דירה להסעיר
פעם לגור בווילה עם גינה או בפנטהאוז זה הספיק. היום חלומות הנדל"ן מתפרשים על שטחים גדולים הרבה יותר
  דרור מרמור
3/10/2005  8:43
עבור מרביתנו החלוקה פשוטה יחסית: בערים הגדולות גרים האנשים בדירות, מקסימום בקוטג'ים צנועים, היושבים על שטח של 200-100 מטר מרובע. כשיוצאים החוצה, לפרברים ולפריפריה, אפשר כבר להתפרש על וילות מרשימות יותר, לפעמים גם על מגרש של 500 מ"ר - ואפילו על דונם שלם. מי שרוצה ויכול להתפרע במיוחד רוכש נחלה חקלאית באחד המושבים, המזכה אותו בשטח של דונמים לא מבוטלים, אולם בדרך כלל גם בריח של פרות וקרקורי תרנגולות.

אלא שבקרב האלפיון, ואפילו המאיון העליון של ישראל, מתחילים לשנות את חוקי המשחק. למשל, למה שהדירה שלהם תשתרע רק על-פני 200 מ"ר, אם יש כמה דירות באותה קומה, וגם כמה קומות למעלה ולמטה, שאותן ניתן לרכוש ולהפוך לקומפלקס אחד? או לחלופין, למה שהווילה שלהם תסתפק בגינה צנועה, רק מפני שהיא ממוקמת באזור הכי יקר בארץ, אם אפשר להוסיף עוד כמה מיליונים ולקנות גם את הבית של השכן?

מגמת איחוד המגרשים, הבתים והדירות לא התחילה עכשיו, אבל לאחרונה היא חדלה להיות נחלתם של בודדים בלבד. הדוגמה הכמעט יחידה במשך שנים לאיחוד בתים היתה של המיליארדר המנוח שאול אייזנברג, שרכש לא פחות מ-5 מגרשים צמודים ביישוב סביון (4 בשטח של 5 דונם, ואחד נוסף של 2 דונם). אייזנברג, שגם כך חי בכמה רמות מעל האלפיון העליון של הביצה המקומית, סידר לעצמו נחלה של 22 דונם, בשעה שהעשירים 'הרגילים' העדיפו, לפחות כלפי חוץ, להראות כי הם שמחים בשטחם (שגם הוא היה מכובד מאוד).
מריוס נכט
אולי נקנה רחוב?
הדוגמה הקיצונית ביותר שייכת בינתיים למריוס נכט, בין המייסדים של חברת צ'ק פוינט, שרכש לא פחות מ-5 מגרשים ביישוב היוקרתי ארסוף שמצפון להרצליה. כיוון שרק 3 מגרשים (בשטח של 1.4 דונם כל אחד) היו צמודים ועל קו הים של היישוב, ואילו 2 האחרים היו ממוקמים רק בקו האחורי של ארסוף, הצליח נכט לשכנע את תושבי המקום להחליף אתו את השטח הציבורי שעל קו המים, שחיכה שנים לפיתוח, תמורת 2 המגרשים המזרחיים, וכך השיג נחלה ענקית ששטחה 5.5 דונם, שרק ניתן לדמיין איזה בית הוא עתיד יום אחד להקים עליה.

לא רחוק משם ניתן לראות את אחוזת הפאר של עידן עופר, בעל השליטה בחברה לישראל, שהוקמה על שטח של 2 מגרשים בלבד - 2.8 דונם. נכט, אגב, אימץ את השיטה ואת האסטרטגיה של מייסד אחר בצ'ק פוינט - המנכ"ל גיל שויד. בסוף שנת 2000 רכש שויד 3 פנטהאוזים עליונים ומדורגים ב'סביוני רמת-אביב' שבצפון תל-אביב.

על-פי הסיפור הידוע, שמעולם לא הוכחש, שויד רכש מלכתחילה רק את הקומה העליונה ואת הדירה שנמצאת 2 קומות מתחתיה. לאחר שהכניס את היד עמוק לכיס התפנתה גם דירת הסנדוויץ', ושויד זכה ב'תלת-פלקס' יוצא דופן. אם לא די בכך, הרי שלאחרונה גוברות השמועות בענף התיווך, כי שויד מתעניין גם בדירותיהם של שכנים נוספים במגדל, אולי כדי להראות לידידו הטוב מצ'ק פוינט שניתן לגור באחוזה ענקית גם על הגובה.

נועם דז'לדוב, מנכ"ל ומבעלי חברת נאות שירן, המתמחה בשיווק נדל"ן יוקרה, מציין כי בסופו של דבר מי שמצליח לרכוש כמה מגרשים הגובלים זה בזה מקפיץ בן-רגע את ערכם לפחות ב-10%. "האמרה ש-1 ועוד 1 שווה 3 מוכיחה את עצמה בכל הנוגע לאיחוד 2 מגרשי נדל"ן או יותר", הוא אומר, "במיוחד כשמדובר במיקומים נדירים ומבוקשים". דז'לדוב מדגיש, כי הדרך למגרש גדול ארוכה ומייגעת, ולא תמיד מגיעה לסיום מוצלח, כשברוב המקרים הרכישה מתבצעת בשלבים, מגרש אחרי מגרש, תוך כדי לקיחת סיכון שבסופו של תהליך לא ניתן יהיה להגיע לגודל המגרש הרצוי.

"אי-לכך, השאיפה לאחד 3 או 4 מגרשים יכולה להפוך למשימה הנמשכת לא מעט שנים, מה שמסביר את העובדה שאנשים מוכנים לשלם פרמיות של עשרות אחוזים, כדי לקבל מראש מספר מגרשים צמודים, ולא להתחיל בחישובים ובנסיונות לאסוף מגרש אחרי מגרש". 

מאיר מנחם, מבעלי נאות שירן, מציין כי מגרש של דונם בשכונת אפקה בתל-אביב יכול להימכר כיום תמורת 2.4 מיליון דולר, בעוד שמגרש של חצי דונם יימכר רק במיליון דולר. בשיכון צמרת, הסמוך לכיכר המדינה, יעלה מגרש של 310 מ"ר עד 1.5 מיליון דולר, אולם מגרש מאוחד, של 620 מ"ר, יכול די בקלות להימכר ב-3.2 מיליון דולר.
תמונת ארכיון
טוב, צריך בריכה
גם בדירות יוקרה המצב אינו שונה: לדברי מנחם, מחיר דירה מיד שנייה בקומה גבוהה בפרויקט 'מגדלי צמרת' שברחוב פנקס בתל-אביב, ששטחה כ-180 מ"ר, תעלה כ-1.1 מיליון דולר. מי שיבקש לרכוש קומה שלמה, כלומר 4 דירות, יצטרך להשקיע כ-5 מיליון דולר, כלומר כ-150 אלף דולר יותר עבור כל דירה (אם כי כעת לפחות כל הלובי יהיה שלו).

לדברי דז'לדוב, בימים אלה עומד למכירה מגרש בשטח של 7 דונם בקיסריה, הגדול ביותר בקו הראשון לים, שנאסף על-ידי משקיע נדל"ן במשך 4 שנים מ-4 מוכרים שונים. המחיר המבוקש: 8.4 מיליון דולר, המשקף מחיר של 1,200 דולר למ"ר. רק לשם השוואה - החברה לפיתוח קיסריה מכרה לאחרונה מגרש של דונם בתוך קיסריה תמורת 520 אלף דולר, המשקף מחיר של 5,200 דולר 'בלבד' למ"ר.

איתן בלומברג, זכיין רשת אנגלו סכסון בהרצליה פיתוח, מספר כי היום מעדיפים משקיעים רבים לרכוש מראש בתים או דירות "עם שכנים עשירים במיוחד" - כאלה שיש סיכוי סביר שירצו יום אחד לקנות את הבית או את המגרש הסמוך תמורת לא מעט כסף. לדברי בלומברג, התופעה נפוצה במיוחד במגדלי הדירות היוקרתיים, שם מנסים משקיעים מתוחכמים לרכוש את הדירות הקרובות לפנטהאוזים או דירות עם מרפסות אטרקטיביות, רק כדי להציע אותן תמורת מחיר מופרז לשכן הסמוך, שאין לו בדרך כלל אפשרות אחרת להרחיב את דירתו.

הקבלן עמית מרשנסקי, הבונה אחוזות פאר עבור האלפיון העליון, מדגיש כי הבתים והמגרשים הגדולים שנרכשים בשלב השני (אחרי שכבר הוקם בית המגורים), לא נועדו בדרך כלל להקמת בתים גדולים יותר, אלא דווקא לשדרוג הגינה והבריכה שמסביב לבית הקיים. תמורת 15 אלף דולר ייהרס הבית הישן, ועל חורבותיו תיחפר בריכה מרשימה או יישתל גן מפואר, בהשקעה של עוד כמה מאות אלפי דולרים.

עם זאת, באנגלו סכסון מציינים, שלא מעט אנשים רוכשים את המגרש הסמוך כדי ליהנות מהבית עצמו, שהופך למשרד ליד הבית, חדר כושר מפואר, או כיחידה נפרדת להורים המבוגרים. לדוגמה, רותי פיק רכשה את הבית המפואר שבנו בכפר-שמריהו הזוג אהוד ונאוה ברק (ולא הספיקו לגור בו אפילו יום אחד), עבור אביה התעשיין המיליארדר סטף ורטהיימר.

כך או כך, שם המשחק בכל העסקאות הללו יהיה הניסיון של הקונה לשמור, עד כמה שניתן, על דיסקרטיות מלאה. אין ספק כי אם יידע המוכר, שעורך-הדין או המתווך העומדים מולו הם נציגים של בעל המגרש הסמוך, שיכול במקרה הטוב לבחור רק בין 4 המגרשים הגובלים לשטחו, הוא יקפיץ את הערך המבוקש בצורה ניכרת. יתרה מכך, מכיוון שמדובר, על-פי רוב, בנכס שכלל אינו עומד למכירה, אלא סתם בגחמה או בצורך של השכן הסמוך, נמצא הקונה מראש בעמדת נחיתות במשא ומתן, שיכולה להיות גרועה בהרבה אם תיחשף זהותו.
שמור במזוודה שלח לחבר הדפסה
הוסף תגובה    עבור לפורום כתוב לעורך


ראשי > כלכלה > מיוחד > 
  
  
  
שמור במזוודה שלח לחבר הדפסה
הוסף תגובה  עבור לפורום כתוב לעורך
על-פי הסיפור הידוע, שמעולם לא הוכחש, שויד רכש מלכתחילה רק את הקומה העליונה ואת הדירה שנמצאת 2 קומות מתחתיה. לאחר שהכניס את היד עמוק לכיס התפנתה גם דירת הסנדוויץ', ושויד זכה ב'תלת-פלקס' יוצא דופן. אם לא די בכך, הרי שלאחרונה גוברות השמועות בענף התיווך, כי שויד מתעניין גם בדירותיהם של שכנים נוספים במגדל, אולי כדי להראות לידידו הטוב מצ'ק פוינט שניתן לגור באחוזה ענקית גם על הגובה
כתבות פרוייקט
100 העשירים של ישראל
דירוג עשירי ישראל
דירוג עשירי ישראל
נבחרי העם רוצים גם
דירה להסעיר