 |
/images/archive/gallery/112/813.jpg תמונת ארכיון
צילום: רובי קסטרו  |
|
|
|
|
| התחרות האמיתית בשוק הדיור לאוכלוסיה המבוגרת מתרחשת בפרויקטים של הדיור המוגן, ההולך ותופס את מקומם של בתי-האבות |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
דרור מרמור
8/10/2004 9:13 |
|
|
|
|
|
|
|
אם חלמתם שאחרי היציאה לפנסיה תוכלו סוףסוף להתרווח על הכורסה ולשכוח מחישובים מתימטיים מסובכים, אולי כדאי שתשכחו גם מהרעיון לעבור ביום מן הימים לאחד מאין ספור פתרונות הדיור למבוגרים, שהופכים בשנים האחרונות, בארץ ובעולם, ליותר ויותר פופולריים.
כאילו מישהו התכוון ללמד את בני גיל הזהב פרק או שניים בתורת המימון, נראה שתעשיית הדיור המוגן הישראלית מתאמצת לפרוש בפני הלקוחות הפוטנציאליים מטריצה עמוסה באפשרויות מימון, זאת אחרי שנים ארוכות שבהן התרגלו להתעסק בעיקר במתן עצות פיננסיות לילדיהם הבוגרים. נכון להיום, שוק הדיור לאוכלוסייה המבוגרת כולל עדיין בעיקר את בתי-האבות, שברובם מכוונים אל הקשישים
המוגבלים.
אלא שבעוד שמרבית בתי-האבות נתמכים על-ידי המדינה, מתחוללת התחרות האמיתית, שמולידה כאמור את אין-ספור אפשרויות המימון, במגרש החדש יחסית של הדיור המוגן, המיועד בראש ובראשונה למבוגרים עצמאיים. כ-50 מרכזים של דיור מוגן פועלים כיום בישראל, ובהם מתגוררים כ-6,000 מבוגרים עצמאיים ברובם המוחלט (כ-10% מהמיטות סיעודיות, ומשרתות את הדיירים הוותיקים הזקוקים לכך). במקביל מוקמים בימים אלה ברחבי הארץ לא מעט פרויקטים נוספים, המנסים גם הם ליהנות מהטרנד של מבוגרים רבים, בני 65 ומעלה, המעוניינים לעבור לפתרון מגורים שיעניק להם מגוון פעילויות לשעות הפנאי, וגם שקט נפשי לקראת יום סגריר.
|
|
 |
|
 |
|
|
|
|
|
 |
|
 |
|
לא ירושה אטרקטיבית
|
|
|
 |
|
|
|
על-פי בדיקה שערכה חברת הייעוץ צ' מנסקי בן-שחר, בישראל פועלים כיום כ-390 בתי-אבות, שבהם כ-31 אלף מיטות. 47% מהמיטות מיועדות לאוכלוסייה הסיעודית (הרתוקה למיטה), 33% למחלקת "תשושים" (הנדרשים לסיוע חלקי), 11% מהמיטות לתשושי-נפש ורק 9% לעצמאיים. תמיר בן-שחר, מנכ"ל צ' מנסקי בן-שחר, מציין כי המוצר התחליפי לבתי-האבות הם מטפלים בבית. בבתי-האבות התשלום לרוב הוא שוטף, בסך של 6,000 עד 12 אלף שקל לחודש, בעוד שעובד זר ניתן לשכור במחיר של 700 עד אלף דולר (4,500-3,000 שקל ) לחודש. עם זאת, למרות המחיר הנמוך יותר, צריך לזכור כי השהות בבית מצריכה הוצאה כספית עבור מזון, מים, חשמל וכדומה, מה גם שהתאמת הבית לקשיש סיעודי (או קרוב לכך) עולה גם היא לא מעט.
אבל אם החלטתם לבחור באחד הפרויקטים של הדיור המוגן, התכוננו להתלבטות ארוכה. גם אחרי שאחד הפרויקטים כבר מצא חן בעיניכם, אל תחשבו כי תוכלו לקבל ממישהו תג מחיר כדי לדעת אם אתם בכלל יכולים לחשוב על האפשרות לגור במקום. קרוב לוודאי שלא פחות מ-4 מסלולים עיקריים יוצגו לפניכם בדרך אל הדיור המוגן הנכסף, בניסיון של בעלי המקום ללכוד קשת רחבה ככל האפשר של לקוחות פוטנציאליים, מה שבשלב ראשון בעיקר יבלבל אתכם.
1. רכישת הדירה: ממבט ראשון נראית האפשרות לקנות את הדירה כטריוויאלית ביותר, ואולי גם כמתאימה ביותר לציבור הישראלי, המעוניין להרגיש כי הוא נשאר עם נכס ביד, ודאי כשמדובר בנכס נדל"ני. בנוסף, מטבע הדברים, גם היזמים חושבים בדרך כלל שמדובר בפתרון מוצלח במיוחד, שמאפשר להם די מהר (לפחות בתיאוריה) לקבל את הכסף בגין ההשקעה בפרויקט. אלא שבפועל, אפשר לספור כיום על אצבעות יד אחת את הפרויקטים שמאפשרים לרכוש את הדירות, וגם הם (כמו "גני שרונים" באבן-יהודה) מתקשים מאוד לשווק את הדירות, למרות שהם מפתים את המעוניינים בדמי אחזקה נמוכים יחסית של כ-1,500 שקל לחודש.
אילן תמיר, מנכ"ל קבוצת "אחוזות רובינשטיין" ויו"ר אב"א - איגוד בתי-אבות ומרכזי מגורים למבוגרים בישראל, מציין כי רכישת הדירה מייקרת אותה אוטומטית ב-22% לפחות , בשל מסים כמו מע"מ ומס רכישה, מה שלא למעשה ל"בית משותף", על כל התסמינים והחוליים הנלווים. לדברי תמיר, "אחד פתאום לא רוצה חימום, אחר לא רוצה שירותי אחות, והבעיה היא שזהו ביתם, רשום בטאבו". יתרה מכך, מדגיש תמיר, "להיות בעלים של נדל"ן זה אולי דבר טוב לניו-יורק או ללונדון, אבל בשנים האחרונות זה בהחלט לא דבר טוב בישראל, שבה רוב הישראלים היו שמחים לפדות היום את הדירה שלהם במחיר הרכישה".
יורם בן-פורת, מנכ"ל משכנות כלל (המפעילה את רשת הדיור המוגן "מגדלי הים התיכון"), מזכיר כי הבעיה בדיור מוגן גדולה פי כמה, "מאחר שאף אחד לא רוצה לקבל בירושה נדל"ן בבית-אבות".
2. דמי שכירות: מסלול הנמצא בקוטב השני, הנהוג בלא מעט מקומות (אם כי מעדיפים לדחוק אותו יחסית לשוליים). כמו במעונות לסטודנטים, המשלמים שכירות מדי חודש, גם הקשישים המעוניינים בכך משלמים דמי שכירות מדי חודש בחודשו (כ-1,000 דולר ויותר), בלי להפקיד הון עצמי כלשהו בקופת המקום. תמיר מציין, כי העובדה שלא מעט בוחרים במסלול השכירות, שמייקר מראש את העלויות ב-17% מע"מ בחישוב שעושה היזם, מלמדת עד כמה קשה, בוודאי בגיל מבוגר, לקבל החלטה רק על בסיס רציונלי. לדבריו, "אנשים לא מסוגלים לחשוב שהקרן שיש להם והכסף השוטף שמגיע אליהם מדי חודש הם דברים תחליפיים. שאפשר לגשת לבנק ולקבל תמורת הפנסיה הלוואה, שאותה ניתן להעביר כפיקדון לדיור המוגן שישמור על כספם טוב יותר".
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
בעיות אתיות ומוסריות
|
|
|
|
|
|
|
3. דמי כניסה: אחד המסלולים שרווחו מאוד בארץ כשהשוק עוד היה בחיתוליו, ועדיין רלבנטיים לא פעם גם כעת, הוא תשלום דמי הכניסה, בסך של כשני שלישים מערך הדירה, סכום אשר נשחק לחלוטין תוך 5-3 שנים. בנוסף, במסלול דמי הכניסה, כמו גם במסלול הפיקדון שיפורט בהמשך, ינועו דמי האחזקה החודשיים סביב סכום שבין מסלול הדירה בבעלות למסלול השכירות המלאה- 8,000-2,500 שקל מדי חודש. על-פי כלל אצבע בשוק, בהינתן שערי ריבית מקובלים, מי שיחיה כ-15 שנה בדיור המוגן ירוויח (על חשבון היזם) במסלול דמי הכניסה מול מסלול הפיקדון.
לדברי תמיר, הבעיה של היזמים עם דמי הכניסה היא בעיקר אתית-מוסרית. צריך לזכור כי ליזם יש אינטרס להחזיק את הדייר תקופה קצרה ככל האפשר, כדי לקבל במקומו דייר חדש עם דמי פיקדון חדשים. "גם אם מדובר במוח קרימינלי, אני לא אוהב את ניגוד האינטרסים שלי כיזם מול הדייר", מדגיש תמיר. בנוסף, גם אם לא מנסים להרחיק לכת עד כדי כך, הרי שברור שדייר שאיבד למעשה את כל הכסף תוך 3 שנים כבול כמעט לגמרי עד סוף ימיו לאותו פרויקט, מה שמגביר את ניגוד האינטרסים ועלול, ללא סיבה של ממש, ליצור תחושת מרמור בקרב הדיירים.
בנוסף, גורמים רבים מעריכים כי רשויות המס בוחנות מקרוב את מסלול דמי הכניסה. נכון להיום מתייחסת המדינה לתשלום כמעין פיקדון, למרות השחיקה המהירה של הכסף, מה שחוסך תשלום לא מבוטל של מס. בהנחה הגיונית כי מישהו במס-ההכנסה יחליט כי לא מדובר בפיקדון, עשויים דמי הכניסה להתייקר משמעותית, מה שכנראה יהפוך את המסלול באחת ללא רלבנטי.
4. דמי פיקדון: המסלול הרווח ביותר כיום. עם כניסתו מפקיד הדייר סכום כסף בגובה ערך הדירה, כ-200 אלף דולר בממוצע, שלצורך גיוסו יידרש בדרך כלל למכור את הדירה האהובה שבה התגורר (מה שהופך את המהלך לקשה עוד יותר מבחינה רגשית).
מסלול הפיקדון מתחלק ל-2 מודלים עיקריים: הפיקדון הנשחק, שבמסגרתו ינוכו מהסכום מדי שנה 3%-2%, ובסופו של דבר תגיע יתרת הסכום - צמודה לדולר או למדד - אל היורשים המודאגים. במרבית הפרויקטים מדובר על שחיקת הסכום עד לתקרה של 12 שנים (שטיפסה בשנים האחרונות מתקרה של 10 שנים על רקע העלייה הנמשכת בתוחלת החיים, ועשויה בקרוב, להערכת גורמים בשוק, לטפס עד ל-15 שנים). ישנם גם פרויקטים השוחקים את הפיקדון ללא גבול.
מסלול אחר, שנועד לפתות קשישים שמרנים, הוא מסלול הפיקדון שאינו נשחק, שמשמעותו היא אך ורק משחק מימוני של היזם, בדרך של הגדלת סכום הפיקדון שניתן מראש. עבור הדייר, מה שהוא נותן - זה מה שיקבל. צריך לזכור כי למרות שמדובר לכאורה רק בפתרון פסיכולוגי לאותו מוצר בדיוק, הרי שבפועל יש לכך חשיבות לא מבוטלת כשמדובר בציבור שרוצה לדעת מהו הסכום המדויק שישאיר בבוא היום לבאים אחריו.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
לדרוש ערבות בנקאית
|
|
|
|
|
|
|
בסיכומו של דבר, למעט מסלול רכישת הדירה, קשה למצוא היום פרויקט של דיור מוגן שלא יקבל בזרועות פתוחות כל דייר שיבוא בשעריו, גם אם הוא מוכן לדבר רק על אחד מהמסלולים. לכן גם אם מגוון האפשרויות הוא בעיקר אמצעי פיתוי של בעלי הפרויקטים, הרי לכל הפחות הוא משאיר את המפתחות בידיהם של הצרכנים. בהנחה שאתם מנסים להתעלם ככל האפשר מאלמנטים פסיכולוגיים, נראה שכדאי לפנות לאחד המסלולים במסגרת הפיקדון, ולו בגלל שיקולי המס שנחסך ליזם ולדייר. רק מי שבאמת ובתמים מאמין כי גם הוא וגם אהבתו לפרויקט אכן יאריכו ימים, כדאי לו לחשוב לפנות למסלול של דמי הכניסה (למרות הרתיעה האינסטינקטיבית משחיקה של עשרות אלפי דולרים תוך תקופה קצרה כל-כך).
אלא שמלבד שאלת המסלול המועדף, עולה בשנים האחרונות בעיקר שאלת הבטחונות בנוגע לפרויקט כולו. על רקע מצבו הקשה של ענף הנדל"ן בכלל, ולמרות שמדובר בדרך כלל בדיור מוגן שכבר עומד על תלו, חוששים לא מעט קשישים כי הם שמים את כספם על קרן הצבי, בפרויקט שעלול מחר או מחרתיים להיקלע לקשיים ולהזרים את כספי הפיקדון היקרים אל כיסם של הנושים. מסיבה זו ממליצים מרבית הגורמים בענף לדרוש ערבות בנקאית מהיזם, מה שגם מעיד על יכולתו הפיננסית מול הבנק.
אלא שצריך לזכור כי העמלות ודמי הביול להוצאת הערבות דורשים הוצאה שנתית נוספת, בשיעור של 1.2% לפחות מהסכום (2,400 דולר לפיקדון של 200 אלף דולר), מה שמונע ממרבית הקשישים לבחור בפתרון הערבות. מסלול מומלץ נוסף, אם כי הוא אינו בהכרח ישים בביורוקרטיה הישראלית, הוא לדרוש הערת אזהרה בטאבו, זאת כאמור רק בהנחה שהפרויקט כבר הספיק להירשם כדת וכדין בלשכת רישום המקרקעין.
המסלול הרווח ביותר, שאינו דורש כמעט תשלום נוסף ובוודאי אסור להתפשר על פחות ממנו, הוא למשכן את הזכויות על הדירה אצל רשם המשכונות. הרישום, שייעשה בהסכמת הבנק המלווה, לא נועד להגן על הכסף אם יתמוטט חלילה הפרויקט, אולם אם מסיבה כלשהי הדייר אינו ממשיך לאכלס את הדירה, הוא מבטיח כי לכל הפחות כל סכום שיגיע לבנק בקשר לאותה דירה ספציפית יזרום אל חשבון הבנק של הדייר.
בשורה התחתונה, קרוב לוודאי שהשילוב של "אחרי החגים" הישראלי עם "חודש הקשיש העולמי", החל באוקטובר, יעלה בימים הקרובים אצל רבים מ-670 אלף הקשישים הגרים בישראל הרהורים בנוגע לאפשרות לעבור למקום מגורים חדש. בכל מקרה, ודאי שעם היערכות נכונה ניתן יהיה לנצל טוב יותר את מגוון האפשרויות הקיים היום בשוק ואת אין ספור מסלולי המימון בדרך ליעד הנכסף, שמתברר על-פי מחקרים ככזה שגם מאריך את חיי הדיירים בתקופה לא מבוטלת.
dror-m@maariv.co.il
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
