משבר הנדל"ן: תמונת המצב האמיתית
למה כמעט בלתי אפשרי לסגור מרפסת? ומה באמת רוצים הקבלנים? מדוע נבנות אלפי דירות אך מחירן לא יורד? מדריך למשבר הנדל"ן
1. חוק ועדות דיור לאומיות (וד"לים): מטרתו המוצהרת של החוק היא לשחרר חסמים שמעכבים את תכנונו של הדיור בישראל. החוק המוצע אמור לאפשר בתוך שנה וחצי תכנון של 50 אלף דירות. הממשלה דוחפת לאישור סופי של החוק עד סוף השבוע.
אמנם מתעורר חשש מפני הליך פזיז שירמוס את התנגדותם של תושבים לתוכניות בנייה ויתעלם משיקולים של פגיעה בסביבה, תכנון לא מאוזן מבחינה חברתית והיווצרות שחיתות בחסות החיפזון - אבל בסך הכל נשמע רעיון טוב. השאלה היא מדוע צריך אותו.
בתחילת השנה הציג משרד הפנים נתונים מוועדות התכנון בכל הארץ, שלפיהם 210 אלף יחידות דיור עומדות לפני מתן אישור לבנייה: 80 אחוז מהיחידות כבר עברו את כל הליכי התכנון ונמצאות בשלב המאפשר הגשת התנגדויות של הציבור. כ-40 אחוז מהיחידות נמצאות באזור תל אביב והמרכז.
ובכן, לא רק שהרבה יותר מ-50 אלף דירות נמצאות בשלבי תכנון מתקדמים, ב-2010 החלה בנייתן של 40 אלף דירות - המספר הגדול של התחלות בנייה שנתיות מזה עשור. לא זה ולא זה הורידו שקל מהמחירים. למה?
2. משום שרשויות מקומיות רבות רוצות למשוך אוכלוסיות חזקות והיזמים שמחים לספק את הפתרון: דירות של חמישה חדרים ומעלה מהוות 55 מכלל הדירות החדשות שנבנות. בשנת 2009 החלה בנייתן של 1,078 דירות בנות שלושה חדרים, לעומת 10,180 דירות בנות חמישה חדרים. האם חוק הווד"לים יחייב בנייה של דירות שלושה חדרים - כאלה שלא יידרש שכר של 12 שנות עבודה כדי לדפוק את המזוזה בדלת?
3. הכל מסכימים שקיים פער בין היצע הדירות לבין הביקוש. השאלה היא מדוע הפער קיים. אם אכן יש דירות שעברו הליכי תכנון, מדוע לא בנו אותן? מסיבות שונות: קבלנים ויזמים שחיכו לעליית מחירים כדי למקסם רווחים; עיכובים בפינוי דיירים בתוכניות
לכל אלה יש שם: כשל שוק. אם הממשלה היתה נותנת תמריצים לקבלנים כדי שיבנו דיור במחיר סביר, כל החסמים היו נפרצים.
4. שמענו לא אחת על הרפורמות בנדל"ן שאותן מקדם בנימין נתניהו. שתי מלות קוד, "סגירת מרפסת", שבו את דמיון הציבור, גם את זה שאין לו מרפסות. ראש הממשלה התכוון לומר שהרפורמה תאפשר לקבל אישורים שונים בלי ליפול שבי בנבכי הביורוקרטיה.
הליך של סגירת מרפסת קשור בתחום הרישוי. יש צורך באישור ממכבי האש, ממהנדס העיר ועוד. אין ויכוח שהרישוי כיום הוא ארוך ומסורבל, אלא שהרפורמה ברישוי כלולה ברפורמה בתכנון ובבנייה שכבר הוגשה לאישור הכנסת בשנה שעברה ושם היא תקועה מסיבות שונות.
הקואליציה לדיור בר-השגה, המונה ארגונים אזרחיים ומומחים מהאקדמיה, הציעה לפצל את הרישוי מהתכנון כדי לזרז את שיפור הליכי הרישוי, שאף הם מקור לעיכובים רבים. הממשלה התנגדה. הייתכן שהקלת תהליך הרישוי עבור האזרח חשובה לה פחות מהקלת וזירוז הליך התכנון, שם טמונים התופינים ליזמים ולקבלנים?
5. רבות דובר על הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל. שני עוגנים לה: להפריט את קרקעות המדינה ואת המינהל עצמו. אם בג"ץ ידחה את העתירה נגד החוק וקרקעות המדינה יימכרו לצמיתות לבעליה, במקום שרק תוחכר להם, כל קונה יוכל לעשות באדמות כרצונו. לממשלה תהיה מעט מאוד שליטה, אם בכלל, כדי לחייב תמהיל מאוזן של דיור - גם לבעלי אמצעים וגם לאחרים.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם