סרבני פינוי
אף שכל הצדדים מרוויחים, מספר הפרויקטים של פינוי-בינוי שמומשו הוא כמעט אפסי. הרשויות המקומיות מערימות קשיים, הדיירים הולכים עם הראש בקיר, היזמים מתנהלים בחוסר שקיפות ומשרד האוצר מתנגד לרפורמה אז מי ירים את הכפפה?
הנסיבות כולן מעידות שמימוש פרויקטים של פינוי-בינוי הוא הפתרון גם למצוקת הקרקע וגם למצוקת הדיור. היזמים יכולים לממש פרויקטים כאלה בלי לרכוש קרקע יקרה, הבנייה מתבצעת באזור שכל התשתיות בו כבר קיימות והדיירים מקבלים דירה חדשה בלי להוציא שקל אחד מכיסם.
אך אף שמדובר במצב שבו כל הצדדים מרוויחים, המציאות מוכיחה שלמרות שפרויקטים של פינוי-בינוי מקודמים זה שנים, את מספר הפרויקטים שמומשו ואוכלסו ניתן לספור על כף יד אחת. בתל אביב למשל -העיר עם הכדאיות הכלכלית הגבוהה ביותר לביצוע פרויקטים מעין אלה - יצא אל הפועל רק פרויקט אחד בשכונת נווה שרת. בפרויקט שמקדמות חברת ש.מיכלסון שבבעלות יעקב אפריון וחברת אשלי שבבעלות אשר אלון נהרסו לאחרונה 96 דירות ישנות ונבנות כעת 270 דירות חדשות ב-3 מגדלים בני 21 קומות.
חברת מצלאוי היתה החברה הראשונה לבצע פרויקט פינוי-בינוי בישראל, שבמסגרתו נבנו 500 דירות חדשות בקריית אונו במקום 170 דירות ישנות. מנכ"ל החברה שוקי דוידוביץ' סיפר בכנס בנושא התחדשות עירונית שנערך בכפר המכבייה: "פרויקט פינוי-בינוי הוא פרויקט חברתי ממדרגה ראשונה, שבו מוגדל מספר התושבים פי 3 ושני שלישים מהם הם למעשה תושבים חדשים. התושבים שגרו שם ברמה נמוכה גרים היום בשכונת יוקרה עם עורכי דין ואנשי צבא ומשתדרגים ברמה האישית. זה ממש שיקום חברתי".
עם זאת, דוידוביץ' תיאר את הקשיים הרבים שכרוכים במימוש פרויקטים של פינוי-בינוי: "אם עד היום יזמנו במשך 8 שנים 5-4 פרויקטים ורק שניים יצאו אל הפועל, זו בעיה. ראשית, אם לא נוהגים בבעלי הקרקע כשותפים לפרויקט לכל דבר, זה לא הולך. השותף השלישי בפרויקט הוא הרשות המקומית, שללא תמיכתה אין פרויקט. אין בנמצא עוד פרויקטים שיש בהם רק מרוויחים: הדיירים מקבלים דירה ששווה פי 3-2 מדירתם הקיימת ופטורים מתשלום מס שבח;
אחד הקשיים שהצביע עליהם דוידוביץ' הוא השקיפות כלפי הדיירים המפונים: "התמורה חייבת להיות שקופה לחלוטין. אסור לחתום על הסכם עם שני המתנגדים האחרונים שמנסים לקבל יותר מאחרים, כי שאר הדיירים יודעים על כך מיד".
בעיה נוספת שעמד עליה דוידוביץ' היא הדרישה של הרשות המקומית מהיזם לחתום על כתב שיפוי בגין תביעות פיצויים, אם יהיו, מצד תושבים המתגוררים סמוך לפרויקט בטענה לירידת ערך נכסיהם: "קידמנו פרויקט פינוי-בינוי ברמת גן, ולפתע הוועדה המקומית דרשה חתימה על כתב שיפוי. אף שהסכמנו לחתום כחברה ציבורית, העירייה לא הסתפקה בכך ודרשה חתימה אישית של המנכ"ל. ראינו זאת כחוצפה והפרויקט לא יצא אל הפועל".
עו"ד יעקב אטרקצ'י, הבעלים ומנכ"ל החברה, הסביר בשבוע שעבר בכנס שמאי מקרקעין באילת כי "אף שכבר יותר מעשור כל גורמי הנדל"ן טוענים שהעתיד נמצא בפינוי-בינוי, בשל היעדר עתודות קרקע באזורי ביקוש וצפיפות גבוהה יצאו אל הפועל עד היום רק פרויקטים אחדים. כבר עבר עשור מאז הבינו כולם שהפתרון למצוקת הדיור הוא הפינוי-בינוי, ובפועל רק מאות בודדות של דירות התווספו לשוק הדיור במסגרת פינוי-בינוי".
גורמים שונים שקוראים לעצמם יזמים מחתימים דיירים שהופכים לבני ערובה בידם ואז מציעים ליזמים את הזכות לביצוע הפרויקט תמורת אחוזים. לעתים אפילו נרשמות הערות אזהרה לטובת כל מיני גורמים שהם בכלל לא יזמים. הדיירים חותמים בתמימות והופכים לכלי משחק בידי מאכערים. התוצאה היא שהתמורות של הדיירים נפגעות מאוד כי ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט נפגעת".
לאטרקצ'י יש כמה הצעות לצמצום הסיכוי לנזקים: "באחריות היזם לבחון את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט ולהביא בחשבון את היבט המיסוי ואת מטלות ציבוריות. יש למנות צוות מתוך כלל הדיירים שילווה הן את הדיירים והן את היזם בכל התהליך. לעתים דיירים מצפים למימוש פרויקט בתוך 3 שנים, אך הוא נמשך זמן רב יותר והאכזבה גדולה. חייב להיות שוויון מוחלט בין הדיירים בשקיפות וחשוב שאת הדיירים ייצג עורך דין מטעמם. התחום הזה עדיין בחיתוליו ויש בו חוסר ודאות וגורמים שמשבשים את קידומו. על כן גם הרשויות, גם היזמים וגם הדיירים צריכם להיות ערים לכך".
איציק אמסלם, סגן נשיא התאחדות הקבלנים והבעלים של חברת אלמוג כדאי המקדמת פרויקט פינוי-בינוי בבאר יעקב, הסביר בכנס כי "טיפול הרגולציה במצוקת הדיור והניסיון לאזן את המחסור בענף הדיור נכשלו. מקבלי ההחלטות לא מבינים שפתרון יצירתי של פינוי-בינוי יכול להיות מזור לכל הבעיות. לצערי, יותר מ-10 שנים מנסים יזמים להתמודד עם בעיות מימוש של פינוי-בינוי, ורק חברות בודדות הצליחו להתמודד איתן ולאכלס פרויקטים.
קשה לבשר שיש פריצת דרך ברגולציה, אך לאט לאט הקברניטים מתחילים להבין שיש פה מעין פתרון. מכרזי מינהל מקרקעי ישראל כבר לא מציעים קרקעות במרכזי ערים אלא רק במעגלים רחוקים יותר, ולכן פינוי-בינוי הוא גם פתרון אידאלי לבנייה במרכזי ערים. כמו כן התשתית כבר קיימת ויוצרת חיסכון משמעותי. בפינוי-בינוי יש גם צדק חברתי כי מעמדה של אוכלוסייה קשה משתפר. אם יבואו לקראת היזמים וישפרו את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים כאלה, ניתן יהיה לבנות בישראל מיליון יחידות דיור, והדבר יפתור את כל מצוקת הדיור".
ח"כ אמנון כהן מש"ס קידם תיקון לחוק פינוי-בינוי במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה. התיקון מציע להקטין את הרוב הדרוש לביצוע פרויקט מ-80 מהדיירים ל-66 ואף לפטור יזמים מהיטל השבחה וממע"מ במטרה להגדיל את הכדאיות הכלכלית ליזמים לביצוע פרויקטי פינוי בינוי.
"בדיונים על הרפורמה בחוק התכנון והבנייה אין כל התייחסות לנושא הפינוי-בינוי", אמר כהן למעריב עסקים, "המדינה שבנתה בעבר בנייני רכבת חייבת בעידן של היום למצוא פתרון למבנים שלא עומדים בתקני רעידות אדמה ולהיטיב עם האוכלוסייה שמתגוררת בהם. לצערי, משרד האוצר מתנגד לאישור ההצעה שמונחת על שולחן הכנסת, אך אם לא יושגו הבנות נפעל בעצמנו לקידומה".
בעיה מרכזית שמעכבת מימוש פרויקטים, בעיקר מצד דיירים, היא היעדר גורם ניטרלי שיכולים לפנות אליו דיירים שאינם בקיאים בשוק הנדל"ן. פעמים רבות, בשכונות ותיקות שפינוי-בינוי הוא פתרון אידאלי עבורן, דיירים (בייחוד המבוגרים בהם) התקשו להכיל את הצעתו של קבלן שקפץ עליהם מתוך מכונית פאר והבטיח להם הבטחות על מגדלים נוצצים.
במשרד השיכון זיהו את הבעיה והחליטו על הקמת פונקציה חדשה שתעמוד לרשות הציבור: שמאי פינוי-בינוי. דיירי מתחם המיועד לפינוי-בינוי יוכלו להתייעץ עמם בנוגע להצעה שקיבלו מיזם זה או אחר ולבחון את כדאיותה הכלכלית. לאחרונה פרסם משרד השיכון, בשיתוף משרד המשפטים ומועצת שמאי המקרקעין, הודעה לשמאים על אפשרותם להגיש מועמדות למאגר שמאי פינוי-בינוי המתגבש.
"בקרוב תוקם ערכאה חדשה שמטרתה לאפשר קבלת חוות דעת אובייקטיבית על כדאיות הפרויקט", הסבירו במשרד. עינת גנון, סגנית מנהלת אגף תכנון ערים במשרד השיכון, הוסיפה: "המאגר מוקם כדי לאפשר לדיירים במתחם פינוי-בינוי לפנות לשמאי בלתי תלוי על מנת שיקבע אם העיסקה שהוצעה להם כדאית".
shlomit.tsur@maariv.co.il
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם