זה הזמן להשקיע בנדל"ן בבולגריה
אי היציבות הכלכלית הפוקדת את השווקים הגלובליים, יוצרת עכשיו יותר מתמיד, הזדמנויות פז למשקיעים בתחום הנדל"ן במדינה. למרות העובדה כי מדובר במשימה הדורשת מקצועיות, ניתן לאתר נכסים לרכישה במחירים נמוכים, בעלי צפי לתשואה פנומנלית של מאות אחוזים. אז איך עושים את זה?
קשיי המימון בהם נתקלים שחקנים לא מיומנים, לצד העובדה כי מחירי הדירות עדיין נמוכים מאוד לעומת המדינות השכנות, יוצרת הזדמנויות פז לאלו מבין המשקיעים שמשכילים לכלכל השקעתם בתבונה ויודעים לברור מבין שלל "מציאות הנדל"ן" שיניבו לרוכשים תשואה, שבימים כתיקונם כמעט ולא ניתנת להשגה.
כך למשל, בניין משרדים בגודל של 8,400 מ"ר בסופיה, מושכר בחוזה ארוך טווח למשך 10 שנים, ומוצע כעת למכירה לפי תשואה של 10%, המגלמים 35% תשואה על ההון העצמי.
עם זאת, יש לזכור כי מרבית הנכסים המשובחים שנרכשו בשנים האחרונות על ידי גורמים פרטיים, מומנו על ידי הלוואות בשיעור של כ-80%-95%. בשל שינוי כללי המשחק, נאלצים בימים אלו הגורמים הקונצרנים שמימנו את חגיגת הרכישות הבלתי מבוקרת, להקטין את פורטפוליו נכסיהם ולמכור. לעיתים, גם בכל מחיר, רק כדי לשרוד.
לצד היתרונות, המציאות מלמדת כי על אף הצורך המיידי של הקונצרנים למכור את נכסיהם, עדיין קיים קושי מהותי ליזם ליצור את הקשר עם הקונצרנים ולברור מבין מאות הנכסים המוצעים, את אלו שיניבו לו את התשואה הגבוהה. מעבר לכך, המשקיע עשוי להיתקל בקושי מהותי לממן את הרכישה האפשרית, שכן מדיניות המימון של המערכת הבנקאית השתנתה ללא היכר בשל המשבר. ואם לפני שנה ניתן היה לקבל מימון בקלות יחסית, הרי שהיום, התהליך ארוך והסיכוי כי הבנק יסכים לעשות זאת, קטן אמנם, אך אפשרי.
יזם שיפנה למוסד בנקאי על מנת שיממן רכישת קרקע, יידרש כיום להמציא ערבויות בעלות פוטנציאל מימוש גבוה, וזאת בנוסף לעובדה כי עלויות המימון גדלו. כך שאם בתקופות אחרות יכלו המשקיעים לקבל מימון בשיעור של כ-80% ואף עד 100%, עבור פרויקטים חדשים ללא קושי רב, הרי שכיום, יוכל המשקיע לקבל מימון בשיעור של כ-50-60%, עבור פרויקטים קיימים וזאת גם רק לאחר מאמצים רבים.
יש לזכור, כי המערכת הבנקאית שוקלת את אישור המימון בהתאם למכלול פרמטרים ובכללן, המימון העצמי שניתן להעמיד לצורך רכישת הנכס, לרבות האפשרות של המשקיע לממש את השקעתו תוך קבלת תשואה משמעותית שתאפשר לו לעמוד בתנאי החזר ההלוואה. התהליך הוא תהליך דומה למערך השיקולים הניצבים בפני מוסד בנקאי בבואו לבחון בקשה לקבלת משכנתא לרכישת דירה.
מעבר לכך, ניתן להבחין במגמה בה משקיעים נתקלים בקושי לקבל מימון גבוה, אם בכלל, לפרויקטים חדשים, תוך שהמוסדות הבנקאיים מעדיפים לממן פרויקטים קיימים ולא להיכנס להרפתקאות שגורלן אינו ידוע.
לפיכך, במידה והיזם מעוניין להסתייע במימון בנקאי, עליו לברור את ההשקעות המתאימות שיוכלו לעזור לו לעבור את משוכת האישור של הגורם הממן. נכסים מניבים הם דוגמה מצוינת להשקעות שניתן לקבל עבורם מימון גם בימים אלו.
זיכרו - על מנת לשמור על רמת סיכון נמוכה יחסית, על המשקיע להקפיד שרמת התשואה שמניב הנכס, תהיה גבוהה מעלויות המימון.
רמות המחירים הנמוכות, מאפשרות למצוא כיום נכסים רבים לקנייה. אולם, רק אלו הממוקמים בערים המרכזיות עשויים להביא למשקיע את התשואה המבוקשת, ולכן עליו לפעול ולמקד את פעילותו
באיתור הנכסים במיקומים הטובים ביותר, בהן רמות המחירים יעלו ביתר
מהירות מאשר באזורים אחרים.
שכונות "איבן ואזוב", "לוזנץ" ו"דוקטור'ס-גרדן" - הן דוגמאות למיקומים טובים, בשל העובדה כי הן נמצאות באזורים מפותחים, בעלי תשתיות תחבורה נאותות, מוסדות חינוך ומסחר.
עם זאת, המציאות מלמדת כי רבים המקרים בהם משקיעים רכשו נכסים וגילו כי מדובר בנכסים פיקטיביים שניירותיהם זויפו. רבים גם המקרים בהם הוטעו הרוכשים לגבי מיקומה של הקרקע, זאת בשל העובדה כי לא הקפידו על שורה של כללי ברזל בעת הרכישה, ובכללן: בדיקת מסמכים כגון שטר מכר נוטריוני, בדיקת בעלויות קודמות על הנכס ובירור מקיף אם הקרקע להפשרה אכן עשויה לעבור תהליך של השבחה.
הכותבים הם מנכ"לים משותפים של חברת OMEGA INVESTהמתמחה בהשקעות נדל"ן בבולגריה
נא להמתין לטעינת התגובות
