משתדרגת: הפוטנציאל של שכונת בת גלים בחיפה עומד להתממש
שכונת בת גלים בחיפה היתה יכולה להפוך לפנינת תיירות, אך היא נותרה מוזנחת בשל בסיס חיל הים המונע את פיתוחה. כעת אישורה של תוכנית להקמת 1,000 יחידות דיור, בתי מלון וטיילת עשוי לזרז את פינוי הבסיס ואת שיווקה של אחת מעתודות הקרקע היפות בישראל
האשם העיקרי הוא בסיס חיל הים, שתופס כ170- דונם מהשכונה, המפריד בינה לבין בית החולים רמב"ם והפקולטה לרפואה ומונע את פיתוחה. לפי הערכות, ב5- השנים האחרונות הכפיל את עצמו שטח הבסיס.
השמועות הרבות על אודות פינויו המתוכנן של הבסיס משכו בשנים האחרונות משקיעי נדל"ן, בעיקר ממרכז הארץ, שרכשו דירות ובניינים בשכונה והקפיצו את המחירים בה. כעת הושגה לראשונה התקדמות משמעותית בתוכנית לפינוי הבסיס ובתכנון הקרקע שישווק מינהל מקרקעי ישראל, לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה המליצה להפקדה תוכנית להקמת 1,000 יחידות דיור, 200 חדרי מלון ו-9,000 מ"ר שטחי מסחר בשכונה.
כעת מקווים בעיר כי משרד הביטחון יכיר סוף-סוף בתמריץ הכלכלי לפינוי הבסיס, ש80%- מההכנסות העתידיות משיווק הקרקעות מיועדים למימונו.
האדריכל בני איזק ממשרד בנימין איזק אדריכלים ומתכנני ערים, שתכנן את התוכנית שאושרה בוועדה, מסביר: "לפני 4-3 שנים ניתן היה לקנות בבת גלים דירה של 70 מ"ר במרחק של שני בתים מהחוף ב-60 אלף דולר, מהסיבה הפשוטה שבת גלים היא שכונה שנשכחה. לא קרה בה שום דבר והערך הנדל"ני בה היה נמוך מאוד".
הוא מוסיף כי "בחיפה כל מה שעל ההר יקר וכל מה שלמרגלותיו זול. יש בשכונה בתים ערביים יפים מאוד שראויים לשימור, אך לצערי בעלי הבתים הוסיפו להם תוספות מפוקפקות במקום לשמר אותם. השכונה היא ללא ספק בעלת הפוטנציאל התיירותי הגדול ביותר שאני מכיר בשל הקרבה לים, למוזאון הימי ולאתר הארכאולוגי תל שקמונה. נוסף לכל זה יש לה גם נגישות תחבורתית טובה עם תחנת רכבת ותחנת רכבת קלה עתידית, והיא קרובה לבית החולים רמב"ם." ולמרות כל אלה, איזק מסביר באכזבה כי השכונה הפכה לשיממון. "אין עוד דוגמה כזאת בישראל".
למרות ההזנחה, בשכונה יש מאות דירות להשכרה, מאחר שהפקולטה לרפואה של הטכניון ובית החולים, נוסף לקרבה לים, יוצרים בה ביקוש רב למגורים.
"צריך להבין שהנמל תופס את כל מפרץ חיפה," אומר איזק, "אין בעיר נגישות לים ולכן אין בה כמעט חופי רחצה, למעט החוף השקט וחוף נוסף בכניסה לעיר. גם מסילת הרכבת שעוברת בסמוך לא מסייעת לנגישות לחוף. הקטע היחיד שיש דרכו גישה לים הוא בבסיס חיל הים. השכונה מנותקת גם משאר העיר בגלל המסילה וכביש החוף, ויש אליה רק כניסה אחת, בסמוך לתחנת האוטובוסים הישנה. זו גם דרך הגישה לרמב"ם ולכן נוצר שם פקק אחד גדול." במסגרת התוכנית חדשה מתוכננת הקמת מחלף (אלנבי) שיקל את הנגישות.
על-פי התוכנית, שתבחן כעת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, רק שליש משטח הבסיס מיועד לבנייה, ואילו שני שלישים ממנו יהיו מיועדים לצורכי ציבור, בין היתר לטיילת. בנוסף ייבנו 1,000 יחידות דיור, ובסמוך למגדל הפקולטה לרפואה ייבנו 6 מגדלים בני
בין המתחם החדש והשכונה הקיימת יפרידו מבני ציבור, ברובם מוסדות חינוך. לאורך הים תוקם טיילת שתכלול בתי קפה, מסעדות ושני בתי מלון שהמינהל ישווק במסגרת פינוי הבסיס. הטיילת תתחיל בחוף השקט ותעבור בכיכר הסמוכה לים, וממנה תצא שדרה ירוקה שתכלול גם היא שטחי מסחר ובתי עסק.
אלא שלדברי איזק הבדיקות הסביבתיות צפויות לארוך זמן רב, ואילו משרד הביטחון חזר בו מנכונותו לפנות את הבסיס והוא מתנה את המעבר לאתר חלופי בפינוי הפולינום מהחוף - צעד מורכב שאין לו כל לוח זמנים מתוכנן. במשרד הביטחון הסבירו כי אין כל התקדמות במו"מ מול משרד האוצר והמינהל בנוגע לפינוי הבסיס מהשכונה. "העירייה הולכת צעד אחד רחוק מדי," אמר גורם במשרד. דבר אחד בטוח: ככל שהליך אישור תוכנית המינהל יתקדם בסולם ועדות התכנון, כך עולה ערכה של הקרקע. המרוויח העיקרי מכך יהיה, כמובן, משרד הביטחון.
מהנדס עיריית חיפה אריאל וטרמן מדגיש את חשיבותה של התוכנית לעיר. "אישור התוכנית בוועדה המקומית הוא צעד דרמטי, מאחר שקודם כל אנחנו פותחים טיילת לאורך החוף, לאחר עשרות שנים שבהן לציבור כלל לא היתה גישה לים. לראשונה יהיה רצף בין בית חולים רמב"ם לשכונה, ולאחר פינוים של חניוני בית החולים והקמת חניונים תת-קרקעיים תגיע הטיילת עד בית החולים. בסיס חיל הים יפנה קודם כל את החזית הימית, ובאופן היסטורי הציבורי יוכל לראשונה ללכת לאורך החוף".
לדבריו, המהפך הצפוי כבר נותן את אותותיו בשכונה בשנים האחרונות: "כבר כמה שנים שיזמים רוכשים מבני מגורים ומשרדים ויש כמה פרויקטים של תמ"א 38 בשכונה. פינוי-בינוי אינו ריאלי מאחר שמכפילי הצפיפות אינם כדאיים נכון להיום".
"אם לפני 3 שנים אפשר היה לקנות דירה ב60- אלף דולר, היום המחירים הכפילו את עצמם ויותר," מוסיף איזק. "כשהפרויקט ייבנה אין לי ספק שתל-אביבים יקפצו על המציאה ויקנו דירה ברמה של מגדלי אקירוב ברבע מחיר, ובמרחק 50 דקות נסיעה ברכבת מתל-אביב".
בתחילת 2011 רכש איש העסקים גיל דנקנר, בעל השליטה בחברת דור כימיקלים, את בניין הקזינו המיתולוגי בשכונה מהיזם סם שטרית ב-12 מיליון שקל. שטרית רכש את המבנה מהמינהל לפני יותר מ-20 שנה ותכנן להקים בו אולם שמחות, אלא שהתוכנית נעצרה ומאז עומד המבנה כפיל לבן. מבנה הקזינו הוקם ב1935- על שפת הים במבצע הנדסי מסובך, שכלל בניית חלקים ממנו בתוך הים. המבנה כולל קרקע שגודלה 5 דונם, ובעתיד מתוכנן להיבנות במקום מלון בוטיק.
"ברוב הארץ אין עתודות קרקע לאורך הים כמו בבת גלים," אומר רפי אלמליח, סמנכ"ל תכנון ופיתוח במינהל. "כבר כמה שנים שיש קושי לקדם את התוכנית, אך כעת מדובר בפריצת דרך שבאה מצד הוועדה המקומית, שהמליצה על הפקדת התוכנית. הבשורה היא שהתוכנית תפיח רוח חדשה בבת גלים, תחולל בה את ההתחדשות שמחכים לה שנים רבות כל כך, ותחזק את האוכלוסייה הקיימת. מגרש אחד ככל הנראה יוקצה לאקדמיה צבאית לחיל הים".
אלמליח מתייחס גם ללוחות הזמנים: "למחרת היום שבו התוכנית תאושר בוועדה המחוזית אנחנו כבר יכולים לפנות את הבסיס. אך יש כמה היבטים שיש להביא בחשבון, כמו בדיקות קרקע והיתכנות סביבתית, שנדרש להן זמן. נוסף לכך יש להביא בחשבון את נושא מימון הפינוי, שעל-פי ההסכמות עם משרד הביטחון יסתכם ב80%- מההכנסות משיווק הקרקע. להערכתי יידרשו עוד שנתיים וחצי לאשר את התוכנית." גם וטרמן מעריך שמימוש התוכנית שהומלצה להפקדה יארך שנים ספורות.
התוכנית כללה בעבר גם את תחנת הרכבת בת גלים, אף היא קרקע בבעלות המדינה. "התוכנית אמורה היתה לכלול בנייה של משרדים ושטחי מסחר מעל תחנת הרכבת," אומר אלמליח. "משום שמדובר בפרויקט גדול ומורכב החלטנו לפצל אותו ולקדם בנפרד את המגורים ואת התחנה כדי שאחד לא יעכב את האחר".
שטח תחנת הרכבת בת גלים הוא 50 דונם, והוא מיועד ל-28 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ב-3 מגדלים, ל-11 אלף מ"ר שטחי מסחר ול-20 אלף מ"ר שטחי תחנת רכבת וחניון. במקום תחנת האוטובוסים הישנה שבבעלות חברת נצבא תכנן איזק כמה מגדלי תעסוקה, אך לעסקים נודע כי החברה עצמה בוחנת הקמת פרויקט מלונאות גדול במקום. המינהל ישווק מגרשים לשני בתי מלון נוספים בשכונה עם פינוי הבסיס.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם