אלעד עדן: "הסבת נדל"ן מסחרי תסייע לצעירים"

מבין שלל הפתרונות שהוצעו לממשלה ולאוצר, נראה כי דווקא הסבה של נדל"ן מסחרי למגורים עשויה לתת את הפתרון האמיתי למצוקת הדיור בישראל

הביקוש לדירות מגורים ממשיך לעלות ונראה כי למרות צעדי הממשלה, יוקר המחייה ועליית המחירים, הביקוש עדיין גובר על ההיצע בכל הקשור בנדל”ן למגורים. אלעד עדן, בעלים של חברת ‘עדן גרופ’, מאמין כי הפתרון למגורים נמצא דווקא בנדל”ן מסחרי.

סוגיית הדיור מעסיקה את הישראלים מאז ומתמיד, במה שונה המצב בימינו?

“אני מסכים, מדובר בסוגיה הבעייתית ביותר עבור כל תושב בישראל. מאז ומתמיד התעסקנו במחירי הדיור ושאפנו להגיע לדירה לאחר חסכון משותף של בני הזוג למשך מספר שנים. כיום, מחירי הדירות גבוהים משמעותית מבעבר, עם עלייה של כ-5%-8% מדי שנה. יוקר המחייה, בשילוב עם עליית מחירי הדירות, מרחיקים את הישראלים, בעיקר את הקהל הצעיר מרכישת הדירה המיוחלת.

עליית המחירים משליכה גם על מחירי השכירות ומקשה על צעירים לעזוב את הבית ולעמוד בהוצאות הכבדות הכרוכות. בזמן שכבר שנים רבות מחירי הדירות נמצאים בעלייה מגמתית, ההכנסה החודשית עומדת במקום”, מציין עדן בעיה נוספת המקשה על רכישת דירה.

מהו לדעתך הפתרון המתאים למצוקת הדיור?

“הגלגל בשוק הנדל”ן התהפך בשנים האחרונות”, מדגיש עדן. “כיום, דירות המשמשות למגורים נהנות מתשואה גבוהה יותר מאשר מבני תעסוקה כמו משרדים. השינוי נובע בין היתר מהביקוש העולה בקרב חברות וארגונים לקביעת משכנן במבנים מסחריים חדשים. מבנים ישנים מאבדים מהאטרקטיביות שלהם ויוצאים מהשוק, כך שהשימוש הנכון בהם יהיה אכלוס לטובת מגורים.”

אלעד עדן

“אנו עדים לניסיונות חוזרים ונשנים להסבת משרדים לדירות מגורים”, אומר עדן. “ניתן לראות כי גם שר האוצר, משה כחלון, מתחיל להפנים וליישם את התמריץ הרעיוני בשינוי ייעוד מסוג זה.

בשנים האחרונות הועלה רעיון חדש על ידי גורמים בענף הנדל”ן: הסבה של נדל”ן מסחרי לצורך בניית דירות למגורים. כחלון פועל לקידום עירוב שימושים בין מסחר למגורים במטרה להגדיל את היצע הדירות ולאפשר לעיריות לפתח את המבנים הישנים הלא ממומשים”, מוסיף אלעד.

בתור יזם המעורב בתחום, אתה מאמין כי הנדל”ן המסחרי יספק את כמות הדירות המבוקשת בארץ?

“הסבת המבנים המסחריים לדירות מגורים לא תפתור את בעיית הדיור אך אין עוררין על השפעתה לחיוב על החסמים הקיימים ועל המחסור הקיים בדירות זמינות. תכניות ההסבה יסייעו לא רק בהגדלת היצע הדירות אלא גם ימנעו בעיה עתידית של הצטברות מבנים מסחריים מיושנים שלא נמצאים בשימוש או באזורים שאין בהם צורך ממשי”.

“יש לזכור שישראל היא מדינה קטנה וצפופה, עם מחסור חמור בקרקעות זמינות לבנייה ובהעדר פתרון מקיף למחסור בדירות יש לטפל בבעיה בכמה מישורים. הפגיעה באטרקטיביות ההשקעות, קיצור ההליכים בתמ”א 38 ובנייה רוויה במטרופולין, הן חלק מהפתרונות שהוצעו על ידי הממשלה, אך עדיין אין בצעדים אלו לפתור את בעיית הדיור”, כך סבור אלעד עדן.

מה בעצם מונע הסבה רחבה של מבנים מסחריים ישנים למגורים?

“למרות הנדידה המגמתית לביקושים למשרדים בשנים האחרונות, המהלכים להסבה רחבת היקף לצורכי מגורים נתקלים בלא מעט קשיים”, מסביר עדן. “שימוש בקרקע למגורים הוא היעיל ביותר, עם שווי שנע בין 35-40 אלף שקלים למ”ר, בזמן ששוויים של שטחי משרדים נושקים ל-10 אלף שקלים בלבד.

אז למה בכל זאת יש קשיים אתה שואל? ישנם גורמים רבים עם אינטרסים מנוגדים המעורבים בתהליך. העירייה למשל, עשויה להעדיף בניין מסחרי על פני מבנה למגורים, בשל תשלום ארנונה גבוה יותר אותו היא יכולה לגבות או בשל מחסור בשירות עירוני אותו המבנה מספק. מלבד הביורוקרטיה, גם הכדאיות הכלכלית עבור היזם משחקת כאן תפקיד חשוב, מן הסתם.

“בגדול, שינוי הייעוד תלוי בתכנית בניין העיר (תב”ע) ובשיתוף הפעולה של הוועדה המקומית”, מדגיש אלעד עדן. “קשה יותר לשנות ייעוד של מבנה מסחרי שלם. במידה ומדובר במבנה מעורב, עם קומה מסחרית למשל, הסיכויים גבוהים יותר משמעותית”.

אלעד עדן הוא בעלים של חברת 'עדן גרופ' ויזם נדל"ן העוסק בפתרונות דיור לצעירים ובהסבת נדל”ן מסחרי למגורים.