נבהלו מעצמם: מלחמת פישר והממשלה במחירי הדיור
יותר משנה שהממשלה והנגיד מטילים גזירות לבלימת מחירי הדיור; אך כעת, כשהמגמה מתהפכת, פישר לוקח צעד אחורה: "ירידה חדה במחירים תערער את המשק"; הקבלנים תוקפים: "חבל שאין מי שדואג לציבור כמו שדואגים לבנקים"
סילוק המשקיעים מן השוק, העלאת מס הרכישה והקשחת תנאי מתן המשכנתה היו רק חלק מהצעדים שנקטו בנק ישראל בראשות הנגיד סטנלי פישר, המפקח על הבנקים דאז רוני חזקיהו והממשלה: שר האוצר יובל שטייניץ, שר השיכון אריאל אטיאס וכמובן ראש הממשלה בנימין נתניהו. אך כעת משמיעים בממשלה ובבנק ישראל חששות ממפולת במחירי הדירות ומפגיעה בענף הנדל"ן שתפגע במשק כולו.
בדיון שנערך אתמול בוועדת הכספים של הכנסת התייחס פישר לפרסום בעסקים על שביקש מאטיאס להאט את קצב שיווק הקרקעות. "התפלאתי לגלות ששיחות סגורות ביני לבין שר השיכון מוצאות את דרכן לתקשורת. אבל אולי אלה הם הכללים ואני צריך להתחיל להתרגל אליהם", אמר.
בהמשך אמר "אני בהחלט סבור שיש צורך בהמשך שיווק מהיר של קרקעות לבנייה על מנת להקטין את המחסור בדירות". עם זאת, פישר מיהר להדגיש: "חשוב שמחירי הדירות יירדו בקצב הדרגתי ולא מהיר. ירידה חדה במחירי הדירות עלולה לערער את היציבות בענף הבנייה".
פישר הוסיף כי יש לבחון את צורכי השוק בהווה ובעתיד ולהתאים את שיווק הקרקעות לצרכים ארוכי הטווח של השוק. "אסור לנקוט צעדים שייראו פופולריים בעיני הציבור בטווח הקצר, אבל יגרמו נזק בטווח הארוך", התריע פישר. "ראינו מדינות שבהן הפגיעה ביציבות ענף הנדל"ן פגעה קשות ביציבות המשק: משקים שבנו בהם בקצב מהיר, אבל כשהמצב השתנה ענף הבנייה נעצר בפתאומיות. במצב כזה מתרחש משבר בענף הנדל"ן, אשר פוגע לא רק בענף עצמו אלא גם במערכת הבנקאית, ביציבות הפיננסית ובציבור כולו".
פישר ציין כי להערכתו הקצב המתאים לשיווק קרקעות, אשר לא יפגע ביציבות השוק, הוא 40 אלף יחידות דיור חדשות בשנה. עם זאת, בשנה האחרונה נרשמו 43 אלף התחלות בנייה של יחידות דיור עקב שיווק קרקעות מואץ של משרד השיכון ושל מינהל מקרקעי ישראל.
על עצירת האשראי שהבנקים נותנים לענף הנדל"ן אמר פישר כי "על-פי המגבלה הקיימת כיום, הבנקים מוגבלים כך שחבויות ענף בינוי ונדל"ן לבנק (כולל תשתיות) לא תעלנה על 20% מסך כל חבויות הציבור לבנק. כיום 20%-25% מנתח האשראי של הבנקים מופנה למשכנתאות, כלומר חשיפת המגזר הבנקאי לדיור ובנייה היא כ-45%.
אטיאס פרסם אתמול הודעה ובה התייחס לדבריו של פישר. "השר מעריך ומחבב את פישר, אנו עובדים בשיתוף פעולה וכך זה יימשך", מסר שר השיכון. "במסגרת פעילותו של השר אטיאס להורדת מחירי הדיור הוא נקט סדרה ארוכה של פעולות, שהחשובה בהן היא פעולת שיווק הקרקעות, ולשמחתנו מהלך זה הצליח ושינה את מגמת מחירי הנדל"ן".
שמאי המקרקעין ארז כהן התייחס לדבריו של פישר וציין כי "נגיד בנק ישראל אף פעם לא אמר שירידה דרסטית במחירי הדירות היא דבר טוב למשק. לשיטתו מחירים צריכים לרדת, אבל בטח לא ב-30%-40% כי זה לא בריא למערכת הבנקאית" לדבריו , "הקיפאון במימון הוא בעיה. כל המימון היום, החל במשכנתה וכלה בפרויקטים לקבלנים, נעצר. המערכת הבנקאית היא החמצן של ענף הנדל"ן ולכן המצב מסוכן".
עם זאת, כהן מציין כי הפנייה של פישר לשר השיכון למתן את שיווקי הקרקע מיותרת. "אם
גם מנהל זרוע המשכנתאות בבנק מז רחי-טפחות יעקב רויטר ציין בכנס שמאי המקרקעין שנערך באילת בשבוע שעבר כי היקף המשכנתאות צנח בחודש אוקטובר ל-2.3 מיליארד שקל, לעומת 4.8 מיליארד שקל בחודש מאי האחרון. זוהי צניחה של 50% בהיקף המשכנתאות שהבנקים נותנים לציבור בתוך 4 חודשים בלבד.
אלא שנתונים אלה, המצביעים על עצירה בהיקף העיסקאות בחודשים האחרונים, עדיין לא מבשרים על ירידת מחירים משמעותית. בסקירה שערך השמאי הממשלתי טל אלדרוטי על הרבעון השלישי של השנה, עלה כי מחירי הדירות ירדו בממוצע ב-1.2% בלבד בהשוואה לרבעון הקודם.
למחרת הפרסום אמר יו"ר ועדת הכלכלה ח"כ כרמל שאמה-הכהן בכנס שמאי המקרקעין באילת כי קצב ירידת המחירים גדול מדי ועלול לסכן את היציבות בענף.
אף על פי שמדובר בנתונים ראשוניים בלבד ואף שבשוק מצביעים על קיפאון ברכישת דירות - מיהר פישר להזהיר מפני שיווק קרקעות מואץ שיפיל את מחירי הדירות. אז מה גורם לממשלה לקחת צעד אחורנית ברגע שהנתונים שלהם ציפתה מתחילים לקבל ביטוי בנתונים הרשמיים? ככל הנראה בממשלה חוששים מירידת מחירים דרסטית, ולכן מקדימים תרופה למכה.
עם זאת, גורמים רבים בשוק הנדל"ן טוענים שהחששות של הנגיד ושל הממשלה מוגזמות. לדברי מנכ"ל התאחדות הקבלנים מוטי כידור, הדאגה של הממשלה מיותרת: "פישר דואג ליציבות הבנקים וזהו תפקידו. חבל מאוד שאין מי שדואג לציבור רוכשי הדירות כמו שדואגים לרווחיות הבנקים. עם זאת, מחדלי הממשלה עושים את העבודה עבור הנגיד ואין לו סיבה לחשוש מירידת מחירים בטווח הקצר. למרות שיווק הקרקעות המואץ, אין שיווק קרקעות באזורי הביקוש, הבירוקרטיה בוועדות התכנון היא מכשול מספק לעצור את התחלות הבנייה - ולזאת יש להוסיף את קשיי המימון של הקבלנים, שנובעים ממדיניות הורדת החשיפה של הבנקים לענף ואת המחסור בפועלי בניין".
לדבריו , "גם הקבלנים רואים את הנולד ולמודי ניסיון ממשברים קודמים. הם לא יענו לדרישות הממשלה לצאת ולבנות בכל מחיר בידיעה שאחר כך הם עלולים לפשוט את הרגל".
גם יוסי שווימר, הכלכלן הראשי של מגדל שוקי ההון, סבור כי החשש שפישר העלה מוקדם מדי: "קיבלנו סימנים רבים לעצירה במחירי הדירות ולירידה מתונה במחירים. עם זאת, השיח על ירידה מואצת במחירי הדירות מוקדם מדי".
שווימר טוען בתוקף כי עדיין מוקדם לחשוש מירידת מחירים תלולה, שכן כיום הנתונים מצביעים על האטה במספר העיסקאות ורק על ניצנים של ירידת מחירים. "אני מניח שתגובתו של פישר נובעת מהקושי הרב של בנק ישראל ושל הממשלה להגיב אם תהיה ירידת מחירים דרסטית".
בכירים בענף הנדל"ן תוקפים גם הם את פישר. ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר מסביר: "מדבריו של הנגיד נראה כי לראשונה מאז החלה המחאה החברתית השתנתה האווירה. כפי שהנגיד טען לפני כשנה שלעלייה הגדולה במחירי הדירות עלולה להיות השפעה הרסנית על המשק-כך הוא אומר היום שירידה מהירה במחירי הדירות תפגע במשק. אך המחירים לא יכולים לרדת בסדרי גודל כאלו".
לדברי פרידמן, "צעדי הממשלה בשנה האחרונה הסבו נזק לציבור, מאחר שבמקום לפעול להגדלת ההיצע של קרקעות זמינות לבנייה, תוך הבטחה שהגדלת ההיצע תביא לירידה הדרגתית של מחירי הדירות באחוזים בודדים, פעלה הממשלה להורדת הביקוש באמצעות יצירת ציפייה בקרב הציבור לירידה דרסטית, שלא תהיה. הביקוש האמיתי לדירות לא קטן בעקבות פרסומים אלה, אולם כמות המכירות קטנה משמעותית. הגידול במחירי השכירות, חזרתם של אלה היושבים על הגדר לשוק והפניית כסף מהבורסה חזרה לשוק הנדל"ן יגדילו, להערכתי, את הביקושים בחודשים הקרובים ואת התחדשות של מגמת עליית המחירים".
לדברי עו"ד יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעליה של חברת אאורה ישראל, הירידה המתונה במחירי הדירות אינה תוצאה של שינוי מאקרו אלא של המחאה החברתית. "הצהרות הממשלה הביאו את הציבור לשבת על הגדר בציפייה שהמחירים יירדו, אך בפועל למינהל מקרקעי ישראל אין קרקעות זמינות לבנייה באזורי הביקוש ועל כן לא יכולה להיות ירידת מחירים. נראה שלא הציבור בפאניקה, אלא קובעי המדיניות שיוצאים בהצהרות סותרות ומבלבלים את הציבור בצורה לא אחראית, במקום לתת לשוק לחזור ליציבות לבדו".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם