בית טוב, שכונה רעה
מפגעים סביבתיים מורידים היום, יותר מאי-פעם, עשרות אחוזים מערך הדירה. כמה יעלו לכם קו מתח גבוה, אוטוסטרדה או מסילת רכבת קרובים לבית - ואיך למזער את הנזק
בנוסף, הם חשבו, בניגוד לסחורות אחרות, מוצר כמו דירה לא יכול "להיזרק" בכמויות גדולות לשוק, או לחלופין לאבד כל ביקוש (אנשים הרי צריכים לגור איפשהו.( כל ההנחות האלה התבררו כנכונות, בעיקר ברמה התיאורתית. במציאות, לא מעט בעלי בתים גילו שערך השקעתם הנדל"נית קרס ביום אחד. הם גילו גם, שהשוק למד למדוד דירות לא רק על-פי גודלן או איכות בנייתן, ושיש חשיבות רבה למיקום הדירה וסביבתה (בעיקר לנוכח פיתוח התשתיות המואץ במדינה.( גם המודעות הגוברת לאיכות הסביבה תרמה לשינוי. ומתברר שהשוק יודע "להעניש" דירות שאינן עומדות בסטנדרטים החדשים.
הכרת המפגעים שמשפיעים בצורה דרסטית על מחיר הדירה אמורה להזכיר למחפשי הדירות, שחובה לבדוק גם - ואולי אפילו בעיקר - מה קורה מחוץ לדירה שהם רואים וחושבים לקנות. באשר לדיירים עצמם, ההמלצה היא לעשות כל מאמץ - באמצעות מחאה ציבורית, תקשורתית, משפטית ועוד - כדי להסיר את הצרה, או כדי לתבוע בגינה פיצויים לאחר שכלו כל הקיצין (בהנחה שמדובר בשינוי תוכנית מתאר, ושעדיין לא עברו 3 שנים מאז אישורה.( מבחינת "ציידי המציאות," אלה שמחפשים מראש השקעות מסוכנות וזולות כדי לגזור עליהן קופון אם וכאשר ישתנה משהו בשטח, גם הם יכולים לזהות כאן פוטנציאל לא רע "לעשות סיבוב."
דיל עם הוועד
לא יעזרו כל הטענות והפרשנויות שמספרות שאין שום הוכחה לסכנה ממשית מקרינתן של האנטנות הסלולריות, העובדה היא שרוב רוכשי הדירות יעדיפו לא להכניס את עצמם כלל לצרה הזו. לכן, אומר דורון ברינקר, שמאי המקרקעין של חברת בדק בית, הימצאותן של אנטנות סלולריות גורמת לירידת ערך הנכס, שיכולה להגיע אפילו ל.35%-
הבעיה הגדולה היא שבינתיים אין הרבה מה לעשות נגד האנטנות, שעלולות מחר לצוץ גם מול דירתכם. חברות הסלולר ממשיכות לסגור "דילים" עם ועדי בתים, מרכזי קניות ואפילו דיירים פרטיים - ומציבות בתוך הדירות או מעליהן אנטנות.
אבל אולי בכל זאת יש תקווה: לפני שבוע הניחה ועדת מנכ"לים שמינה ראש הממשלה המלצות לתיקון
בנוסף, הוועדה המליצה לאמץ מדיניות המקובלת בערים רבות בעולם, שלפיה חברות הסלולר יפרסו הרבה יותר אנטנות קטנות, שיפלטו קרינה נמוכה בהרבה מזו שפולטות האנטנות הגדולות.
אם אכן נראה בקרוב ברחובות הרבה יותר אנטנות סלולריות קטנות במקום אלה הגדולות, ייתכן כי השפעתן של האנטנות על המחיר תקטן באופן משמעותי - מה שעשוי לרמוז דווקא על הזדמנויות מעניינות בשוק.
אף אחד לא מפקח
האנטנות הסלולריות והאימה שהן מטילות על הציבור תופסות הרבה כותרת - אבל בשנים האחרונות מזדנב מאחור גם חשש כבד מסכנת הקרינה האלקטרומגנטית שנפלטת מקווי מתח גבוה של חברת החשמל. גם עמודי החשמל משפיעים בצורה דרסטית על מחירי הדירות הסמוכות - וגם במקרה הזה ירידת הערך מגיעה לעשרות אחוזים.
החשש מהקרינה הזו אינו מופרך. בשנה שעברה ערך המשרד לאיכות הסביבה מדידות של רמת הקרינה ממתקני חברת החשמל באזורים מאוכלסים ובקרבה למוסדות חינוך - וגילה כי בחלק מהאזורים המאוכלסים וב33- מוסדות חינוך הסמוכים לקווי מתח גבוה (ביישובים כמו תלאביב, רמת-גן, ראשון-לציון, חיפה, חדרה ואחרים,( עלתה רמת הקרינה על 10 מיליגאוס, הרף המקסימלי המומלץ על-ידי המשרד.
מעבר לכך, בעוד מיקום האנטנות הסלולריות נקבע לפי קריטריונים שפרסם המשרד לאיכות הסביבה, הרי שבכל הנוגע להצבת קווי מתח גבוה הבהירו אנשי המשרד, כי לא בסמכותם - וגם לא בסמכותו של שום משרד ממשלתי אחר - (!) לאשר או לפסול מיקום של עמודי הענק.
עם זאת, גם הפעם יש סימן לתקווה לבעלי הדירות ולהזדמנות ל"ציידי המציאות." במגירות הכנסת מונחת הצעת חוק של השר לאיכות הסביבה, שלום שמחון, שאמורה לחייב את הרשויות לקבוע כללים ותקנים לגבי רמות החשיפה לקרינה המותרות לבני אדם ולסביבה, במקביל לקביעת דרכי פיקוח. לפי ההצעה, יידרש היתר הקמה למקור קרינה - וההיתר הזה יינתן רק לאחר שיינקטו כל האמצעים הדרושים להגבלת רמת החשיפה של בני אדם והסביבה לקרינה הצפויה.
הנה באה הרכבת
הפיתוח המהיר של כבישים ורכבות מחולל בשנים האחרונות תמורות לא מבוטלות באיכות החיים ובמחירי הנדל"ן של יישובים המרוחקים מעט מאזורי הביקוש (אם כי המהפכה עדיין לא הגיעה לפריפריה הרחוקה באמת.( אבל אותו פיתוח גם גובה בדרך לא מעט מחירים - אלה המתמודדים עם צניחת ערך בתיהם לאחר שמישהו קבע שהתוואי החדש של הכביש או הרכבת יעבור ממש מתחת לאפם.
לרוע מזלם, לדיירים אלה אין הרבה מה לעשות מול קטר התשתיות הדוהר, והם כנראה גם לא יתנחמו מסיסמאות כמו "טובת הכלל." נסיון העבר מוכיח, שמאבקים עקשניים סייעו לא פעם לשכנע את הרשויות להזיז מעט את התוואי, שעדיין נמצא רק כקו על המפה.
קחו כדוגמה את קיבוץ יגור: חברי הקיבוץ גילו יום אחד, שהתוואי המתוכנן של רכבת העמק עובר ממש בין בתי הקיבוץ. בימים אלה פתחו החברים במאבק ציבורי לשינוי התוואי, ומזכיר הקיבוץ, ספי בארי, טוען כי התוואי המוצע הוא "גזר דין מוות לקיבוץ." הקיבוץ כבר גייס מומחים שקבעו שהתוואי המוצע יגרום להם נזקים רבים ויפגע פגיעה חמורה באיכות חייהם - אבל רק ימים יגידו אם המאבק של אנשי יגור אכן נשא פירות.
בכל מקרה, רק עד 3 שנים מיום אישור התוכנית על-ידי ועדות התכנון ניתן להגיש תביעת פיצוי לוועדה המקומית בגין ירידת ערך הנכסים, מה שמחייב רוכשי דירות לברר אם יש תוכנית פיתוח חדשה בסביבה - אחרת יגלו אותה מאוחר מדי ויישארו אפילו בלי פיצוי כספי.
עם זאת, לא תמיד ניתן להגיש תביעה. לדברי יוחנן אס, סמנכ"ל השיווק של רשת רימקס, גם שינוי של כביש מנתיב אחד לדו-סטרי עלול לפגוע מאוד בביקוש לדירות - אבל זו החלטה פשוטה יחסית של הרשות המקומית, שאינה פוגעת בתוכנית המתאר, ואינה יכולה להוליד תביעת פיצויים. אס מביא לדוגמה את רחוב עמק ברכה בשכונת נחלת יצחק בתל-אביב, שמאז הפיכתו לרחוב דו-סטרי הפך לסואן מאוד, עם אוטובוסים רבים העוברים ברחוב "ורעש תנועה שנשמע עד הקומות הגבוהות של הבניינים." בעקבות זאת, ירדו הביקושים והמחירים באותו אזור.
השכונה ריקה
קשה לכמת את ההשפעה של הארובות ובתי-הזיקוק של מפרץ חיפה על מחירי הדירות באזור הקריות, או של השפעת הכור הגרעיני בדימונה על מחירי הבתים בעיר. בכל מקרה, ההנחה בשוק היא שיש למפעלים אלה השפעה שלילית על מחירי הדירות.
דוגמה מובהקת לכך ניתן לראות בבאר-שבע. אם לא די בשפל הנדל"ני הקשה גם כך בכל העיר, נאלצים תושבים ודיירים בשכונות הדרומיות להתמודד עם ביקושים נמוכים עוד יותר בשל קרבתן למפעלים הכימיים של רמת חובב. גם הפעם לא עוזרות הטענות של מנהלי המפעלים, שאומרים שהם דואגים לנטרל כל ריח או סכנה לפני שהחומרים נפלטים לאוויר - רוכשים פוטנציאליים כלל לא מטריחים עצמם להגיע לאזור כדי לראות דירות.
ויקטור חיימוביץ,' זכיין רשת אנגלו סכסון בעיר, מספר כי השכונות נווה נוי, נווה זאב ונחל בקע נפגעות משמעותית מהקרבה לרמת חובב. לדבריו, הראיה הטובה ביותר לכך היא שכונת נחל בקע, הקרובה ביותר לרמת חובב, העומדת כמעט ריקה בשל העדר ביקושים.
השכן מאוהב בתופים
לפעמים שני בניינים כמעט זהים עומדים אחד ליד השני. הם נראים אותו דבר ומצבם החיצוני דומה - ובכל זאת, אחד הבניינים סובל מביקושים דלילים במיוחד וממחירים נמוכים. הסיבה: שכנים בעייתיים. בחברת בדק בית - המתפרנסת ממתן חוות דעת על מצב השכנים והסביבה - מציינים את אחד הנזקים העיקריים לערך הבניין, שנגרם דווקא מבעלי הבתים עצמם: בניין המאוכלס בעיקר על-ידי שוכרים עשוי לסבול מהעדר ביקושים.
למעט באזורי שכירות "קלאסיים," כמו בתל-אביב או בסמוך למוסדות אקדמיים, בניין המלא בשוכרים יסבול מסנטימנט שלילי, בשל הקושי לדאוג לאחזקה שוטפת ראויה של הבניין, קושי לגבות דמי ועד בצורה מסודרת ועוד. בעיות אלה עשויות לגרום למשפחות רבות, המעוניינות לקנות דירה כדי לגור בה, להעדיף פרויקט אחר.
בנוסף, גם דירות שהוסבו לשימושים חריגים עלולות להשפיע מהותית על ערך הדירות האחרות בבניין. קליניקה עמוסה בלקוחות, משרד פופולרי או לחלופין, שכן שמאוהב בתופים או בסקסופון שלו יכולים לגרום ללא מעט דיירים לחפש דרכים לברוח מהבניין. אגב, לשכת שמאי המקרקעין מנסה זה מספר שבועות לקדם הצעת חוק שתחייב מוכר דירה בגילוי נאות על מטרדים שונים הקשורים לנכס, אולם בינתיים הנושא כלל לא עומד על הפרק.
טפו טפו טפו
אף אחד לא יודה בכך במפורש - אבל רבים יתרחקו מדירה שרובצת עליה קללה. זה לא חלילה שהם מאמינים באמונות תפלות או באמת מאמינים שבניין יכול להיות מקולל - אבל למה להסתכן? ברשת רימקס מספרים, כי ברחוב פאת השולחן בתל-אביב קיים בניין ששמו יצא לפניו, "לאחר שאירעו בו, לפחות לפי האגדות, מקרי מוות רבים, גירושים מכוערים ועוד מספר אסונות."
זה אולי נשמע קצת מופרך, אבל הסיפורים הללו הופכים מכירת דירה באותו בניין למלאכה קשה במיוחד. רק השבוע הצטרף עוד בית לרשימה הזו, כאשר בבניין ברחוב הרברט סמואל בחדרה אירעה טרגדיה נוראית שלישית - דיירת עלתה לגג וקפצה אל מותה.
אז אם הרוכש הרציונלי והמפוקח שבא לראות את הדירה מעדיף לפתע את הבית ממול - האשימו את הקללה.
נא להמתין לטעינת התגובות
