הונאות במקרקעין
נוכלים מיומנים מנצלים את חוסר העירנות של רוכשי דירות תמימים ומשאירים אותם חסרי כל
אך מתברר, כי בלא ידיעתו של בעל הנכס, השוכר צילם אותו בעת שביקר בדירה וזייף תעודת זהות המכילה את פרטיו. כעת הוא מעמיד את הדירת למכירה כמעט באין מפריע, מבלי שבעלי הדירה יודע על התרמית המתגבשת.
בהמשך, קונה התמים שמגיע לדירה ומתרשם מאיכותה, פונה לעו"ד לשם השלמת עסקת הקנייה. העו"ד בודק בטאבו כי פרטי בעלי הדירה הרשום זהים לאלו של זה שהציע את הדירה למכירה ונותן אור ירוק להשלמת העסקה.
כעת כל שנותר לנוכל, הוא למשוך את הכסף ולהיעלם מעל פני האדמה, תוך שהוא מכניס את בעל הדירה לסבך משפטי ארוך ומתיש מול הקונה התמים.
הונאות מקרקעין הן לא דבר שלא ניתן לבצע. לעיתים קרובות אנו עדים למקרים בהם נוכלים מיומנים מנצלים את חוסר העירנות של רוכשים תמימים, שנופלים קורבן להונאות שמשאירות אותם חסרי כל.
הנוכלים יעשו את מירב המאמצים על מנת לתת לקונה את התחושה, כי הכנס אכן מועמד למכירה כחוק, למשל באמצעות שימוש בתפאורה של תחרות עם קונה אחר.
בשיטה נפוצה אחרת, הנוכל מוכר דירה לקונה וכעבור זמן קצר הוא מוכר אותה לקונה נוסף. הרוכשים התמימים אינם מודעים לעובדה כי הדירה נמכרה במקביל. הם יגלו זאת עם הגעתם לעירייה לצורך שינוי נסח הטאבו. אך לרוב זה יהיה מאוחר מידי עבורם.
הליך מכירת דירה במרמה דורש מהנוכל להתאמץ. כפי שהודגם, לא פעם הוא מאתר דירה להשכרה ושוכר אותה, תוך יצירת מגע עם בעל הדירה החוקי.
אך כאשר מדובר במכירה פיקטיבית של משבצת קרקע, המלאכה קלה הרבה יותר והנוכל עשוי לגרוף סכום כסף גדול מאוד.
כך למשל התפרסם מקרה בו אישה מבוגרת שהתגוררה בארה"ב, החזיקה בשני מגרשים לא בנויים בחיפה. שני נוכלים ישראלים זייפו מסמכים לצורך מכירת הדירה בשמה שלא בידיעתה, ומכרו את הנכס לעצמם תוך שהם נוטלים משכנתה מהבנק.
כמובן שכספי המשכנתא הגיעו לכיסם תוך שהם משאירים
כאשר מדובר במשבצת קרקע, הפעילות הקניינית דלילה יותר ומשכך גם קיים קושי לזהות את בעליה הקודמים של הדירה. זאת מעבר לעובדה, כי קטנים הסיכויים שבעל המגרש השכן מכיר את בעליו של המגרש שמועמד למכירה - ולפיכך קשה לאמת באמצעותו את זהותו הבעלים האמיתי.
העובדה שבעלי הקרקע אינם מתגוררים בארץ מאפשרת לנוכל מרווח פעולה ולרוב יעבור פרק זמן ארוך מאוד, אם בכלל, עד שבעל הקרקע המקורי יבין כי נעקץ.
כמובן שהנוכל יכול להסתפק בקבלת מקדמה כספית ולהיעלם איתה, אולם ישנם כאלו שגם פותחים חשבון בנק מזויף ובכך בעצם נהנים מכספי המשכנתא.
המתוחכמים מבין הנוכלים מתנים את ביצוע העסקה בקבלת תשלום במזומן, ונעלמים מעל פני האדמה דקות אחדות לאחר קבלת סכום הכסף.
אחת מהשיטות הנפוצות לביצוע מעשי תרמית במקרקעין היא באמצעות שטר הנפקת שטר לביטול המשכנתא.
השטר מונפק על ידי הגורם אליו משועבד הנכס ובכך נמנעת האפשרות למכור אותו. הנוכל מזייף שטר לביטול המשכנתא המאשר כי הנכס נקי משעבודים. הליך הזיוף אינו מורכב ומאפשר לנוכל למכור את הנכס המשועבד, שלמראית עיין נקי מכל שיעבוד.
התרמית תתגלה כעבור זמן לא רב לאחר שהבנק יבחין כי תשלומי המשכנתא על הנכס נפסקו. הרוכש התמים יבין מאוחר מידי, כי הנכס שקנה משועבד ועליו לשאת בתשלומי המשכנתא המקוריים.
הגורם היחיד שיכול להעיד על הסרת השעבוד כחוק הינו מנפיק השטר. ללשכת רישום המקרקעין אין אפשרות לדעת אם מדובר בזיוף.
נוסח הטאבו צריך לכלול מספר נתונים מהותיים: לא פעם הנתונים חסרים, לדוגמה: המוכר לא רשום כבעלים בנסח הטאבו. במקרה כזה, מי שמעמיד את הנכס למכירה עלול להיות ללא זכויות קנייניות בנכס.
כמובן שאין להסתפק באימות זהותו השמית של המוכר ויש להקפיד כי גם מספר תעודת הזהות שלו יופיע. רצוי לבקש גם תצהירי זהות הכוללים תצהיר של אדם אחר אם הדבר נדרש.
בנוסף, חוק המקרקעין קובע, שהעברת זכויות בנכס מקרקעין חייבת להיעשות בכתב, כך שכל ניסיון של גורם מסוים לגבות כספים עבור עסקה שטרם נחתמה היא בגדר סיכון.
ישנם אתרים באינטרנט שניתן להוציא מהם העתק מנסח הטאבו, וכך ניתן לבדוק כי לא נעשה שום שינוי בנסח ולא נרשמו הערות אזהרה או עיקולים ושעבודים.
מעבר לכך, יש לבקר בנכס ולוודא שהכול תקין ושאין סימנים לפיהם מישהו משתלט על הנכס. ניתן אף לבקש אף מהשכנים שיפקחו עין.
ישנם מקרים בהם נשלח מיופה כוח על ידי מוכר הנכס לצורך השלמת עסקת המכירה. מצב זה עלול להתברר כבעייתי אם ייפוי הכוח ניתן בעבר כדין אולם כעת הבעלים אינו יכול להתחיל את הליך המכירה מכיוון שנפטר או שאינו שפוי בדעתו.
על מנת למנוע מצבים שכאלו, חובה להיפגש עם בעליו של הנכס ולוודא כי העסקה נעשית מרצונו החופשי, שפרטיו זהים לאלו שמופיעים בנסח הטאבו לרבות זיהוי על פי תמונתו, ושלייפוי הכוח יש תוקף נוטריוני.
במקרה שבעליו של הנכס בחו"ל - ניתן לדרוש ממנו שיחתום על ההסכם בפני קונסול ישראלי.
גם במקרה בו הקונה נפגש עם המוכר ומוודא כי כל המסמכים מעידים שהוא אכן מחזיק בזכויות בנכס, יש לבדוק את הנסח טאבו ולוודא כי אין בו זכויות לצדדים שלישיים. רצוי אף לבדוק כי אין שעבודים, לא רק בנסח אלא גם ברשם המשכונות.
על מנת למנוע בו הנכס נמכר לשני קונים שונים, על הקונה להקפיד כי התשלום הראשון עבור רכישת הנכס ייעשה בד בבד עם רישום היער אזהרה לטובתו.
כאשר אי אפשר לבצע רישום של הערת אזהרה בטאבו כגון ימי חג ועוד, מומלץ מאוד כי התשלום הראשון יופקד בנאמנות אצל עו"ד עד להשלמת רישום הערת האזהרה.
בחלק ארי מההונאות מעורבים דווקא בני משפחה שמחתימים את בעל הנכס על ייפוי כוח בלתי חוזר ולאחר מכן פועלים להעברת זכויותיו, ללא ידיעתו כמובן.
לכן כאשר בעל הנכס מבוגר, קיימת חשיבות מכרעת למנות אפוטרופוס, שיוכל למנוע את מכירת הנכס שלא בהסכמת בעליו.
אך מה קורה שבעלי הכנס האמיתיים מנסה להונות את הקונה? נניח שפלוני רכש דירת מגורים בתל אביב בקומת הקרקע ושילם עליה במיטב כספו, אך גילה להפתעתו כי הכנס שקנה אינו דירת מגורים אלא מחסן.
במקרה זה, העירייה תבהיר לו בצורה חד משמעית כי לא יוכל לגור בנכס שרכש, אלא רק לאחסן בו את חפציו.
על מנת להימנע ממקרים בהם המוכר מציג מצג שגוי או כוזב לגבי הנכס, חשוב לבדוק את הרישומים המתייחסים לנכס ברשות המקומית, אם הוא נבדק על פי יתר הבנייה ואם אין כנגדו צווי הריסה שלא נרשמו.
חשוב לפעול בזריזות לאחר שנתגלה דבר התחבולה מכיוון שהקונה התמים עשוי למכור או לשעבד את זכויותיו.
על הקונה שגילה כי נעקץ, לנסות לעצור כל תשלום עבור רכישת הנכס. כך למשל המחאה שנמצאת בנאמנות של עו"ד, כספי משכנתא שאמורים להיות משולמים, המחאות שנמסרו למוכר וכיוצא בזה.
כן על הנעקץ לנסות ולשריין את זכויותיו הקנייניות באמצעות הטלת עיקול על ידי בית המשפט, מכיוון שייתכן שהבעלים קשור להונאה. כך למשל במקרים של נכירה כפולה של הנכס ועוד.
פקטור הזמן משמעותי מאוד במקרים שכאלו, אך הפעולות שיש לבצע הן פעולות משפטיות קריטיות. משכך, מומלץ ביותר לפנות לעו"ד שמתמחה בדיני נדל"ן, על מנת שיימצא את הפתרון הנכון למקרה הספציפי.
הכותב הוא שותף במשרד גלרשטיין וינס, המתמחה בדיני מקרקעין ובמשפט אזרחי - מסחרי
נא להמתין לטעינת התגובות
