סיכום שנה בענף הנדל"ן: שנת הסופרטאנקר
המחאה החברתית שהאיצה את תכנית ההקלות של נתניהו; הקשחת התנאים למשכנתאות והצ'ופרים למוכרים; שיחרור קרקעות במושבים ובקיבוצים; והטבות לאלו שיבנו דירות להשכרה; ושאלת השאלות: האם תשע"ב תהיה השנה בה יחזרו סוף סוף המחירים לתחום השפוי
במהלך השנה האחרונה החלו הבנקים ליישם את הוראת בנק ישראל להקשיח את תנאי המשכנתה ולייקר את המימון שניתן לנוטלי משכנתאות באחוז מימון הגבוה מ-60% מערך הדירה. המהלך, שאמור היה לפגוע באטרקטיביות של רכישת דירה למשקיעים, פגע בסופו של יום גם בזוגות צעירים שלא היה בידם הון עצמי של 40% לפחות לרכישת דירה.
לכך נוספו צעדים נוספים שבהם נקטה הממשלה בשנה האחרונה, שכללו ביטול הפטור ממס שבח למשקיעים ומתן הזדמנות אחרונה למשקיעים למכור את הדירות שבבעלותם ללא תשלום מס עד סוף 2012, על מנת לשחרר לשוק כמה שיותר דירות זמינות למגורים. עוד הוכרז כי הטבות מס יינתנו לבעלי משרדים או קליניקות הממוקמים בתוך בנייני מגורים, בתנאי שיסבו אותם בחזרה למגורים וימכרו אותם, זאת במטרה להגדיל את היצע הדירות. צעד נוסף שקבעה הממשלה במטרה להרחיק
מהלכים אלה, שנראו יותר כקרקס בלתי מבוקר של משרדי ממשלה שונים המבקשים להילחם במחירי הדירות, הצליחו אמנם להביא להסתלקותם של המשקיעים משוק הנדל"ן אך גם גרמו להיצע נמוך יותר של דירות להשכרה שלא יוזלו בקרוב. ירידות במחירי הדירות עוד לא ממש ניכרות, אך ירידה משמעותית במספר רכישת הדירות ניכרת גם ניכרת, כאשר כבר ברבעון השני של 2011, עוד לפני שדפני ליף הציבה את האוהל הראשון בשדרות רוטשילד, נרשמה ירידה של 16% בהיקף העסקאות לרכישת דירות לעומת הרבעון המקביל ב-2010 ולעומת הרבעון הראשון של 2011. כתוצאה מהמצב החדש, בחודשים האחרונים מורגשת לראשונה בלימה בגובה ההצעות שמגישים קבלנים לרכישת קרקעות במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל.
שנת 2011 התאפיינה גם בצניחה דרמטית בפעילותן של קבוצות הרכישה, שהיעלמותן משוק הנדל"ן היתה השנה כמעט מוחלטת. זאת לעומת שנת 2009 שהיתה שנת פריחתן של קבוצות אלו, שצצו כפטריות אחרי הגשם ורכשו כל חלקה פנויה במחירי שיא. נהגי מוניות, בעלי מכולת ודוגמניות הפכו בין לילה ליזמי נדל"ן והציעו מוצר שלפחות בהתחלה היה באמת זול יותר מדירה מקבלן.
בין הסיבות לצניחת פעילותן של הקבוצות אפשר לציין את הגזירה שהטילה עליהן ועדת הכספים באוקטובר 2010, לפיה החל מ-1 בינואר 2011 גם קבוצות הרכישה ייאלצו לשאת בתשלום
16 מע"מ על הקרקע, תשלום שעד אז היו פטורות ממנו. אותו פטור ממע"מ שבוטל היווה חיסכון במחיר הקרקע לקבוצות הרכישה, לעומת קבלנים שנאלצו מאז ומתמיד לשאת בתשלום המע"מ.
כמו כן, הוחלט כי גם רוכשי הדירות במסגרת קבוצה יאלצו לשלם מס רכישה בגין כל סכום הדירה ולא רק על מרכיב הקרקע, כפי שהיה נהוג עד להחלטה. לגזירות אלו, שהפחיתו את הכדאיות הכלכלית של הצטרפות לקבוצת רכישה, נוספה גם המשמעות המשפטית של רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה, שטרם הופנמה בקרב הציבור והוצפה בכלי התקשורת ביתר שאת. העובדה כי מחיר הדירה או מועד מסירתה אינם סופיים הובהרה לחלק מחברי הקבוצות רק כשהפרויקט החל להיבנות והתעכב הרבה אחרי שיכלו לסגת מהעסקה. אפילו "ארץ נהדרת" הצטרפה לטרנד במערכון משלה על קבוצת רכישה שלא זכתה לראות בניין מושלם.
בניגוד לקבוצות הרכישה השנה הייתה מבורכת לפרויקטי תמ"א 38 - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שהממשלה והרשויות דווקא מעודדות יותר מבעבר. השנה אף התקבלה החלטה להעניק תמריץ של קומה נוספת לכל בניין מחוזק באזורים מסוימים. אלא שאת בעיית ההיתכנות הכלכלית, שאינה קיימת, לפרויקטי תמ"א 38 דווקא באזורים שמועדים לרעידות אדמה, הרחק מאזורי הביקוש, עדיין לא פתרה הממשלה, והתושבים שם עדיין חשופים לסכנת חיים המרחפת מעל ראשם.
תחום נוסף שקיבל תאוצה השנה הוא הפינוי בינוי. לפני כחודש יצא לדרך פרויקט הפינוי בינוי הראשון בתל אביב, כאשר בנייני רכבת ישנים ברחוב בית אל 26-16 בשכונת נווה שרת בצפון העיר נהרסו לטובת הקמת פרויקט חדש הכולל שלושה מגדלים בני 20 קומות ו-270 דירות חדשות שיקימו החברות אשלי ו-ש. מיכלסון.
אחת מפריצות הדרך המשמעותיות ביותר בעולם הנדל"ן הישראלי נרשמה בשנה האחרונה, כאשר רשות המסים פתחה לציבור הרחב מאגר מידע לעסקאות נדל"ן, כך שכל תושב יכול להיכנס למערכת ולראות פרטי עסקאות נדל"ן, החל בתאריך עסקה, גיל הבניין, מספר החדרים, וכלה בשטח דירה, הקומה והמחיר.
המהלך הוא תוצאה של מלחמה ארוכה שניהלה ד"ר אפרת טולקובסקי ממכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן מהפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, יחד עם החוקר דני בן שחר, שביקשו לצרף את ישראל לרשימת מדינות מערביות שבהן כבר שנים ארוכות עומד המידע לרשות הציבור. לטענתם, עד פתיחת הנתונים אזרחים בישראל ביצעו עסקאות לא משתלמות כאשר לא נחשפו לעסקאות דומות שבוצעו בסביבתם. כעת הציבור יכול להפסיק להסתמך על שמועות לפיהן השכן מהקומה למעלה מכר
את הדירה ב-1.3 מיליון שקל. באוקטובר לפני שנה עודכנו הנתונים במאגר וכיום הם מפורטים יותר,
אך עדיין טעונים שיפור בשל אי דיוקים בחלקם.
אחת ההכרעות הדרמטיות ביותר שניתנו השנה על ידי בית המשפט העליון וסיימו התדיינות משפטית ארוכת שנים, ששיאה בבג"ץ הקשת המזרחית, היו בנושא הסדרת זכויות בני הקיבוצים בבתיהם. ביוני האחרון אישר בג"צ שתי החלטות של מינהל מקרקעי ישראל וקבע למעשה כי בני הקיבוצים יוכלו לרשום את בתיהם על שמם תמורת 3.75% מערך הקרקע, ובמקרה שירצו למכור את ביתם לגורם אחר ייאלצו לשלם למדינה 33% משווי הקרקע. מדובר בהחלטה הסטורית, שמצד אחד מסדירה לראשונה את זכויות בני הקיבוצים, מאפשרת להם לרשום את ביתם על שמם כמו כל אזרח אחר במדינה ומעניקה להם ביטחון כלכלי. מצד שני, היא מחייבת אותם לשלם סכום שלא בהכרח קיים בידם ולטענתם גבוה מהמקובל.
בני הקיבוצים טענו כי זכויותיהם ההסטוריות בפיתוח הקרקעות מקנות להם זכות לרשום את בתיהם על שמם תמורת דמי חכירה מינימליים, בעוד שהאגודה לצדק חלוקתי נעמדה על רגליה האחוריות וטענה כי אין להעביר קרקעות מדינה על שמם של בני הקיבוצים מאחר שהדבר מנוגד לעיקרון הצדק החלוקתי. החלטה נוספת שאישר בג"ץ היא מתן האפשרות לבני המושבים לפצל את חלקת המגורים שלהם. כיום אפשר להקים על חלקת המגורים שלוש יחידות דיור - אחת למגורי הבעלים, ושתיים נוספות שבהן אפשר לשכן בני משפחה. על פי ההחלטה יוכלו בני המושבים מעתה למכור את שתי היחידות הנוספות לגורמים אחרים.
דרמה נוספת שהתרחשה השנה קשורה לכך שממש בסוף 2010 הסתיימו 60 שנות חכירה של בעלי נכסים רבים בציר יגאל אלון ושכונת מונטיפיורי בתל אביב. עיריית תל אביב, בעלת הקרקע, שהחכירה לבעלי הנכסים את הקרקע, הודיעה כי בעלי נכסים המעוניינים לחדש את תקופת החכירה יידרשו לשלם לעירייה סכום המהווה 91% מערך הקרקע כיום.
דרישת העירייה לוותה במחאה נרחבת מצד בעלי הנכסים, רובם בעלי בתי מלאכה קטנים, שעתרו לבית המשפט כנגד דרישת העירייה, המופרזת לטענתם, וביקשו מבית המשפט להכריע כי על העירייה לדרוש את הסכום שנוהג מינהל מקרקעי ישראל לגבות עבור חידוש חוזי חכירה, העומד על 13% בלבד מערך הקרקע. הנושא נמצא כיום בעיצומו של הליך משפטי, בגינו אמור בית המשפט להכריע. ההכרעה בנושא קריטית מאוד עבור מאות בעלי נכסים ברחבי העיר החוכרים קרקעות מעיריית תל אביב. ביניהם רוכשי הדירות בפרויקט השוק הסיטונאי בתל אביב, שבנייתו החלה השנה גם כן על קרקע שבבעלות עיריית תל אביב.
פרויקט השוק הסיטונאי עצמו הוא אחד הפרויקטים המשמעותיים, אם לא המשמעותי ביותר שבנייתו החלה השנה, שכן מדובר בעתודת קרקע המיועדת להקמה של שכונה שלמה בלב תל אביב שתכלול 2,000 יחידות דיור ב-10 מגדלים של 14-40 קומות וכן קניון, מוזיאון ובית ספר. את הקרקע, עליה פעל בעבר השוק הסיטונאי, מכרה עיריית תל אביב במכרז הגדול ביותר שפורסם במדינה, ואת השלב הראשון של הפרויקט יקימו החברות גינדי השקעות ורבוע כחול נדל"ן, שזכו במכרז תמורת 1.4 מיליארד שקל.
אחת מההחלטות היותר משמעותיות שניתנו בשנה האחרונה בוועדות התכנון התייחסה לעתידו של חוף פלמחים. הועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז המרכז קבעה בנובמבר האחרון, לאחר מחאה ציבורית נרחבת והתנגדותם של ארגונים ירוקים, כי תוכנית כפר הנופש בחוף פלמחים שאושרה בשנת 2000 תבוטל.
התוכנית התייחסה לשטח של 70 דונם במרחק 100 מטר בלבד מהחוף ששווק על ידי מינהל מקרקעי ישראל וזכו בו יזמים פרטיים בשנת 2004, כאשר כפר הנופש אמור היה לכלול 350 חדרים. הוועדה דנה בתוכנית בעקבות הנחיית הממשלה לבחון את התוכנית מחדש לבקשתו של השר להגנת הסביבה, גלעד ארדן, תוך שינוי ייעוד הקרקע לשטח ציבורי פתוח. הוועדה החליטה כי היזמים יקבלו מקום חלופי לביצוע תוכנית כפר הנופש.
הדיון הביא בחשבון גם את דוח מבקר המדינה החריף בנושא, בו קרא מיכה לינדנשטראוס ליועץ המשפטי לממשלה דאז, מני מזוז, לקחת בחשבון את השינויים שחלו מאז אושרה התוכנית בחוק השמירה על הסביבה החופית ולבטל את התוכנית. באותו דוח גינה לינדנשטראוס את הליקויים החמורים בפעילות המינהל בשיווק הקרקע ובהליכי התכנון להקמת כפר הנופש. המבקר ציין כי מדובר בקטע חוף מן היפים שנותרו בישראל והדגיש כי "הרשויות חייבות לשמור על משאבי הטבע והנוף שבחוף לטובת הציבור כולו".
בתחילת אוגוסט 2011 אושר חוק הוד"לים (ועדה לדיור לאומי) בכנסת, הנועד להאיץ את בנייתן של 50 אלף יחידות דיור בתוך שנה. בכך יצאה לדרך תוכנית ה'סופרטנקר' שעליה הכריז ראש הממשלה בנימין נתניהו לפני כשנה. נתניהו טען כי הוועדות, שיקבלו סמכויות נרחבות, יביאו לשחרור תוכניות שתקועות זמן רב בוועדות המחוזיות, ישוחררו החסמים המעכבים את אישורן, ובכך יתווספו לשוק עשרות אלפי יחידות דיור שיביאו בסופו של יום להורדת מחירי הדירות.
הניסוח הראשוני של החוק אמור היה לכלול רק תוכניות שחלות על קרקעות מדינה, אך בשל לחץ מצד קבלנים, הוחלט בסוף לכלול בוועדה המיוחדת גם תוכניות החלות על קרקעות פרטיות. שר השיכון אריאל אטיאס, המופקד על יישום התוכנית, כבר הגיש רשימת תוכניות הכוללת 100 אלף יחידות דיור, מחציתן באזורי ביקוש. בדיון הראשון של הוועדה לדיור לאומי במחוז ירושלים החליטה הוועדה להפקיד להתנגדויות תוכנית ל-900 יחידות דיור בירושלים, הסובלת ממחסור חמור בהתחלות בנייה וממחירי דירות גבוהים במיוחד.
מחאת הדיור, שהולידה מחאה חברתית עצומה, היא אולי האירוע האחרון מבחינה כרונולוגית שאירע ב-2011, אך ללא ספק הראשון בחשיבותו. המחאה, שהחלה במצוקתה של דפני ליף, שהתבקשה לפנות את דירתה בתל אביב ולא הצליחה למצוא דירה אחרת במחיר ראוי, הזרימה לרחובות מאות אלפי אנשים שחשו כי לא יצליחו לעולם להגשים את חלום הדירה. ההוצאה הגבוהה על דיור בכל משק בית בישראל הביאה לכך שמחיר הקוטג' הפך גם הוא לבלתי אפשרי.
ליף ומאות האלפים שסחפה אחריה הביאו לכך שראש הממשלה הכריז כי לראשונה תשווק המדינה קרקעות בהנחה של 50% מערך הקרקע ליזמים שיבנו פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן - מכרזים שבהם יזכה הקבלן שיתחייב למכור דירות לזכאים במחיר הנמוך ביותר. לראשונה ישווק המינהל קרקעות המיועדות לדיור להשכרה, גם כן בהנחה של 50%. הקבלן הזוכה במכרז יוכל למכור
40% מהדירות, ו-60% מהן יתחייב להשכיר לתקופה של 10 שנים לפחות.
גם את הסטודנטים לקח נתניהו בחשבון והודיע כי על קרקעות חומות (המיועדות למבני ציבור) יוקמו מעונות לסטודנטים. עכשיו נשאר רק לראות אם התוכניות האלו יישארו על הנייר או שייצאו סוף סוף לפועל.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם