היא כי החייב יציע להוצאה לפועל לשלם מחצית מהחוב במזומן ואילו את המחצית השנייה ישלם בפריסה של כמה חודשים תוך העמדת ביטחונות להחזר היתרה - "ראש ההוצאה לפועל רשאי לכפות הסדר זה על הבנק וכך למעשה לסייע לחייב לשמור על הדירה ברשותו".
גם לאחר השלב בו "נבעט" הדייר החוצה מהדירה, עומדת לרשותו שורה של כלים בהם הוא יכול להשתמש, בין אם כדי לשמור את הדירה אצלו ובין אם כדי לצמצמם במידת האפשר את הנזק הכלכלי אותו הוא עשוי לספוג בגין ההפרש בין המחיר בו תימכר הדירה לבין שווי החוב שלו.
כך הוא יכול בין השאר להשתתף בהתמחרות על הדירה ולרכוש אותה שוב במידה וההצעה הגבוהה ביותר אינה משקפת את שווי הנכס. כמו כן, הוא יכול אף להתנגד למכירת הנכס. "בכל מקרה כדאי לשכור את שירותיו של איש מקצוע כדי שיסייע לכם", מציין דורה.
לסיכום, מוטב לא לאחר בתשלומי המשכנתא. במקרה שאתם מבחינים בכך שצפויה לכם בעיה ארוכת טווח עם החזר התשלומים, מוטב כי תקדימו את המאוחר ואף את העיכוב הראשון בתשלום ותפרסו את המשכנתא שלכם לשנים נוספות. העלות הפעוטה הנוספת וכאב הראש הכרוך בהליך כזה הינם מינוריים בהשוואה למדורי הגיהנום אותם תעברו במידה שתאלצו לאבד בעל כורחכם את דירה.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם