השמאי הממשלתי: ירידה מתונה במחירי הדירות
מתוך סקירת מחירי הדירות ברבעון השלישי של 2011 עולה כי חל "היפוך מגמה"; כמו כן חלה ירידה בהיקף משכנתאות בשיעור של 20%-40%
בחלק מהערים שנסקרו חלה עליית מחירים קלה ובחלק לא חל שינוי. בתקופה זו ירד אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) בשיעור של כ-0.9%.
בשנה החולפת, מאז הרבעון השלישי של שנת 2010, עלו המחירים שקלית נומינלית בערים שנסקרו בשיעור מצטבר ממוצע של 6.8%.
ברבעון השלישי ניכרת ירידה קלה במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לצד ירידה משמעותית במספר העסקאות שבוצעו בדירות מגורים. ברבעון זה הותיר בנק ישראל את שער הריבית ללא שינוי. בתקופה, מדווחים הבנקים על ירידה של כ-40%-30% בהיקף נטילת משכנתאות.
במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטים דירות
נמצא, כי דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית , וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. לפיכך, דירות אלה נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.
ניתוח נתוני העסקאות בין היתר כלל בדיקת מחיר ממוצע בישובים הנבחרים ובדיקת ההשתנות ברבעון השלישי של שנת 2011 ביחס לרבעון הקודם, וכן ביחס לרבעון המקביל אשתקד. כמו כן, הניתוח כלל בדיקת שיעור סטיית התקן ביחס לשווי הממוצע בכל ישוב (נתון זה מעיד על רמת השונות / הטרוגניות של מחיר הדירות בתוך הישוב עצמו).
תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון השלישי של שנת 2011 התהפכה המגמה והסתמנה, לראשונה מזה כשנתיים וחצי, ירידה שקלית נומינלית של 1.2% בממוצע במחירי הדירות שנסקרו. עם זאת, בחלק מהערים נצפתה עליה קלה במחיר הממוצע ביחס לרבעון הקודם ובערים רבות לא חל שינוי במחיר הממוצע.
מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.
לעניין זה בולט במיוחד נתון השונות של מחירי הדירות בתל אביב וחיפה, שבהן רמת שונות גבוהה, אשר מצביעה על הפער שבין אזורי יוקרה לבין אזורים נחותים באותה העיר. שונות נמוכה יחסית נצפתה בכפר סבא ובמודיעין, שנובעת ככל הנראה ממאפיינים הומוגניים יחסית של האוכלוסייה בערים אלו.
ההסבר למגמות בשינויי המחירים שנצפו במחירי הדירות מושפעים ממשתנים רבים. רמת ההשפעה של כל אחד מהמשתנים לבדו קשה למדידה ולניתוח.
אולם, נראה כי גל המחאה החברתית שנוצר בקיץ האחרון (בתקופה הנסקרת), לצד אי יציבות וחוסר וודאות בכלכלה העולמית, בד בבד עם הצעדים וההצהרות שננקטו על ידי הממשלה ובנק ישראל, הם הגורמים המשפיעים ביותר אשר הביאו לבלימה בביקושים לדירות בעת הזו.
קיימים משתנים נוספים בעלי השפעות מנוגדות: ציפיות להמשך הצמיחה, ציפיות להמשך העלייה בשער הריבית הריאלי וציפיות לנקיטת צעדים ממשלתיים להורדת מחירי הדירות. מצד ההיצע, לעומת זאת, מסתמן גידול במלאי של דירות חדשות בלתי מכורות, שעומד כיום על כ-18,470 יח"ד.
קיימים משתנים נוספים שהשפעתם מועטה יחסית, כגון: שינוי איטי בסטנדרט הבניה, ציפיות לאינפלציה (שמגבירה את הרצון להשקיע בנכסים ריאליים), שינויים בשווי נכסי הציבור האחרים ועוד.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם