יתרונות בנייה עצמית על עיסקת קומבינציה
קרקע לבנייה מעמידה בפני בעליה 2 חלופות: מכירה ועיסקת קומבינציה. לאחרונה נוספה האפשרות של בנייה עצמית שיתרונותיה עולים על השתיים האחרות
אדמות במושב. צילום: חאמד אל-מקאת
עיסקת קומבינציה בקרקע שמיועדת לבניית דירות היא במהותה עיסקת חליפין: בעלי הקרקע מתקשרים עם קבלן, מעבירים לו חלק מהקרקע - בדרך כלל 60%-55% ממנה - ובתמורה הקבלן נותן להם שירותי בנייה ובונה עבורם על חשבונו כמה דירות מכלל הדירות הנבנות בבניין. לדוגמה, עיסקת קומבינציה לבניית 10 דירות בשיעור חלוקה של 60% לקבלן ו-40% לבעלי הקרקע תותיר בידי הבעלים 4 דירות חדשות. אלא שהעברת זכויות מבעלי הקרקע לקבלן היא עיסקה המחויבת במס שבח וקבלת שירותי בנייה מהקבלן מחייבת תשלום מע"מ. עיסקת קומבינציה, אם כן, הופכת לעיסקה עתירת מיסוי, ויש מקרים שבהם מרכיב המיסוי הופך את העיסקה ללא כדאית.
חלופת הבנייה העצמית מציעה פתרון פרקטי, שבדרך כלל מותיר בידי בעלי הקרקע תמורה גבוהה יותר מהתמורה המתקבלת בעיסקת קומבינציה. בבנייה עצמית מתארגנים בעלי הקרקע למימוש זכויותיהם באופן עצמאי, שוכרים את שירותיהם של אדריכל, של עורך דין ושל חברת ניהול, ופועלים באמצעותם לקבלת היתר בנייה. עם קבלת ההיתר מתקשרים הבעלים עם קבלן מבצע ובונים באמצעותו את הבניין. אמנם בדרך זו בעלי הקרקע נושאים בעלות הבנייה, אך הם מותירים בידיהם את כל הדירות שנבנו מבלי שהקבלן מדלל את מספר הדירות שבבעלותם ומבלי שמבוצעת עיסקה המחויבת במסי מקרקעין.
בתקופה האחרונה, לנוכח ריבוי פעילויות הבנייה של קבוצות רכישה (לפי הפרסומים, כ-30% מהתחלות הבנייה באזור תל-אביב ב-2012 היו במתכונת של קבוצות רכישה), השתכלל מאוד שוק הביצוע של פרויקטים בבנייה עצמית, ובעלי מקצוע רבים הפועלים בתחום, וכן קבלנים מבצעים, התנסו בדרך עבודה זו.
בחזרה לדוגמה הקודמת של קרקע המיועדת לבניית 10 דירות - נניח ששווייה של כל דירה חדשה הוא שני מיליון שקל ועלות הבנייה שלה היא 900 אלף שקל. בעיסקת קומבינציה נותרות בידי בעלי הקרקע 4 דירות ששוויין 8 מיליון שקל; עם קבלת ההיתר הם שילמו 612 אלף שקל בגין מע"מ על שירותי הבנייה (900,000x4x17%) ועם השלמת הבנייה הם חויבו במס שבח שנע בין מיליון ל-1.4 מיליון שקל. סך הכל נותרו בידי בעלי הקרקע 6.3-5.9 מיליון שקל.
בעיסקת בנייה עצמית נותרות בידי בעלי הקרקע 10 דירות ששוויין הכולל 20 מיליון שקל. עלות בנייתן היא 9 מיליון שקל, אך אין כל חבות במס שבח. בסך הכל נותרו בידי בעלי הקרקע 11 מיליון שקל. כפי שניתן להיווכח, הפערים עצומים.
הכותב הוא מומחה בעיסקאות נדל"ן
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם