בסיס לשינוי: מעבר בסיסי צה"ל תקוע
אם מעבר בסיסי צה"ל לנגב היה מתבצע השנה, אפשר היה להקים כ–50 אלף יח"ד באזורי ביקוש כמו הקריה וצריפין ולפתור את מצוקת הדיור; משרד הביטחון מבטיח שזה יקרה, אבל ב–2019, ובינתיים רבים בנגב מי יקבל את תשלומי הארנונה
הפרויקט הלאומי העצום של מעבר צה"ל לנגב, אשר עבר בהחלטת ממשלה באפריל 2010, כולל פינוי שורה ארוכה של מחנות, כל פינוי הוא פרויקט ענק כשלעצמו. היקף השטח הבנוי במחנות שבלב אזורי הביקוש עולה על היקף השטח הבנוי במחנות שעוברים דרומה.
פינוי אלפי הדונמים המשמשים כיום כבסיסי צה"ל יאפשר בנייה של עשרות אלפי יח"ד לאחר קידום תוכניות סטטוטוריות. משרד הביטחון יפנה את הבסיסים ויקבל בתמורה את עלויות בניית המחנות החדשים, תקציב שאמור להגיע בין היתר משיווק הקרקע של מינהל מקרקעי ישראל. במינהל הוסיפו כי במקרים שבהם שיווק הקרקע לא יכסה את עלות הפינוי, תשקול הממשלה להוסיף תקציב למימון הפינוי והמעבר.
"מדובר במהלך של WIN־WIN" אומר אלון יפרח, ראש חטיבת נכסים ופינוי מחנות צה"ל באגף מבצעים ונכסים במשרד הביטחון. "אנחנו מפנים את השטח במרכז הארץ והערים לטובת פיתוח כלכלי ואזרחי וכדי לפתור את מצוקת הדיור, ובמקביל מעתיקים את מחנות צה"ל לנגב באופן שיביא לשינוי דרמטי באזור".
לדברי יפרח, אחת הערים שירוויחו מהעתקת מחנות צה"ל ממיקומם הנוכחי היא לוד. "בהתאם להחלטת הממשלה בנושא קידום העיר לוד מערכת הביטחון עושה מעשה ובוחנת הקמה של מחנה רב־חילי במרחב לוד", אומר יפרח. "אל המחנה יועתקו יחידות שונות של צה"ל - אכ"א מהשלישות הראשית ברמת גן, מז"י מקסטינה ומצריפין ועוד. פעילות המחנה במרחב לוד תהווה צעד משמעותי בקידום העיר".
בכיר במשרד הביטחון מסר לעסקים: "החלטנו לזרז את הליך הפינוי של מחנות צה"ל ממרכזי ערים בשטחים שהיקפם מגיע לכ-10,000 דונם ולהאיץ את הסרת מגבלות הבנייה לגובה בערים במרכז הארץ. תוך שנה וחצי יפונו בסיס הדלק בנשר ובסיסי המזון והתובלה בטירת הכרמל שהיקף שטחם כ-1,000 דונם, ופינוי המחנות הנוספים, שהיקפם כ-8,000 דונם, יזורז בתיאום עם מינהל מקרקעי ישראל ועם מינהל התכנון במשרד הפנים. פינוי זה כולל את מחנה סירקין בפתח תקווה - כ-2,200 דונם, את מחנה תל השומר - כ-2,100 דונם, ואת מחנה צריפין ששטחו כ-3,700 דונם. סך הפוטנציאל ליח"ד בקרקעות אלה עומד על עשרות אלפי יח"ד".
עוד הוא מדגיש כי פינויים נוספים כבר ממתינים בקנה: "הצוות ימליץ להעביר בסיסים לגליל, ובהם בית הספר הטכני של חיל האוויר הנמצא בחיפה על קרקע ששטחה כ-1,000 דונם".
במינהל מקרקעי ישראל הסבירו כי מתוכננים שני פרויקטים למגורים במחנה הקריה. האחד הוא מתחם כנרית בדרום מערבה, שמתוכננת בו הקמה של 287 יח"ד והוא נמצא לקראת הגשת תוכנית לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. עבור מתחם קרן הקריה, הנמצא בקטע הצפון מזרחי בפינת הרחובות
החסם לקידום שני הפרויקטים הוא סירובה של עיריית תל-אביב לפעול לפני שמשרד האוצר יסדיר את סוגיית מימון הרכבת הקלה המתוכננת לעבור באזור, כך מסבירים במינהל. נוסף לכך, תוכנית להקמת 1,200 יח"ד במתחם השלישות ברמת גן מקודמת בימים אלה, והיא תוגש בקרוב לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
מחנה סירקין שליד פתח תקווה כלל גם הוא בעבר תוכנית ראשונית להקמת 12 אלף יח"ד, אך החלטת הממשלה להקפיא את הבנייה במרכז חלה גם עליו והתוכנית נזנחה. מאז חידש המינהל את קידום התוכנית, אך לדבריו אינו זוכה לשיתוף הפעולה מצד העירייה.
בתל השומר יש מלאי רב של יח"ד פוטנציאליות. 2,440 מהן, הממוקמות בצדו המזרחי של המחנה, כבר הופקדו בוועדה המחוזית והן יזכו לשם "שכונת האיקליפטוסים" עם כניסת התוכנית לתוקף עד 2013. תוכנית נוספת ל-2,100 יח"ד במערב המחנה צפויה להיות מופקדת בעוד שנתיים, וגם בצפון המחנה מתוכננת התיישבות, שמתעכבת בגלל הימצאותו של בית החולים שם. במשרד הביטחון נאמר כי סך פוטנציאל יחידות הדיור במחנה תל השומר מגיע ל-15 אלף.
במחנה צריפין ישנו אולי הפוטנציאל הרב ביותר להקמת יח"ד, ופינויו עשוי להתחיל כבר בעוד שנתיים. במינהל הסבירו כי ישנם חסמים של זיהום קרקע ראשוני שזוהה בשטח וכן של חלוקה מוניציפלית סופית של השטחים בין עיריית ראשון לציון לבין עיריית באר יעקב.
ראש עיריית ראשון לציון דב צור ציין כי "בתחילת 2012 אמורה להתחיל בניית עיר הבה"דים בנגב, כך שתוך שנתיים, אם יתממשו התחזיות, ניתן יהיה להתחיל במעבר. שטח הבסיס בצריפין כ-4,000 דונם שחלקם שייכים לראשון לציון, חלקם לבאר יעקב וחלקם גליליים (אינם שייכים מוניציפלית לשום רשות מקומית - ש.צ). בקרוב נגיע להסכם גבולות שמחלק את השטח הגלילי בין הרשויות.
"מתוכננות 17 אלף יח"ד ומאות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה. אני הייתי מוותר על יחידות הדיור, כי חסרה לנו תעסוקה. חשוב שהשטח לא יישאר ריק נוכח הניסיון המר מפינוי בסיס מצומת בית דגן שהפך למאורת סמים".
אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', מעריך כי השווי הכולל של קרקעות תל השומר, צריפין, גלילות, שדה דב, השלישות ברמת גן ובסיס הקריה יהיה 40 מיליארד שקל אם ייועד למגורים: "את בסיס גלילות, ששטחו 1,700 דונם, הוחלט לפנות כבר ב-2008. הוא כולל פוטנציאל של 13.5 אלף יח"ד ועל כן שווי הקרקע נאמד ב-7.5 מיליארד שקל", אומר המאירי. "כמו כן, ברגע שיועבר ממקומו יוסרו מגבלות הבנייה לגובה וניתן יהיה לנצל את הקרקע באופן אינטנסיבי יותר".
"מחנה השלישות ברמת גן משתרע על פני כ-70 דונם, ועל־פי המלצה להפקדה בוועדה המחוזית ניתן לבנות שם 1,200 דירות לכל היותר. הקרקע נחשבת יקרה מאוד מאחר שמדובר במרכז העיר, ומשום שאפשר לחלק את השטח למגרשים קטנים ולבנות עליו בניינים רבי קומות, שווייה נאמד במיליארד שקל".
המאירי מעריך את שוויו של מחנה צריפין ב-10 מיליארד שקל. לבסיס תל השומר פוטנציאל לבניית 15 אלף יח"ד ועל כן אומד המאירי את הקרקע ב-9 מיליארד שקל. "אם שדה דב יפונה כבר היום, ניתן יהיה על־פי ההערכות להקים פרויקט הכולל כ-12 אלף יחידות דיור שיביאו לשווי שטח של כ-15 מיליארד שקל בהערכה גסה. ברגע שהשדה יועתק ממקומו יזנקו מחירי הדירות באזור. כיום הבתים הגובלים בשדה נחשבים טובים פחות ביחס לשאר בתי השכונה, אך כשהוא יפונה ויתוכננו בתי מגורים לאורך חוף הים הם יהיו יקרים ביותר וינועו סביב 30 אלף שקל למ"ר ויותר".
המאירי מטיל ספק בהצהרות משרד הביטחון לגבי מהירות הביצוע של התוכניות: "כל התוכניות הללו לא יקרמו עור וגידים מהיום למחר. לא מדובר פה בבנייה של שיכון נוסף, גודלה של כל תוכנית הוא חצי עיר ויש לעשות פיתוח סביבתי ותחבורתי מקיף לכל מתחם כזה. זה לא סופרטאנקר שאפשר להעביר תוך 24 שעות, אלא תוכניות לעשורים הבאים".
משום שהחלטת הממשלה מחלקת את מימון המעבר בין משרד הביטחון ומשרד האוצר ובין מינהל מקרקעי ישראל וחלוקת המימון כרוכה במשא ומתן מתמשך ביניהם, התעכבה העברת חלק מהבסיסים. ככל שהמחנה יושב על קרקע יקרה יותר, כך מתארכת ההידברות.
במינהל טענו לא פעם כי משרד הביטחון מערים קשיים על מתכננים מטעמו המבקשים להיכנס לבסיסים כדי לגבש תוכניות על הקרקע ולהכינה לשיווק. במשרד טוענים שאלה טענות סרק ושהעיכובים היחידים נוצרו מטעמי ביטחון שדה שהוא חייב להקפיד עליהם. "משרד הביטחון מעוניין בקידום פינוי מחנות כדי לאפשר הקמה של אלפי יחידות דיור ולהקים לצה"ל מחנות ותשתיות חדשות באזורי הפריפריה", אומר יפרח. "עיכובים בהכנסת מתכננים מטעם המינהל נבעו בעיקר מביטחון שדה ומאי-תיאום מראש".
הפינוי של יחידות אמ"ן ויחידות התקשוב מיועד להתבצע עד סוף 2019, ועלותו היא 19 מיליארד שקל במימון משותף של משרד האוצר, המינהל (משיווק הקרקעות) ומשרד הביטחון. לגבי המחנות האחרים מסבירים במשרד הביטחון כי אין מועד קבוע כיום, אך ניתן להניח כי מרביתם יפונו בטווח של כמה שנים עד 2019.
"מעבר צה"ל לנגב, ובעיקר אגף המודיעין והתקשוב, הוא הפרויקט הלאומי הרחב ביותר מבחינה תשתיתית, כלכלית וחברתית מאז קום המדינה", אומר חזי משיטה, ראש מנהלת מעבר מחנות צה"ל לנגב במשרד הביטחון. "אין לי ספק שמעבר יחידות אלה על אלפי המשרתים בהן יהפוך את הנגב לעמק הסיליקון הישראלי. חברות היי-טק בינלאומיות מובילות כבר הודיעו על מעבר לנגב. אין תחום בנגב שלא יושפע לטובה מהמעבר".
ראש עיריית דימונה מאיר כהן, החבר בפורום "ערים למען צדק חלוקתי", מבקש להתייחס להיבט אחר של מעבר צה"ל דרומה: "למעבר יש משמעות כלכלית מעצם תשלום הארנונה ליישובים מסביב. זו הזדמנות פז להתחיל בתיקון העיוות שהיה במשך שנים רבות, כשמרבית הארנונה שולמה למועצות אזוריות ולא לערים. הבסיסים עוברים ברובם בשטחי המועצות, ויש לנתב את ההכנסות לקופה אחת ושכל היישובים הנמצאים מסביב להם יקבלו את הארנונה לפי חלוקה לכל נפש ולא משנה לאן הם שייכים.
"אין סיבה שמועצה אזורית מסוימת תקבל את כל הכסף, וירוחם, דימונה וערד לא יקבלו דבר. נבטים זה בסיס גלילי שלא משלם היום ארנונה לשום רשות, ועם ראשי עיריית ערד וכסייפה אנו מנסים לקדם החלטה שבנבטים ישלמו ארנונה לפי חלוקה כזו. כך היה צריך להיעשות וכך אני מקווה שיוחלט לגבי כל בסיסי צה"ל המועברים לנגב".
קרן התקשורת של משרד הביטחון, שהמידע על מטרתה חסוי, הגבילה במשך שנים באופן משמעותית את הבנייה לגובה בערי גוש דן, השרון והשפלה. תפנית דרמטית בעמדת המשרד באשר להסטת מסלולה פותחת צוהר לבנייה של אלפי יח"ד
מעבר בסיסי צה"ל לנגב הוא רק אחד מהבעיות שמונעות בנייה ויוזמות נדל"ניות באזורי הביקוש. קרן התקשורת של משרד הביטחון, המגבילה בנייה בערים רבות כמו תל־אביב, הרצליה ונתניה, מערימה זה שנים קשיים רבים, אך כעת נראה שנמצא האור בקצה המנהרה.
מדובר בקרן סודית שהמידעע על מטרתה חסוי, אך בעלי קרקעות ויזמים רבים ידעו אכזבות ממנה. לדברי אלון יפרח, ראש חטיבת נכסים ופינוי מחנות צה"ל באגף מבצעים ונכסים במשרד הביטחון, תפנית דרמטית בעמדת משרד הביטחון הביאה אותו לשתף פעולה עם רשויות מקומיות ולבצע בקרוב פרויקט משמעותי להסרת מגבלות הבנייה לגובה במרכז. מדובר בשינוי של ממש בעמדת משרד הביטחון, שבעבר לא היה מוכן לשתף פעולה בסוגיה של הסטת קרן השידור.
"לשם מימוש הפרויקט ייחתמו הסכמים בין משרד הביטחון ובין הרשויות המקומיות תל-אביב ונתניה להסדרה של הסטת קרני תקשורת באופן שיבטל את מגבלת הבנייה", אומר יפרח, "ניתן יהיה להסיר את המגבלה מעל שכונת עיר ימים בנתניה ולאפשר תוספת יחידות דיור רבות; גם בתל־אביב יוסרו מגבלות מעל מרכז וצפון העיר. מערכת הביטחון מתכוונת לבצע פרויקט דומה להסרת מגבלות בנייה לגובה מתל־אביב ודרומה ומזרחה לכיוון ראשל"צ", הוא מוסיף.
גורם בכיר במשרד הביטחון אומר כי עלות הסטת קרני התקשורת של מערכת הביטחון היא 100 מיליון שקל, וכי במימון ההסטה ישתתפו הרשויות המקומיות ובראשן נתניה ותל-אביב. "קרני התקשורת הפועלות כיום במרכז הארץ היוו במשך שנים מגבלה משמעותית לבנות לגובה בערי גוש דן, השרון והשפלה. הסרתן תאפשר הוספה של יחידות דיור רבות בנתניה, בתל־אביב, בגבעתיים, בראשון לציון, ברמלה, ברחובות וביבנה".
מהנדס עיריית נתניה פול ויטל אומר כי כבר שנים מטילה הקרן מגבלות בנייה בשכונות כמו נת600/ ונת542/ ובאזורים כמו המזבלה שנמצאים מאחורי מלון כרמל. "הסרת הקרן תביא לאישור 4,000 יחידות דיור בסך הכל,והשתתפות העירייה במימון הסטת הקרן עומדת כרגע על כ־15 מיליון שקל. אלה סכומים לא גדולים ביחס לחסמים נוספים שהיו על הקרקע כמו פינוי וטיהור אתר המזבלה".
בתל־אביב למשל מגבילה קרן התקשורת של משרד הביטחון בנייה של פרויקטים כמו מגדלים המתוכננים בכיכר המדינה ופרויקט מגדל בית ליסין. "אנו מנהלים מו"מ בנושא ושואפים לסיימו בקרוב באופן שהקרן תוסט ולא תהווה מגבלה", הסבירו בעיריית תל־אביב. "המו"מ הכספי טרם הסתיים ובעלות הסטת הקרן יישאו הרשויות והיזמים הרלוונטיים ומשרד הביטחון".
לדברי המהנדס ישראל דוד, בעל חברת י. דוד מהנדסים המעורב בהקמת מגדלים רבים בתל-אביב, "הקרן הטילה מגבלות גובה באזורים שונים ויזמים נאלצו לספק פתרונות שהביאו להתייקרות משמעותית של הבנייה, ובסופו של יום שילמו עליה הצרכנים. מצוקת הדיור של השנים האחרונות חייבה פתרון להסטת הקרן. יחד עם זאת, יש להבין כי מסת בנייה לא תתרחש בזכות הסטת הקרן, אלא בזכות פינוי מחנות צה"ל השווה למעשה ל'פינוי-בינוי' של הצבא".
האדריכל אבנר ישר, שמתכנן מגדלים בתל-אביב כמו רוטשילד 1, מסביר כי "הסטת הקרן היא למעשה שחרור השמיים. יש הרבה מגרשים בתל-אביב כמו השוק הסיטונאי, דרום הקריה ובית מעריב שהקרן מגבילה את הגובה שלהם. הסטת הקרן תאפשר את מימוש הבנייה באופן מקסימלי".
"נושא קיומה של הקרן המסתורית התגלה באקראי בשנים האחרונות כפועל יוצא של תוכניות לבניית מגדלי מגורים ומשרדים ולמעשה לאחר שתוכניות מסוימות כבר אושרו", מסביר עו"ד עמי בן יעקב, המייצג בעלי קרקע בכיכר המדינה הממתינים להסטת הקרן על מנת לממש תוכנית להקמת מגדלי מגורים. "מאחר שהקרן אינה נראית לעין, דבר קיומה אינו ידוע לציבור. הצבת המערכת וקביעת נתיב הקרן לא מובאות לידיעת הציבור כלל ואף חמור מכך - קיומה של הקרן אינו מופיע במאגר מידע כלשהו אשר ניתן לברר בו פרטים ולקבל מידע על אודותיה. כך נוצר מצב שבו דבר קיומה נודע לציבור הנפגעים רק בדיעבד".
לדברי בן יעקב, למגבלות הנובעות מקיומה של הקרן יש משמעות כלכלית רחבה. "בעלי הזכויות במקרקעין מוצאים עצמם לפתע מול מצב קיים לאחר שרכשו קרקע במיטב כספם בהסתמך על תוכנית תקפה וקיימת, הכוללת סעיף לקוני שלפיו הוצאת היתרי בנייה כפופה לאישור משרד הביטחון. הנתיב הנוכחי שעוברת בו הקרן מגביל בנייה בשטחים נרחבים בתחומן של 3 רשויות לפחות - תל־אביב הרצליה ונתניה. ההתקדמות הטכנולוגית והאינטרס הציבורי והכלכלי של העיריות ובעלי הזכויות חברו יחד כדי לתקן את המצב ולאפשר את התקשורת החשובה למשרד הביטחון באמצעים אחרים".
בן יעקב מוסיף כי עקב מגבלות הקרן תתאפשר תוספת של כ-10 קומות במגדל המזרחי המתוכנן בכיכר המדינה והגדלה של סך הדירות בהיקף משמעותי. "עיריית תל-אביב נטלה את הובלת התהליך בתיאום עם הרשויות האחרות, והיזמים ועיריות תל-אביב ונתניה הסכימו להשתתף בעלויות הצפויות העשויות להגיע לכ-55 מיליון שקל. בהתאם לטיוטת ההסכם המתגבשת יבצע משרד הביטחון בדיקות היתכנות להסטת הקרן, ולשם כך הוקצו 6 חודשים, שבסופם ובכפוף לתוצאות יסיר המשרד את התנגדותו להמשך הליך התכנון ולקבלת היתרי הבנייה של היזמים".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם