מדריך מקוצר: כללי זהירות לשוכר ולמשכיר
כיצד משכיר הדירה יכול להגן על רכושו, באילו מצבים אפשר לבטל חוזה שכירות ועל אילו סעיפים בחוזה השוכר חייב להתעקש. הקיץ הגיע ושוק השכרת הדירות מתעורר לחיים לאחר תרדמת החורף
הטבלה לא משקרת: איזה דירה אפשר לקנות עם משכנתה של 70%
דירה להשכרה. כדאי להשקיע זמן ומאמץ בניסוח החוזה אלי דסה
מ', בעל דירה בתל-אביב, השכיר את דירתו, החתים את השוכר על חוזה שמצא באינטרנט, גבה ממנו 12 צ'קים לכל שנת השכירות והלך לביתו מרוצה. כעבור חודשיים הפסיק השוכר לכבד את הצ'קים שמסר -לטענתו בגלל ליקויים בדירה - וסירב להתפנות.
מ' פנה לעורך דין כדי לנקוט הליכים משפטיים נגד הדייר הסרבן. המשפט מתנהל כבר שנתיים. אז מה חשוב לדעת לגבי הסכם שכירות?
למשכיר חשוב להכניס לחוזה השכירות סעיף היעדר זכות קיזוז, שמשמעותו היא שגם אם השוכר טוען לנזקים או לליקויים בדירה הוא לא רשאי להפסיק את תשלומי השכירות . יש לוודא כי הדירה מבוטחת וכי המשכיר מוגן לפי תנאי הפוליסה. כמו כן, יש לוודא כי בידי בעל הדירה ביטחונות מספיקים לעת צרה, כמו צ'קים פתוחים לרשויות השונות, שטר ביטחון, ערבות בנקאית, פיקדון וערבים לחוזה.
לעתים המשכיר מבקש למכור את דירתו באמצע תקופת השכירות. לשם כך יש להכניס לחוזה השכירות סעיף המאפשר זאת. במקרה כזה ההגינות מחייבת לקבוע בחוזה כי זכויות השוכר לא ייפגעו בעקבות המכירה.
לא רבים יודעים כי הפרת חוזה על-ידי השוכר אינה מעניקה לצד הנפגע, כלומר לבעל הדירה, זכות אוטומטית לבטל את החוזה. כדי לבטל את החוזה ולפנות את השוכר יש צורך בהפרה יסודית של השוכר. הפרה יסודית מוגדרת כהפרה שאם בעל הדירה היה יודע עליה מראש הוא לא היה חותם על החוזה עם השוכר. רצוי, אם כך, לקבוע בהסכם כי סעיפים מהותיים כגון ביטוח ודמי שכירות הם סעיפים יסודיים. נוסף על הזכות לבטל את החוזה, מומלץ לקבוע סעיף של פיצוי מוסכם שהצד המפר ישלם לצד הנפגע.
השוכר: נמצא לעיתים בעמדת נחיתות
פעמים רבות מוצא את עצמו השוכר בעמדת נחיתות. בעל הבית מכתיב תנאים קשים בהסכם השכירות והשוכר נאלץ, כמעט בעל כורחו, לחתום עליו. ראשית, אין לפחד. מומלץ מאוד לקרוא את החוזה עד תום, לבקש הבהרות באשר למילים או למונחים שאינם ברורים ולהבין מה כתוב.
לאחר מכן אפשר ורצוי לנהל משא ומתן על כל תנאי החוזה. סעיף מהותי שעל השוכר לבדוק אותו ולשנותו בעת הצורך הוא סעיף הביטחונות. לעתים שיחה מרגיעה עם בעל הנכס תעזור להביא את הביטחונות לגבולות סבירים והשוכר לא ירגיש משועבד לטובת
בעל הנכס.
כמו כן, השוכר יכול וצריך להכניס להסכם סעיף, שלפיו בעל הדירה מחויב לתקן ליקויים שונים על חשבונו אם הם נובעים מבלאי סביר של הדירה. סעיף חשוב אחר הוא סעיף האופציה, כלומר האפשרות שניתנת לשוכר להמשיך ולשכור את הנכס מעבר לתקופה שנקבעה. זכות זו חשובה, שכן היא מונעת מצב שבו השוכר נאלץ לעבור דירה כל שנה.
לסיכום, לשני הצדדים - המשכיר והשוכר - עדיף להשקיע מעט זמן ומאמץ בחוזה השכירות מאשר למצוא את עצמם במשפט ארוך ומתיש, שעלותו גבוהה הרבה יותר.
הכותב הוא בעל משרד עורכי דין המתמחה בחוזים ובנדל"ן
בואו להמשיך לדבר על זה בפורום צרכנות-
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם