מפצלים את הדירה
איך אפשר לחלק דירה למספר דירות קטנות, מבלי להסתבך עם השכנים ועם הרשויות? כל התשובות לפניכם
עו"ד ושמאי המקרקעין, אסא זהר, המתמחה בתחום הנדל"ן, מסביר כי לצד הכפלת התשואה שבעלי הדירות מקבלים על שיפוץ הדירה וחלוקתה לאגפים, הדבר גם נותן מענה למצוקת הדיור שקיימת בשוק הדירות להשכרה. בעוד שהתשואה הממוצעת על השכרת דירת מגורים לא מפוצלת היא כ- 4.5% לדבריו, הרי שחלוקת הדירה לאגפים או דירות נפרדות מאפשרת להגיע אף ל תשואה גבוהה של כ- 12%.
"אמנם ישנן גם תקופות של ירידת מחירים, אך הסטטיסטיקה מראה כי אם נחזיק בנכס לאורך זמן, נהנה מעליית מחירים ריאלית ומדד מחירי הדירות מנצח גם את הדולר וגם את מדד המחירים לצרכן", מציין זהר.למי שתר אחר דירה לצורך השקעה בחלוקה, מהוא ממליץ לנסות ולאתר דירות מוזנחות ככל האפשר כך, שמחיר הרכישה ההתחלתי יפחת.
אבל קיימים לא מעט סיכונים כרוכים בפיצול דירות: עו"ד זהר מפרט, כי לא פעם מתלוננים השכנים לעירייה, "בין אם מתוך צרות עין ובין אם מהפרעה ממשית שהם חווים בגלל החלוקה". בשלב הבא, עשוי התובע העירוני להגיש כתב אישום פלילי, לרבות הטלת קנס כספי כבד והריסת עבודות השיפוץ.
"אם השיפוץ והחלוקה לא ייעשו בזהירות ובחכמה, ההרפתקה עלולה להסתיים בנזק כלכלי משמעותי- הרס השיפוץ, אובדן התשואה המצופה והכרח לשפץ מחדש ולהשיב את הדירה לקדמותה", מציין עו"ד זהר ומדגים כיצד העיריה הוציאה לפועל צו הריסה לדירה שחולקה ביפו, מה שגרר נזקים רבים, גם לחלקים המקוריים של הדירה, דובמת חלקים מן הריצוף הנדיר.
כדי לחלק דירה מבלי להסתבך עם העירייה, יש לקבל היתר בניה מהוועדה המקומית, כנדרש בחוק. עו"ד זהר מסביר כי ראשית יש לבדוק אתם התב"ע החלה על האזור ועל הבניין מאפשרת פיצול כזה באמצעות פניה למינהל ההנדסה של הרשות המקומית. אם מתברר שאפשר, יש לפתוח בהליך של בקשת היתר בניה מהרשות המקומית, מה שכרוך בתשלום אגרות והיטלים שונים (שמגדילים את ההשקעה הראשונית ומקטינות את התשואה) וכן הקפדה על דרישות דוגמת שטח דירה מינימאלי של 35 מ"ר והקצאת חניה לכל דירה, "דרישות שהיזמים לא ששים למלא אחריהן", לדבריו.
מכיוון שלא תמיד ניתן לקבל היתר לחלוקה, עו"ד גלרשטיין מסביר, שאפשר לבצע את השיפוץ גם כך, שלא יהיה בגדר עבודות שמצריכות היתר: החוק קובע כי בניה והריסה של מבנה או חלק ממבנה טעונים היתר, אך שינוי פנימי של יחידת המגורים אינו מצרך זאת. הוא מוסיף, שכדי לבצע שינוי פנימי שאינו טעון היתר, יש לתכנן בזהירות רבה את העבודות ולהיעזר באנשי מקצוע כעורך דין ואדריכל מנוסה בתחום, שיתכנן ויבנה "דירה אגפית" באופן שיוכר על ידי בית המשפט כשינוי פנימי בתוך דירה על פי בחוק.
מכיוון שלא פעם עולה השאלה האם עבודות השיפוץ שבוצעו הן שינוי פנימי בלבד, קבעו בתי המשפט בישראל מאפיינים ליחידות דיור נפרדות דוגמת שירותים נפרדים, מטבח נפרד, כניסה נפרדת, הפרדה בפועל בין היחידות וכן חיבורים נפרדים של מים, חשמל, גז וטלפון. לפיכך ממליץ עו"ד זהר לשמור על דלת כניסה אחת משותפת לדירה המקורית ולאחריה מעבר לדלתות הכניסה ליחידות, תוך הקפדה על השארת הדירה כיחידה אחת מבחינת התשתיות (התקנת מונה אחד לחשמל, מים, ביוב וארנונה).
עם זאת, בתי המשפט גם בוחנים את השימוש בפועל ובהיעדר היתר, החלוקה עלולה להימצא כבלתי חוקית אם מתברר שהיחידות משמשות כדירות נפרדות לחלוטין, שאין קשר בין הדיירים. כך לדוגמה, במאי האחרון אשרר בית
ע"ד זהר מוסיף, שיתכן ואפשר להוכיח כי אין חריגה, כל עוד מקפידים על שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני ושאינו פוגע בחזית, בשלד הבניין, ברכוש המשותף, בצנרת או בציוד משותף אחר, שאינו משנה את שטח הדירה למעט מרפסות ואת מספר יחידות הדיור ושאינו פוגע בזולת, כלומר שאינו מפריע למנוחת השכנים בבניין: יש לסיימו מהר ככל האפשר, תוך הקטנת מפגעי הרעש והפסולת בבניין למינימום, ולהקפיד שאיכות חיי הדיירים לא תפגע כתוצאה מהשיפוץ (כך לדוגמה, אל תמקמו ג'קוזי בצמוד לקיר הסלון של הדירה הצמודה). כן הוא מזהיר מפני שיווק או רישום של האגפים השונים בדירה כדירות נפרדות, כיוון שהדבר אינו חוקי.
אגב רבים משוכרי הדירות אינם מודעים לעובדה כי גם הם עלולים להימצא אחראיים לעברות של פיצול הדירות על פי חוק תכנון והבנייה, מעצם היותם משתמשים בנכס, עו"ד איתמר גולדשטיין ממשרד גלרשטיין- וינס ושות' מסביר כי אם השוכרים מודעים לעובדה שהדירה פוצלה שלא כדין ועדיין עושים בה שימוש- הרשות המקומית עלולה לראות בהם כנושאים באחריות.
נא להמתין לטעינת התגובות
