הטייקון הכי אנונימי בישראל
מבעל עסק למכונות ממתקים הפך היהודי–ציוני אריק רוטנר לאימפריית נדל"ן בישראל. לאחר שגבר במכרז על כרישי הנדל"ן המקומיים הוא מקים 3,700 יחידות דיור, 218 מהן לציבור החרדי במתחם שנלר בירושלים. ראיון ראשון. וגם: למה הוא שילם 5,000 דולר על בייגל?
השבוע הוא הגיע לביקור קצר בישראל, מלווה בשותפו היהודי-קנדי החרדי יוסף וולדמן ובמשווק החרדי-ישראלי ברוך ערבליך מחברת השיווק סן חן. היזם - שמחזיק בכ-100 בתי אבות בארה"ב ובבנק אמריקאי ובונה כיום אלפי יח"ד בקריית מלאכי ומאות יח"ד בירושלים ובבני ברק - מדבר לראשונה על הדרך שעשה משיקגו למעצמת נדל"ן בישראל.
רוטנר (67) נולד בשיקגו למשפחה יהודית דתית והיה פעיל בילדותו בתנועות נוער יהודיות דוגמת בני עקיבא. בשנת 1962, כשסיים את לימודי התיכון, נסע לישראל לביקור בן שנה על מנת להגשים חלום וללמוד בישיבה בירושלים. "למדתי בישיבת 'מרכז הרב' ברחוב יפו ולא היו אז אוטובוסים. היה רמזור אחד בירושלים וחלפתי ברגל על פני בסיס שנלר פעמיים ביום. ב-3 השבועות הראשונים הורדתי 10 ק"ג". לפני שנה רכש רוטנר ממינהל מקרקעי ישראל את הקרקע בת 21 הדונמים שניצב עליה מחנה שנלר שנסגר מאז, לאחר שגבר על 5 קבלנים ישראלים במכרז. "מבחינתי זו סגירת מעגל", הוא מכריז.
באותה הישיבה שלמד בה לפני 49 שנה פגש רוטנר לראשונה ברב חיים דרוקמן, שהיה מדריך הישיבה וכיום מחנך ומנהיג ציבור ציוני-דתי שאף כיהן בשנות ה-80 כח"כ מטעם המפד"ל. השניים שמרו על קשר ודרוקמן הפך לימים לרב ישיבת אור עציון במרכז שפירא ליד קריית מלאכי.
כשהרב היה מגיע מדי פעם לשיקגו על מנת להדריך נערים בבני עקיבא, היו השניים נפגשים. גם עם דרוקמן סימן לעצמו רוטנר סגירת מעגל: לפני 4 שנים רכש בקריית מלאכי קרקע הסמוכה לאור עציון, וזו מיועדת כיום לבניית 3,200 יח"ד. הוא אף מכר לבני הישיבה כ-120 דירות מתוך הפרויקט בהנחה.
רוטנר שב לשיקגו בשנת 1963, בתום הלימודים בישיבה, והחליט ללמוד עבודה סוציאלית באוניברסיטת רוזוולט בעיר. בגיל 23 התחתן עם מי שהכיר מימי התיכון בקהילה היהודית בשיקגו. במהלך לימודי העבודה הסוציאלית נחשף רוטנר לבעיות רבות בבתי אבות ונמשך לתחום, ובשנת 1974 רכש עם שני שותפים את בית האבות הראשון שלו בשיקגו תמורת מיליון דולר.
"החלטתי ללמוד את העסק ולמזלי בית האבות הראשון שרכשנו הרוויח יפה, משם גדלנו", הוא מספר. היום רוטנר מחזיק כ-100 בתי דיור מוגן ב-10 מדינות ברחבי ארה"ב: אינדיאנה, אוהיו, אילינוי,
בהמשך הוא רכש גם את הבנק האמריקאי Brickyard Bank, שלו שני סניפים בשיקגו. "אני שונא בנקאים", הוא אומר. "לפני 25 שנה ניגשתי לבנק לקבל הלוואה והפקידה אמרה לי שאני לא לבוש כראוי. יצאתי משם וקניתי חליפה ב-800 דולר. כל הגישה של הבנקאים, שלמעשה חיים על חשבוננו, היא איומה ונוראית. בשכונה שלנו היה בנק קטן שהבעלים שלו היה חבר שלי, כשהזדקן רכשתי את הבעלות על הבנק בשיתוף חברה נוספת.
לימים רכשתי את הזכויות בבנק והיום הוא בשליטתי המלאה. הבנק מציע הלוואות בעיקר לשני סוגים של אוכלוסיות: קשישים - נציגי הבנק מגיעים כמה פעמים בשבוע לבתי אבות ונותנים להם שירותים - ויהודים. בתקופת המשבר של 2008 פנו אלינו יהודים רבים שלא קיבלו הלוואות מהבנקים ואנחנו עזרנו להם, וכך גם היום".
השכלה כלכלית לא היתה לרוטנר, אבל חוש עסקי הוא ירש מהוריו והפגין כבר בגיל צעיר. "להוריי היה עסק של מכונות אוטומטיות למסטיקים. עבדתי בוקר, צהריים וערב, גם במהלך הלימודים". בנובמבר 1966 הוא לקח תחת חסותו את העסק המשפחתי, שלא הלך חלק בהתחלה: "לא היה לי כסף לשלם לעובדים בחודשים הראשונים. בשנה הראשונה הרווחנו מהמכונות 55 אלף דולר בסך הכל - סכום שעשינו בחודש הראשון של השנה השנייה".
עם העסק הזה הוא המשיך עד 1985 ובמהלך השנים נחשף עוד ועוד לעולם העסקים. לימים הכיר את שותפו העסקי וולדמן, אשר החזיק בניסיון בתחום היזמות למגורים והפך לשותפו המלא בחברת רוטנר היי-גייטס שבשליטתם המשותפת. לפני 4 שנים הקימו השניים פרויקט בן 1,000 דירות לסטודנטים באינדיאנה, סמוך לאוניברסיטה. הרכישה המשותפת הראשונה של השניים בישראל היתה בית האבות "בית האלה", הממוקם בצומת האלה, אך היה להם ברור שבנייה למגורים בישראל היא המטרה העיקרית.
ב-2007 רכש רוטנר את המגרש הראשון שלו למגורים, מתחם אסם בבני ברק, תמורת 95 מיליון שקל. במתחם מוקם בימים אלה ממש פרויקט "צמרת רוטנר" שכולל 7 בניינים בני 7 קומות ו-250 דירות. מצוקת הדיור בישראל בכלל ובבני ברק בפרט לא נעלמה מעיניו של רוטנר: "רצינו לבנות קומה נוספת עם 84 דירות בנות 3 חדרים לזוגות צעירים ולהציע אותן במחיר עלות מבלי להרוויח עליהן אגורה, אבל העירייה לא אישרה לנו כי הרב האוזנר לא מאפשר מעליות שבת ולכן לא ניתן לבנות יותר מ-7 קומות בבני ברק. הציבור החרדי פספס אפשרות לקנות דירות שלא רצינו להרוויח עליהן".
רוטנר מסביר את הרעיון מאחורי היוזמה: "מעניין אותי לבנות רק דברים מיוחדים שאוכל להשאיר בהם חותמת. בנייה של סתם מגדלים בתל אביב לא מדברת אליי. אני בעיקר נמשך לפרויקטים שמשלבים חדש עם ישן ויש בהם שטח ירוק גדול במיוחד".
פרויקט נוסף שרכש ובו יוכל ללא ספק להטביע את חותמו הוא פרויקט "אחוזת רוטנר" בקריית מלאכי, שיכלול 3,200 יחידות דיור ולמעשה כמעט יכפיל את מספר תושבי העיר שיש בה היום בסך הכל 5,000 בתי אב ו-24 אלף תושבים. את הפרויקט הוא בונה עם חברת שלום ציון מקבוצת ציפחה אינטרנשיונל שבבעלות שלום וסרטיל.
הפרויקט התחיל להתגלגל כשוולדמן הציע לרוטנר לקנות את הקרקע הפרטית הגדולה ביותר בישראל שהיתה זמינה באותה העת לבנייה - 540 דונם בקריית מלאכי. חברות גדולות התעניינו בקרקע שהיתה בבעלות חנניה גיבשטיין, ראש עיריית ראשון לציון לשעבר.
לילה אחד באוגוסט 2008 נפגשו רוטנר וגיבשטיין וסיכמו על מפית נייר את פרטי העיסקה. באותו הלילה רכש רוטנר את הקרקע מגיבשטיין ב-95 מיליון שקל. הקרקע יועדה אז ל-1,617 יח"ד, ולאחרונה הופקדה להתנגדויות תוכנית בניין עיר חדשה, שרוטנר קידם עם ראש העיר מוטי מלכה, אשר מגדילה את זכויות הבנייה ל-3,217 יח"ד.
הפרויקט, שממש השבוע קיבל את היתר הבנייה הראשון ל-400 יחידות דיור, יכלול ברובו המוחלט בנייה רוויה של בניינים בני 5 ו-8 קומות ושל 100 צמודי קרקע. נוסף לכך ייבנה בפרויקט קניון אאוטלט ששטחו 50 אלף מ"ר שיכלול מותגים אמריקאיים; ולרוטנר הקשרים הנחוצים להביאם לארץ.
על מיקומה של קריית מלאכי בטווח הפגיעה של טילי הקסאם ועל התדמית המיושנת של האוכלוסייה המתגוררת בה אומר רוטנר בביטחון: "הרב דרוקמן אמר פעם שאם מקפלים את מפת ישראל ל-4 ופותחים אותה בחזרה, נקודת האמצע שתסומן על הנייר תהיה קריית מלאכי. מבחינתנו העיר היא מרכז הארץ והגישה ממנה דרך צומת קסטינה וכביש 6 מאפשרת להגיע לתל אביב בחצי שעה כמעט". ככה זה כשאתה גר בארה"ב ובונה בישראל. גם באר שבע היא מעין מרכז הארץ במונחי מרחק אמריקאיים.
הקשר ההדוק בין רוטנר ובין הרב דרוקמן גרם לו לקבוע מחירים אטרקטיביים שקרצו לקבוצת אור עציון, וזו רכשה 120 יח"ד ב-550 אלף שקל ליחידה. גם רוטנר עצמו רכש דירה בפרויקט לו ולילדיו. כיום מתנהל משא ומתן עם הישיבה "כרם ביבנה" לרכישת 250 יחידות דיור נוספות במחירים שהוא מדגיש שיהיו מעודכנים ויקרים יותר: החל מ-650 אלף שקל לדירת 3 חדרים.
חברות נדל"ן ישראליות זיהו את הפוטנציאל בפרויקט והתעניינו ברכישתו מידי רוטנר. בין המתעניינות היתה קבוצת הרכישה אור סיטי נדל"ן שבבעלות ענבל אור, אשר שקלה להקים קבוצת רכישה במקום. משא ומתן נוסף התקיים עם מועדון "חבר", אך גם הוא לא נשא פרי.
כשרוטנר קנה את הקרקע טראומת ההתנתקות בקרב מפוני גוש קטיף היתה טרייה ולרבים מהם המדינה לא סיפקה פתרונות דיור. "נציע הנחה למפוני גוש קטיף", הוא אומר ומסביר כי בניגוד לפרויקט מתחם שנלר בירושלים שמיועד לציבור החרדי, הפרויקט בקריית מלאכי ייועד בעיקרו לציבור הדתי לאומי והחילוני, חזון קיבוץ גלויות שלא בטוח שתקף בחוקי הטאבו הלא כתובים בישראל.
"רוטנר מתקשה להבין מדוע חילונים, דתיים וחרדים לא יכולים להתגורר בבניין אחד", מספר משווק הפרויקט ברוך ערבליך. רוטנר נזעק להסביר כי בארה"ב הקיטוב בין היהודים כמעט ואינו מורגש וכי בשכונה שגרים בה דתיים רבים, שאינם נוסעים בשבת, החילונים נוהגים לכבד את המנהגים ובוחרים גם הם לא לנסוע בשבת. "נדרש לי זמן רב להסביר לו שכאן זה לא עובד כך", מספר ערבליך. "בישראל הציבור החרדי והציבור החילוני לא גרים זה לצד זה, וזו מוסכמה שלא שוברים".
ראש עיריית קריית מלאכי מוטי מלכה מספר: "כשהתחלנו לתכנן את התב"ע (תוכנית בניין העיר) של הפרויקט היו כאן נציגים של רוטנר ולא הוא עצמו, ותמיד רציתי לדעת מיהו האיש. בדקה הראשונה שהוא הגיע אליי למשרד התאהבתי בו. מדובר באיש חם מאוד, אוהב ישראל, ציוני בכל רמ"ח איבריו. אהבתי שהוא יודע מה הוא רוצה מעצמו, ובמיוחד שאמר שהוא בונה את הפרויקט כאילו היה באזור היוקרתי ביותר ברמת השרון, גם אם ימכור במחירי הפסד. הבנתי מיד שמדובר באדם שבונה מתוך שליחות ציונית, בשונה מרוב הקבלנים שאני מכיר שבסופו של יום מעניין אותם מה נשאר להם בכיס. מדובר בהבדל של שמיים וארץ".
בשנת 2010 הדהים רוטנר את היזמים הישראלים כשחברה בבעלותו, פסגת טל, רכשה את מתחם שנלר בירושלים ב-161 מיליון שקל. יזמים רבים המתינו בכיליון עיניים שמינהל מקרקעי ישראל יוציא לשיווק את המתחם, אשר נמצא בלב העיר באזור חרדי מובהק ומבוקש סמוך לכיכר השבת ולשכונת מאה שערים. הבנייה המועטה בירושלים בכלל ובמרכז העיר החרדי בפרט הפכה את הקרקע למכרה זהב, שהעצירה המורגשת היום בשוק הנדל"ן לא רלוונטית לגביו.
השבוע נכנסנו עם רוטנר ועם שותפיו למתחם ועמדנו לצד בנייני השימור היפים שבו. שני אנשי ביטחון ניגשו אלינו ושאלו ברוגז מי הקבוצה שהעזה להיכנס אליו. ערבליך הצביע על רוטנר והסביר למאבטחים כי מדובר בבעל המתחם ואלה מיהרו לשוב לעמדתם. רוטנר מסביר לנו כי 17 דונם מתוך 22 הדונם במתחם יהיו פארק ירוק וכי המתחם ממוקם טופוגרפית בנקודה גבוהה, ולכן מהבניינים בני 7 הקומות שייבנו בו ניתן יהיה להשקיף על החומה העתיקה. במתחם 9 בתים לשימור שיוקצו למבני ציבור כמו ספריות, ואחד מהם אף יוקצה לטובת מוזאון השואה היהודית.
"כשסיפרו לי שהמדינה מוכרת את הקרקע הזאת נזכרתי שהייתי עובר כאן פעמיים ביום כשלמדתי בישיבת מרכז הרב וידעתי מיד שארכוש אותה", אומר רוטנר. "אמרתי לעצמי באותו הרגע שזו תהיה זכות אדירה בשבילי לרכוש את הקרקע הזאת". על הפרויקט שייקרא "מרום ירושלים" אומר רוטנר: "עוד לא התחלנו לשווק את הקרקע, אבל כבר יש רוכשים - חסידים אמידים מארה"ב ומאירופה בני 50 ויותר שמעוניינים בבית נוסף בירושלים. זו תהיה שכונה יוקרתית כמו רחביה, רק בלי דירות רפאים ריקות, וידברו בה שפות רבות, ייתכן שכלל לא עברית. אף על פי שמדובר ב-218 דירות אני צופה שיהיו בפרויקט רק 150, כי החרדים קונים כמה דירות במתחם ומאחדים אותן לדירות גדולות".
אף שיש לו 3 אחים שמתגוררים בישראל ועל אף היותו ציוני אדוק, רוטנר לא עושה את אותה הבחירה: "קשה לי לחשוב על מעבר לישראל כי יש לי משפחה בארה"ב ואני מעורב מאוד בקהילה", הוא אומר. גם 4 ילדיו מתגוררים בארה"ב: שניים לידו בשיקגו, אחת בקליבלנד וילד נוסף בניו ג'רזי. "אני משתדל להגיע לישראל 4-5 פעמים בשנה. המחשבה לגור בישראל עוברת במוחי הרבה, אבל היא לא פרקטית. בכל זאת, אם הייתי עובר לגור בישראל הייתי בוחר לגור בעיר העתיקה בירושלים".
על ההתנחלויות בארץ יש לו דעה מוצקה: "יש לי אחות שגרה ברמות, אחות בתל סדום ואח ביישוב חשמונאים, וילדיהם גרים בשטחים. ללא ספק יש לבנות בהתנחלויות, לא משנה מה ארה"ב חושבת. אם היה כאן שלום, לפלסטינאים היו חיים טובים כל כך שהם אפילו לא מסוגלים לדמיין. זה פספוס שלהם. אני לא מאמין שיהיה אפשר לגשר על הפערים כי רק חלק קטן בציבור הפלסטיני רוצה שלום, ושלום אי אפשר לעשות לעולם אם שני הצדדים לא מעוניינים בו".
כשרוטנר שומע תלונות לגבי מצב הכלכלה בישראל, הוא ממש לא מבין על מה המהומה: "משבר? אני רואה חנויות מלאות אנשים בישראל. מדברים על עצירה בנדל"ן, אבל אני רואה את כמות המנופים באתרי הבנייה ולא מבין על מה מדברים. בארה"ב הכל במבצע ואין בנייה כבר 3 שנים. אני מכיר יהודים אמריקאים רבים שרוצים לעלות לישראל אבל לא מצליחים למכור את הבית שלהם.
"משום שהמצב הכלכלי באירופה ובארה"ב קשה, הפכה ישראל לאלטרנטיבה כלכלית. שכר הלימוד בארה"ב למשל ממשיך לעלות, ובישראל יש חינוך טוב ובמחירים נמוכים יותר. צריך לגור בארה"ב כדי להבין שלאנשים אין מקום לחיות בה ולכן המחירים הגבוהים.
הדבר היחיד שיכול להוריד את המחירים הוא קיצוץ בירוקרטיה. אם הממשלה היתה מזרזת הליכים ומספקת אישורי בנייה בטווח זמן סביר יותר, היו המחירים עשויים לרדת. כשאני ממתין 4 שנים להיתר בנייה אני משלם בינתיים ריבית. אמנם בארה"ב אדם יודע שכשיש ליד המגרש שלו בית בן שתי קומות הוא לא יכול לבנות 3 קומות, אבל היתרי בנייה ניתן לקבל תוך 60 יום. בישראל יכולים לחלוף גם 60 שנה. חשבתי שתוך שנתיים אוכל כבר לבנות בקריית מלאכי, אבל נדרשו 4 שנים".
את ההידרדרות בכלכלה האמריקאית רוטנר מרגיש בתחומים רבים: "הבנקים סגורים עכשיו בארה"ב והאבטלה גבוהה. הדבר הטוב היחיד שיצא מהמצב הכלכלי בארה"ב הוא שצעירים יכולים לקנות בית בגלל המחירים הנמוכים. שוק הנדל"ן שם היה כמו בישראל לפני 2008 - אנשים היו הולכים לישון, וכשהיו קמים בבוקר הבית שלהם היה שווה יותר. היום המצב שונה. בשכונה שלנו היו מעמידים בימים שלפני משבר הסאב פריים בית למכירה בשעה 16:00, ובשעה 17:30 כבר היו 5 קונים בתור. היום בתים ממתינים לקונים חודשים, לעתים גם שנה".
מצב השוק הבעייתי בארה"ב משליך בצורה ניכרת על הפוליטיקה האמריקאית, לדעת רוטנר. "ברק אובמה מגיע משיקגו, העיר שגדלתי בה ואני מתגורר בה עד היום. אובמה עצמו גר ממש בצמוד לבית כנסת ולכן היהודים בעיר תלו בו תקוות כשנבחר, אבל הוא ירש מצב בעייתי ולא שיפר אותו. ארה"ב במצב שצריך ליצור בו, ואם אין עבודה יש ליצור אותה - לבנות כבישים, מוסדות חינוך, רק כדי שתהיה לאנשים פרנסה. אבל זה לא קורה. הממשלה יורה לעצמה ברגל כי אם אין עבודות אין מסים, וכולם יודעים שבבחירות הקרובות אובמה ייקלע לבעיה גדולה".
"כשאני מגיע לארה"ב, אני מתפלא שאריק בא לאסוף אותי משדה התעופה ולא אחד העובדים שלו", מסכם ערבליך בסיפור מתובל, "בפעם האחרונה שהגעתי, נסענו ועצרנו באחת הקפיטריות הכשרות בשיקגו. אמנם הזמנו בייגל פשוט, אבל ברגע שנכנסנו השמועה שאריק רוטנר נמצא בקפיטריה התפשטה במהירות, וכל כמה דקות ניגש אליו יהודי אחר לבקש תרומה, כי אנשים מכירים את האיש; הוא פעיל מאוד בקהילה וידוע ברוחב ליבו. אחר כך צחקנו שהבייגל הפשוט עלה לו כמה אלפי דולרים".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם