סטנלי פישר מציג: הקרב על הבית
במלחמה להדברת בועת הנדל"ן הפעילו קובעי המדיניות את שיטת המקל והגזר. הגזר שהציע האוצר בדמות הקלות מיסוי למוכרי הדירות לא נאכל. האם המקל שהפעיל השבוע הנגיד על מקבלי משכנתאות יציל את הבית? הקבלנים והבנקאים ספקנים
נתוני החודשים האחרונים בשוק הנדל"ן הדאיגו את בנק ישראל. בשנה האחרונה עלו מחירי הדיור ב־1.4% בלבד, אך במחציתה הם זינקו ב-2.9%. במקביל הלך וגבר הביקוש למשכנתאות ובאוגוסט הגיע סכומן לשיא של 5.8 מיליארד שקל.
הנגיד החליט להפסיק להיות שאנן לפני שהבועה תתפקע. במחלקת המחקר בבנק המרכזי התריעו לפני כשבועיים על היווצרות בועה בשוק הנדל"ן, מונח שעד אז נזהרו מאוד משימוש בו. "בועה היא מונח טכני. אנחנו לא יודעים להגדיר אותה. מקובל לחשוב שזה מצב שבו מחירי הנדל”ן מתנתקים מהערך הכלכלי הבסיסי שלהם. השאלה היא מה קורה כשאין היצע, איך ניתן לדעת אם המצב בועתי?” אמר לי השבוע ראש מחלקת ההסברה בבנק ישראל.
סדר היום של הנגיד כולל תפריט של כאבי ראש בדמות איומים פיננסיים. השבוע הוא טיפל בחשש מפני גלישת המשק להאטה באמצעות הפחתת הריבית ב-0.25%. עד לפני שנה וחצי הוא הוטרד מההתחזקות המתמשכת של השקל אל מול הדולר ומפגיעה אפשרית בייצוא. האיום המרכזי שבשגרת יומו בשנתיים האחרונות הוא המחירים התופחים בשוק הנדל”ן וההשלכות המרחיקות לכת של התופעה על מצב המשק והבנקאות.
פרופ' פישר זוכר היטב את בועת הסאב פריים בארה"ב. אבל לא צריך ללכת רחוק כל כך, כלכלות ספרד, אירלנד וגם איסלנד קרסו בעיקר בגלל בועת נדל”ן. המשך ניפוח מחירי הנדל"ן בישראל יגרום לפיצוץ הבועה בסופו של דבר וכך תתערער יציבות המערכת הבנקאית. נוסף על כך, אלפי אם לא עשרות אלפי רוכשי דירות יתקשו בהחזר המשכנתאות הממונפות והם עלולים להיזרק מהבית.
כדי למנוע פיצוץ העדיף הנגיד להוציא בהדרגה את האוויר החם מהבועה המתנפחת. המגבלה החדשה, המונעת נטילת משכנתאות ששיעורן עולה על 50% משווי הדירה, אינה הראשונה, ואם היא לא תעזור אז גם לא האחרונה. הבנקים כבר הונחו באמצע 2011 להגביל את ההלוואה בריבית משתנה (צמודה לפריים) לשליש מסך המשכנתה, וקודם לכן הוחלט לקנוס (באמצעות יתרות הנזילות) בנקים המלווים יותר מ-60% משווי הדירה.
אז מדוע פורסמה המגבלה החדשה דווקא השבוע? תוכנית הגבלת המשכנתאות היתה מונחת במגרתו של המפקח על הבנקים כבר לפני החגים. כדי לא לקלקל את שמחת החג הוחלט לשלב את הגזירה עם ההודעה התקופתית על הריבית במשק.
בנק ישראל אינו לבד במערכה על מחירי הדיור. שותפים לו גם משרד ראש הממשלה, משרד האוצר ומשרד השיכון, המוטרדים מהעובדה שמאז כינון ממשלת נתניהו בתחילת 2009 זינקו מחירי הדיור בלא פחות מ-43%.
מלבד הצהרותיו במסיבות עיתונאים פעל האוצר להגדלת ההיצע. במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (הוראת שעה אשר תקפה עד סוף 2012) ננקטו הצעדים הללו:
* זוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה ששווייה 1.421 מיליון שקל לכל היותר פטורים מתשלום מס רכישה (סכום הפטור האחרון נגע לדירות שמחירן 1.2 מיליון שקל). ההוראה תקפה עד סוף 2012 ובימים אלה נבחנת הארכתה ל-2013.
* רוכשי דירה להשקעה מחויבים בתשלום מס רכישה גבוה. בגין דירה להשקעה ששווייה עד 1.05 מיליון שקל שיעור המס הוא 5% (לעומת 3.5% עד כה). המס על דירות יקרות יותר יהיה 6%־7%.
* מוכרי דירה להשקעה שמחירה 2.2 מיליון שקל לכל היותר נהנים מפטור ממס שבח, גם אם מדובר ביותר מדירה אחת. הפטור תקף עד סוף 2012.
* בעלי קרקע שימכרו אותה עד סוף 2012 יחויבו במס שבח מופחת של 25% (לכל התקופה) במקום במס מוגדל של 48%. על קונה הקרקע לבנות עליה בתוך 3 שנים.
לבד מהוראות השעה החליטה הממשלה בתחילת החודש להשית היטל עיכוב בנייה על חברות המחזיקות במלאי קרקעות לבנייה. ההיטל יחול על מקרקעין שיש בגינם תוכניות של לפחות 200 יחידות דיור. חברות אלה יוכלו להתחיל לבנות או למכור לאחר תקופה ארוכה מ־3 שנים שהמשך שלה ייקבע מראש.
האוצר פטר את הבנקים מהצורך לתת ערבות בנקאית לקבלן בגין חלק המע”מ והתחייב לפצותם אם הקבלן יסתבך. הוויתור
בניגוד לנגיד, המתמקד ביציבות הבנקאות והמשק, ראש הממשלה בנימין נתניהו חושש שיוקר המחיה בכלל ומחירי הנדל”ן בפרט יגבו ממנו מחיר פוליטי כבד בבחירות. עם ההודעה על הריצה לבחירות עם ישראל ביתנו התחייב נתניהו שסוגיית הדיור והרפורמות במינהל מקרקעי ישראל יעמדו בראש סדר העדיפויות של הממשלה הבאה. ואולם, בניגוד לשמועות, ביבי אינו קוסם, ושלל הצעדים שננקטו עד כה לא הועילו.
למעט הקיפאון בשוק הנדל”ן ברבעון האחרון של 2011 ובתחילת 2012, אשר נגרם בשל המחאה החברתית, המירוץ לדירה נמשך במלוא עוזו. נראה שכל עוד הריבית במשק, שירדה השבוע לשפל של 2% לשנה, תמשיך להיות נמוכה, גם גזירת המשכנתאות החדשה לא תזיז לקונים.
ד"ר רינה דגני, מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה, העריכה בסקירה מיוחדת שפרסמה השבוע כי מהלכי הנגיד לא ישפיעו על שוק הנדל”ן. תנועת ישראל יקרה לנו קבעה שההגבלות יקשו על זוגות צעירים לרכוש דירות. הקבלנים טענו כצפוי שהמגבלות יקטינו את היצע הדירות ושהמחסור בדירות להשקעה יגדיל את שכר הדירה.
חלק מהפוליטיקאים, ובהם שר השיכון אריאל אטיאס ויו"ר מפלגת העבודה שלי יחימוביץ’, חילקו שבחים לנגיד. יו"ר ועדת הכספים ח"כ משה גפני נזהר יותר וקרא לפישר להתחשב גם בצורכי האוכלוסייה הרחבה. כך או אחרת, ניסיון העבר בשוק הנדל"ן מוכיח שאם לא תינקט פעילות אינטנסיבית להגדלת ההיצע ויוגברו התחלות הבנייה, מחירי הדירות לא יירדו.
"המשך עליית מחירי הדיור או התפתחות לא טובה בתחום הנדל"ן עלולים לסכן את המערכת הבנקאית, ואת זה אנחנו רוצים למנוע”, אמר לי השבוע המפקח על הבנקים דודו זקן עם חשיפתן של המגבלות על המשכנתאות.
לדבריו, "חשיפת הבנקים לתחום הנדל"ן, לקבלנים ולענף הבנייה והתשתיות גבוהה ושיעורה 40% מתיק האשראי: 25% מתוך הסכום הם המשכנתאות ו-15% מוקצים לנדל"ן ולבנייה. כמו כן ישנה חשיפה חוץ-מאזנית לתחום הנדל"ן ואשראים נוספים עם שעבודי נדל"ן. שיעורי מימון גבוהים וריביות נמוכות יכולים לסכן את המערכת".
זקן מסופק אם המגבלות בגין המשכנתאות יורידו את מחירי הדיור. "אנחנו לא פועלים בתחום ההיצע, אלא רק בתחום הביקוש. "אני מעריך שההגבלות יקטינו את הביקוש לדיור ולאורך זמן ישפיעו על המחיר. עם זאת, המסקנה אינה חד-משמעית, משום שעולות שאלות כגון כיצד יתנהג ההיצע ואם המשך הקיפאון בהתחלות הבנייה יקזז או יבטל את הצעדים שננקטו. קשה מאוד לדעת".
מעתה יתקשו יותר זוגות צעירים ברכישת דירה כי הבנק מוגבל במתן הלוואות חדשות. אתה חי עם זה בשלום?
“אני לא מתעלם מכך והדבר בהחלט עלול להשפיע על האוכלוסייה, ולא במידה שווה. ההלוואות ששיעור המימון בהן גבוה מ-75% היו בסך הכל 6.5% מתיק המשכנתאות הכולל. ההשפעה המשמעותית ביותר של ההנחיות נוגעת לרוכשי הדירות להשקעה ולתושבי החוץ, שהינם 9% מנוטלי המשכנתאות. משפרי הדיור, המהווים כ-8% מנוטלי המשכנתאות, יושפעו פחות. חלק מהקונים יתבקשו להוסיף הון מהבית, חלק ייאלצו לקנות דירות זולות יותר, אחרים ייצאו לחלוטין משוק הקונים".
נניח שהמהלך הזה לא יצליח, ואולי נגלה זאת כבר במהלך נובמבר, יש לך צעדים נוספים בקנה?
"אני לא בטוח שבחודש אחד ניתן להצביע על מגמה. בכל מקרה אני יכול להבטיח שעדיין לא ירינו את הכדור האחרון. עוד לא נאמרה המילה האחרונה ואפשר להטיל מגבלות נוספות. צריך פשוט לבחון את הפעולות שנעשו במדינות אחרות וללמוד מהן.
"יש כאלה שמגבילות את האשראי, אחרות מגבילות את המשכנתה על־פי יכולת ההחזר של הלקוחות הכרוכה בגובה המשכורת (לקוח שמשכורתו החודשית 10,000 שקל, למשל, לא יוכל לקחת משכנתה שההחזר החודשי בגינה גבוה מ-3,000 שקל - י.ש). נעקוב אחרי הנתונים ונחליט".
לפני שנה וחצי הגבלתם את שיעור המשכנתה בריבית משתנה לשליש מהיקף ההלוואה הכולל. הזהרתם אז שהריבית עלולה לעלות, אך בפועל ירדה הריבית השקלית מאז ב-1% לשנה. חלק מהלקוחות ששמעו בקולכם הפסידו אלפי שקלים, אם לא יותר.
"אני לא מסכים איתך. זה בדיוק כמו שאדם מבטח את האוטו ולא עושה תאונה: לכאורה ברור ששילם על ביטוח לשווא, אבל הוא כיסה את הסיכון. לו הייתי לוקח משכנתה מלאה בריבית משתנה היה זה סיכון גדול. יש לזכור שמשכנתה אינה ניטלת למשך שנה, אלא לעתים ל-20 שנה. אם הריבית תעלה יכול המשלם להסתכן בריבית גבוהה לאורך זמן. הגבלנו את הסיכון לשליש מההלוואה, ומי שלקח סיכון הצליח רק בשנה האחרונה. עם זאת, הריבית עדיין עלולה לעלות ויש להביא זאת בחשבון".
האם המערכת הבנקאית בתחום המשכנתאות תחרותית מדי עד כדי "חיתוך גרונות", כפי שגורס יו"ר בנק אגוד זאב אבלס?
"המערכת הבנקאית תחרותית מאוד במשכנתאות, אולם אני לא בטוח שעד כדי חיתוך גרונות. בנק מזרחי-טפחות, ש-60% מפעילותו הם בתחום המשכנתאות, רווחי מאוד, כך גם בנק ירושלים. אם מערכת המשכנתאות לא היתה רווחית, הבנקים לא היו מציגים תשואות גבוהות כל כך. אני מסכים שזה מגזר תחרותי מאוד, אבל חיתוך גרונות? אני לא חושב".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם