 |
 |
|
|
|
|
| בנימין נתניהו הצהיר לאחרונה על כוונתו לטפל באם כל הרפורמות - סירוס כוחו המסואב של המונופול הנדל"ני, מינהל מקרקעי ישראל. הגוף, שמחזיק למעלה מ-90% מקרקעות המדינה, מהווה גורם מהותי בכשל השוק ממנו סובל ענף הנדל"ן. האם זה באמת אפשרי? |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
עומר שרביט,
21/10/2004 19:46 |
|
|
|
|
|
|
|
קרקע היא משאב לאומי. בשונה מהון, ידע, עבודה, סחורות ושירותים - קרקע לא ניתן לקנות למכור בשוק העולמי. האדמה לא מתבלה וניתן להחזיק בה לטווח ארוך. לא ניתן לייצר את הקרקע אך ניתן לשנות את היקף הזמינות שלה באמצעות שינוי ייעוד בהתאם לצרכים: תעשייה, תיירות, מסחר שירותים וכמובן מגורים.
מנהל מקרקעי ישראל, להלן ממ"י, הוא לא הבעלים של הקרקע בניהולו אלא רשות המנהלת 90% מהקרקעות במדינה עבור בעלים אחרים: המדינה, רשות הפיתוח והקק"ל. לפיכך, מעמדו המשפטי הוא כשל שליח או עו"ד המייצגים מישהו אחר.
הגוף שאמור לנהל, לשווק, להפשיר, למכור או להחכיר את המאגר הלאומי של הקרקעות, הוא מנהל מקרקעי ישראל. הבעיה היא שזה לא קורה. או קורה מעט ולאט מדי. הקרקע יקרה מדי, רישום הבעלות במצב כאוטי ומשך הזמן מקניית האדמה להתחלת הבניה ארוך מדי. לכן הוקמו עד היום אין ספור ועדות לבדיקת תפקודו של המנהל. אבל הכאוס עדיין חוגג ובמאי השנה מינה אהוד אולמרט וועדה בראשות יעקב גדיש שאמורה להמליץ על הדרך לעשות סדר במנהל.
כחלק מ'גאולת הארץ', והרצון לשמור שהקרקע הנגאלת תישאר בידיים ה'מתאימות', קובע "חוק יסוד: מקרקעי ישראל", שהקרקע בניהולו לא תימכר אלא תוחכר בלבד. אין חקיקה לגבי המדיניות לפיה פועל המנהל, אולם אופן הפעולה המנחה נלקח מהחלטת ממשלה מ-1965: הקרקע מוחכרת רק לאחר השלמת התכנון על ידי רשות התכנון והבנייה ובתום פעולות הפיתוח ( לפי ייעוד הקרקע ).
וועדת גדיש לרפורמה בממ"י, תצטרך לקבוע בין היתר, מהו הסטטוס המועדף של קרקעות המדינה. שר האוצר, בנימין נתניהו, הצהיר לאחרונה כי הוא מצדד בהוצאת האדמות מהמנהל והעברתן לבעלות פרטית, זאת כחלק מתכנית כוללת לרפורמה מקיפה בשוק הנדל"ן הישראלי. "הרפורמה הגדולה האחרונה שנשארה לי" הוא אמר בהתלהבות.
לדבריו,
צעד זה עשוי להוזיל את מחירי הקרקע ולשכלל את שוק הנדל"ן הסובל מתחלואים מהותיים. בתשובה לשאלה האם אכן מחיר הקרקע ירד בעקבות צעד שכזה, השיב גדיש: "בסדר, שמעתי...".
ברור כי חכירה היא אינה בעלות מלאה על הנכס, שכן תנאי החכירה מגבילים את אפשרויות השימוש בקרקע ומחייבים דמי חכירה, אותם ניתן לפרוס על פני תקופה או לשלם בבת אחת.
אין הבדל בין שווי הקרקע בחכירה לשווי קרקע בבעלות מלאה כאשר מדובר בבנייה למגורים, כאשר מהוונים את דמי החכירה. כלומר, כאשר מחשבים את הערך הנוכחי (שווי כל התשלומים העתידיים, היום) של כל תשלומי החכירה בשיעור היוון רלוונטי.
לעומת זאת, אם הקרקע מיועדת לתעשיה, משרדים או בנייה צמודת קרקע, יסתכם הפער ב-10% בממוצע, לטובת הבעלות.
למרות המדיניות המוצהרת של בעלות ציבורית על הקרקע, בפועל, מזה שנים רבות, המנהל מאפשר היוון של החכירה או הארכת משך החכירה ל-196 שנים.
מטרה נוספת של וועדת גדיש, היא לצמצם את החיכוך בין האזרחים למנהל. ממ"י עדיין נתפס כגוף מסורבל ולדברי רבים אף מסואב בצל עודף כוח האדם. מכאן גם הרצון של רבים לראות את המנהל מופרט ואת אדמותיו בידיים פרטיות. ח"כ הכנסת רוחמה אברהם, אף הגישה הצעת חוק לפיה יש לפרק את המנהל לגמרי. "המנהל הוא גוף מושחת, מסואב וחשוב מאוד לבטל את המפלצת הבירוקרטית ששמה ממ"י.".
חברות הבניה למשל, ממתינות בממוצע תקופת זמן בלתי נתפסת של בין 5-7 שנים מרגע הרכישה של הקרקע רק בשביל להתחיל לבנות. שערורייתית לא פחות, העובדה כי מספר התחנות שצריך לעבור עד התחלת הבניה יכול להגיע ל-30.
לאחר מכן יש לבנות את המבנה עצמו במשך שנתיים נוספות. וזמן כידוע - עולה כסף. כסף צובר ריבית. ומחיר הבירוקרטיה מתגלגל אל הצרכן כמובן, שמשלם מכיסו למעלה מ- 10,000 דולר בממוצע, לדירה.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
סרבול וחוסר יעילות
|
|
|
 |
|
 |
|
הבירוקרטיה - הפרצלציה היא אם כל ברדק
|
|
|
 |
|
|
|
אם מישהו לא מבין מדוע מציפים קבלני ישראל את מזרח אירופה, להלן אחת הסיבות העיקריות: בפולין מתחילים לבנות תוך 3 חודשים מרגע הרכישה ולא צריך להתברבר דרך שלושה משרדי ממשלה לאישורים (למשל, פנים, שיכון ותמ"ת ).
הסרבול וחוסר היעילות גורמים לברדק בל יתואר גם בנושא רישום זכויות הבעלות אצל רשם המקרקעין. מיותר לציין כי התיקים ידניים ולא ממוחשבים. מנייר העמדה של המרכז הבין תחומי לבדיקת ממ"י, עולה כי מתוך 750,000 חוכרים בבנייה עירונית, קרוב ל-600,000 דירות טרם נרשמו בספרי רשם המקרקעין.כמו כן, טרם נרשמו גם כ-32000 נחלות במושבים. כך גם לגבי מאות אלפי דיירי שיכונים ציבוריים, שהמנהל מעביר את הטיפול בזכויות הרישום שלהם לחברות משכנות.
עו"ד יעלה לוין, היועצת המשפטית של בנק אדנים, מוסיפה כי הפיצול הרישומי במנהל ובמקביל גם בחברה המשכנת (חברת הבניה - היזם), גורם למצבים בלתי נסבלים: "יכול נושה של בעל הדירה להטיל עיקול על הזכויות במנהל, וחברת הבניה לא תדע על כך בכלל".
בנוסף לכך, בהרבה מקרים החברה המשכנת יכולה להתפרק או לפשוט רגל ובעלי הדירות נופלים בין הכיסאות בלי זכויות רשומות על הנכס, ( כלומר, בלי יכולת בסיסית של מכירת הנכס או שעבודו למשל ).
ידוע כי בעקבות המיתון הכבד בשוק הנדל"ן שנמשך כ- 7 שנים ברציפות, מאות חברות קבלנות נקלעו לקשיים פיננסים, ורבות מהן עומדות על סף פשיטת רגל. בשנתיים האחרונות אף התבשרנו על קריסתן של חברות בניה גדולות כמו למשל נגה אלקטרומכניקה או חברת ברנוביץ'.
לוין מציינת כי המנהל מקצה קרקעות ומוסר את הטיפול ברישום הזכויות גם לכל מיני עמותות קיקיוניות שאינן מוכרות בכלל או חברות עם סיווג קבלני , אותו קל מאוד לקבל. הקטסטרופה של נושא הרישום מביאה למאות אלפי פניות של אזרחים למינהל בבקשה לרישום מסודר בספרי הרשם. גדיש אומר כי בהמלצותיו הוא יתמקד בצורך הדחוף להדביק את הפער בנושא הרישום, אך הדבר אינו פשוט. לאחרונה שכר המנהל שתי חברות פרטיות כדי להילחם בבעיה מסועפת זו.
הסיבה העיקרית להזנחת הרישום מצד המנהל, היא שהטיפול בו מצריך פתרון של בעיות פרצלציה סבוכות. פרצלציה היא השאיפה לחלוקה שיוונית של ערך הנכסים הנבנים על הקרקעות. אם למשל על שטח אחד יש שלושה בעלים - כל אחד שליש אחר, עלולה להיווצר בעיה אם הוחלט לבנות את גורד השחקים דווקא על חלקו של אחד מהם.
על מנת להקצות ערך גם לבעלי החלקות האחרות, יש לבצע פרצלציה. מדובר בתהליך מורכב שמצריך את מעורבותם של אנשי מקצוע רבים, כמו עורכי דין, שמאים וכלכלנים.
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
מאות קבלנים בקשיים
|
|
|
|
|
|
|
"המנהל מספסר בקרקעות המדינה"
|
|
|
|
|
|
|
בזמן העליה הגדולה מארצות חבר העמים למשל, הוקצו קרקעות רבות לבניה אך מקוצר זמן והיעדר יכולת במנהל, לא נערכה בהן פרצלציה ראויה.
כדי לפשט את הסוגייה, ניתן לחשוב על אותה הגרלה מפורסמת שנערכה על שפת ימה של ת"א, בה כל משתתף הגריל חלקה מסויימת. הגרלה זו היוותה הבסיס להקמת השכונה הראשונה של ת"א - "אחוזת בית".
נניח שכל אחד קיבל את החלקה שלו ובנה עליה בית. במצב שכזה אין בעיה לרשום את הגוש והחלקה המדוייקת של כל אחד מהמשתתפים בטאבו. אולם, נניח שכבר אז הוחלט לבנות בנייני מגורים לגובה ולייעד את השטח הנותר למדשאות ירוקות. במצב שכזה, יש צורך לחלק את השטח מחדש ולפצות את בעלי החלקות בהתאם.
בהינתן הטבע האנושי ובפרט היהודי שאוהב להתמקח, ברור שההתדיינות המשפטית על שווי הזכויות של כל אחד במצב החדש עשויה לארוך שנים. לכן המנהל נמנע במקרים כה רבים להתעסק ברישום הזכויות.
הקרקעות במרכז הארץ הולכות ומתיישבות. אומדנים סטטיסטיים צופים שבשנת 2020 צפוי להיות מחסור גדול בקרקעות. לכן עולה הצורך לבצע פינוי ובינוי מחדש לגובה של שיכונים משנות החמישים, על מנת לנצל את הקרקע בצורה טובה יותר. דבר זה עדיין לא קורה בפועל. המנהל לא משווק גם את האדמות הפנויות וכמות המכרזים היא דלילה מאוד במכוון.
סיבה נוספת למחסור בקרקעות הוא למעשה מחירן הגבוה וקביעת מחירי המינימום על ידי המנהל. מכאן גם הרצון לראות את אדמות המנהל מופרטות. יהודה שגב, העומד בראש התאחדות הקבלנים, טוען שכיום "המנהל מספסר בקרקעות המדינה."
לדבריו, המנהל לא אמור להוות גורם הכנסות במדינה. גם כך מחיר האדמות גבוה ולכן מחירי המינימום הגבוהים גורמים לאי מכירתן. ליזמים ולחברות הבנייה פשוט לא כדאי לקנות במחירים אלו והם נמנעים מלעשות כן.
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
היצע הקרקרעות הולך ומדלדל
|
|
|
|
|
|
|
מחיר הדירה בישראל - 140 משכורות חודשיות. בחו"ל - רק 70 משכורות.
|
|
|
|
|
|
|
יצויין כי הקרקע הינה התשומה היקרה ביותר בענף הבניה. שיעורה נע בין 20% באזורים מרוחקים עד לכ-60% באזורי ביקוש. כאמור, האחראי למלאי הקרקעות הגדול ביותר במדינת ישראל הוא המנהל המחזיק כ-90% מהקרקעות במדינה. ברור לגמרי כי המנהל, הוא בעצם זה שקובע את רמות המחירים במשק של הקרקע, ובעקבותם של הדיור והבניה כולה. יותר מכך. לאור משקלו הגדול של ענף הנדל"ן במשק הישראלי, לכשלי המנהל השפעה הרסנית על הכלכלה כולה.
אחד הקבלנים עמם דיברנו, אמר כי "הערכות השמאי הממשלתי לפיהן קובעים מחירי מינימום לקרקע הנמכרת על ידי המנהל, הן פארסה בהינתן מדיניות קמוצה של שחרור אדמות מדינה. אם מונופול המקרקעין היה מציף את השוק במגרשים וקרקעות זמינים לבניה, ברור כי המחירים היו שונים ושוק הבניה היה נפתח לפעילות מואצת."
מסקר שערכה חברת זיו האפט BDO עולה, כי מדינת ישראל מרוויחה 323 אלף שקל בממוצע מכל רכישת דירה חדשה בארץ. סכום זה שקול ל-41.5% ממחיר הדירה. נתון מדהים שלא מוכר כמותו בעולם המערבי.
שלמה קפלן, קבלן ממרכז הארץ, כותב באתר התאחדות הקבלנים כי בכך לא תמה השערוריה. בעוד שהיזמים ( הקבלנים ) משמשים כמתווכים בלבד ל כ-41.5% מהתמורה, הם נדרשים עפ"י החוק לתת בטוחה לפי חוק המכר על כל ה-100% של התמורה. בנוסף לכך, שיעורי המס הגבוהים המועברים למדינה מצמקים את הביקושים לדירות באופן ניכר.
טענות אלו חוזרת שוב ושוב. גם לפי שגב ( ולפי רצונו של שר האוצר ), את האדמות יש למכור בשוק החופשי ללא מחירי מינימום. כאשר מדברים על מחיר גבוה של קרקעות, ראוי לזכור כי מחיר הדירה הממוצעת בישראל לזוג צעיר מסתכם ב-140 משכורות חודשיות. בשאר מדינות ה-OECD (ארגון המדינות המפותחות, אליו שואפת, אגב, ישראל להצטרף), אותן דירות יעלו כ-70 משכורות בלבד. ברור כי הפגיעה מתגלגלת בעיקר אל העשירונים התחתונים.
עם זאת, יש החושבים שרפורמה בממ"י לא תוזיל את מחירי הדירות. חיים פרייליכמן, עד לאחרונה מנכ"ל בנק טפחות, סבור שיש ליצור מנופים לפיזור האוכלוסיה בארץ. לדבריו, השווי הכספי של הזכאויות (הטבות מסוגים שונים, בינהן משכנתא בריבית מוזלת) למשכנתא במרכז הארץ הוא זניח ממילא.
לכן, לצד שיפורים בתשתית התחבורה על מנת לקרב את הפריפריה למרכז, יש לשלוח את הזוגות הצעירים לגליל או לנגב. שגב אף חושב שבשדרות למשל, ראוי להקצות את הקרקעות בחינם.
הבעיה היא שבמאי 2003 האוצר החליט דווקא לבטל באופן גורף את הזכאויות לפריפריה. תוצר לוואי של החלטה זו היא האטה נוספת בשוק הנדל"ן. אחד מבעלי חברות הבנייה ממחיש זאת היטב: "לא שלחתי משאית עם בלוקים דרומה מאשדוד כבר הרבה זמן". הממשלה בעצם מדכאת את הביקושים ומעלה את תנאי הסף לזכאות: ביטול הזכאות מתבטא ב- 80 אלף משפחות במרכז ועוד 250 אלף בפריפריה שלא ירכשו דירה. סך הכל 330 אלף משפחות.
ביבי חזר לא פעם ולא פעמיים על כוונתו להשלים את הרפורמה הגדולה הבאה. בצל מורכבות הבעיה והקשיים שלו בהשלמת רפורמות אחרות - דוגמאת הרפורמה בנמלים - משהו אומר לנו שמנהל מקרקעי ישראל - המונפול בענף הגדול ביותר בכלכלה המקומית - הוא כאן, בכדי להשאר.
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
