שישה מיתוסים על המשכנתה
על אף החשיבות הכלכלית והעתידית של נטילת משכנתה, לווים רבים נוהגים להסתמך על מיתוסים נפוצים שעלולים להוביל לטעויות. עמית קמינסקי ושרון ימטוביץ' מ-AMG משכנתאות מפריכים אותם
דירות חדשות בפתח תקווה. אין פיזור סיכונים מומלץ נאור רהב
בעזרת עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות המתמחה בייעוץ ובליווי לנוטלי משכנתאות, ושרון ימטוביץ', כלכלן וראש צוות יועצים בחברה, זה הזמן להפריך 6 מיתוסים מקובלים בענף.
"צריך לפזר סיכונים"
פיזור הסיכונים האופטימלי ברוב תמהילי המשכנתה הוא שליש בריבית פריים, שליש בריבית משתנה צמודת מדד ושליש בריבית קבועה צמודת מדד.
לא נכון. פעמים רבות נשמעת הטענה כי פיזור מעין זה מבטיח יציבות, אך בפועל רוב המשכנתאות נלקחות בתמהיל של 80%-70% ריביות קבועות ומשתנות בכל 5 שנים והיתרה במסלול פריים.
ההמלצה: פיזור הסיכונים המומלץ אינדיבידואלי לכל לווה. חשוב לבדוק את היתרונות ואת החסרונות בכל מסלול שהבנק מציע, ואם הוא מתאים לרמת הסיכון שנוטל המשכנתה מוכן לקבל על עצמו.
"להתייעץ עם אחרים"
כדאי להתייעץ עם נוטלי משכנתה אחרים לגבי התנאים שהם קיבלו. טעות של ממש. השוואה בין הצעות היא כלל צרכני מוכר, אך במקרה של נטילת משכנתה השוואה בין התנאים, המסלולים והריביות שניתנו ללקוח אחר בתמהיל המשכנתה שלו אינה רלוונטית ועלולה להתגלות כהרסנית.
משכנתה אינה מוצר מדף והיא חייבת להיות מותאמת אישית לצורכיו הספציפיים של כל לווה. לווים רבים מתייחסים ליכולת ההחזר ולגובה ההחזר החודשי ביום לקיחת ההלוואה בלי להתחשב בשינויים העתידיים שישפיעו על יכולת ההחזר.
המלצה: אמנם רצוי ונכון להתמקח עם הבנקים על גובה הריבית, אבל חשוב לא פחות לקבל מהבנק משכנתה במסלולים ובתקופות המתאימות ליכולת האישית של כל לווה ולצורכיו הנוכחיים והעתידיים.
"לא משתלם למחזר"
ללווה שלקח משכנתה בריבית צמודה לא משתלם למחזר אותה בגלל הקנס הכספי, שעלול להגיע לעשרות אלפי שקלים.
לא נכון. אחד ההבדלים בין משכנתה צמודה למשכנתה בריבית משתנה הוא שבמשכנתה הצמודה יש קנס יציאה שעלול להגיע לעשרות אלפי שקלים. לעומת זאת, במשכנתה בריבית משתנה בחלק מהמקרים אין קנס או שהוא קטן, ולפיכך ניתן לפרוע אותה בכל רגע נתון.
המלצה: על אף הקנסות שווה לבדוק כדאיות למחחזור המשכנתה עם יועץ עצמאי, מכיוון שלעתים ניתן לקצר את משך תקופת ההלוואה, להוריד את גובה ההחזר או אף את שניהם.
"בתחילה משולמת רק הקרן"
בשנים הראשונות נוטל המשכנתה משלם רק את ריבית ולא את הקרן בתוספת הריבית. ממש לא נכון. אמנם הדעה הרווחת גורסת כי ההחזרים החודשיים ב5- השנים הראשונות של הלוואת המשכנתה מיועדים לכיסוי הריבית על החוב ולא את הקרן עצמה. ואולם, בפועל בתקופה הראשונה של תשלום החזרי המשכנתה משלמים רוב הלווים כשני שלישים מההחזר החודשי עבור הריבית וכשליש עבור הקרן.
המלצה: ניתן לבחור בתמהיל משכנתה עם מסלולים שבהם ההחזר החודשי יכול "לנגוס" בקרן בצורה משמעותית יותר. עם זאת, אין ארוחות חינם - מסלולים כאלה נוטים להתנהג באופן תנודתי יותר מבחינת ההחזר החודשי.
"יש זמן לסקר שווקים"
בנטילת משכנתה אין מה להילחץ, יש זמן לערוך סקר שוק בין הבנקים השונים. לא מדויק. ברוב המקרים מרגע הגשת הבקשה הראשונית לקבלת ההלוואה הבנק נותן ללווה אישור עקרוני זמני ודורש ממבקש ההלוואה לצאת למרתון מעייף הכולל ביקורים בטאבו ובמינהל מקרקעי ישראל והמצאת דוח שמאי, ביטוחי חיים ומבנה
ואישורים חתומים על-ידי עורך דין. רבים ממבקשי ההלוואה לא יודעים שתוקף האישור העקרוני של הבנק הוא 12 יום בלבד. מכיוון שבתום פרק הזמן הזה הבנק כבר לא מחויב לתנאים שהוא הציע, על הלווה לנהל משא ומתן יעיל עם הבנקים על התנאים ועל הריביות, ובמקביל להכין לבנק את כל הביטחונות.
המלצה: כדי לעמוד בפרק הזמן של 12 הימים שבהם תקף אישור הבנק כדאי לתכנן היטב מראש את כל המהלך.
"קביעות יוצרת יציבות"
ריבית קבועה צמודה = יציבות מוחלטת בהחזר החודשי. לא נכון. אמנם המונח "ריבית קבועה" מעניק לנוטלי המשכנתה תחושה של ביטחון ושל יציבות בכל הנוגע לגובה החזר המשכנתה, אך במציאות ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן ולא תספק עבור הלווה את השקט הנפשי שטמון ביציבות.
לדוגמה, מי שנטל הלוואת משכנתה בסך 500 אלף שקל ל25- שנה בריבית קבועה צמודת מדד, מתחיל בהחזר חודשי של 2,351 שקל ולאחר 5 שנים גובה ההחזר החודשי עשוי להגיע ל2,724- שקל.
המלצה: יש לברר עם פקיד הבנק את התנודתיות בהחזר של כל מסלול ולערוך סימולציות של התפתחות ההחזר בשנים הבאות.
אקו"ם