חשיבות הנספח "מפרט טכני" בעת רכישת דירה מקבלן

ברכישת דירה "על הנייר" - כמו שנהוג לקרוא לרכישה ישירות מהקבלן - תשומת הלב צריכה להיות מופנית לפרטים הקטנים שבחוזה ובמיוחד לנספח "המפרט הטכני". עו"ד מיכאל שטרית על החשיבות של כל מה שנכתב במפרט הטכני וגם על מה שלא נכתב בו

לא מעט מהדירות שנמכרות בישראל הן דירות “על הנייר” - כאלה הנרכשות ישירות מהקבלן, שהקונה מזדרז לרכוש, מפאת ההנחה הכספית הניתנת לו בשלב זה. רכישת דירה מקבלן אינה עניין של מה בכך ובטרם ייחתם החוזה יש להקדיש חשיבות יתרה לבחינת “הפרטים הקטנים”, אשר לעיתים אנו נוטים שלא לייחס להם חשיבות, ככל הנראה משום שהמחיר שמציע הקבלן הוא אטרקטיבי ויש חשש ש”נפסיד” את ההזדמנות לרכישת הדירה.

עו"ד מיכאל שיטרית

במרבית המקרים החוזים מטעם הקבלן מונים עשרות עמודים, המכילים סעיפים חד צדדיים, אשר רובם מוטים לטובת הקבלן. להסכם המכר מצורפים גם נספחים, כאשר אחד מהם הוא נספח “המפרט הטכני”. המפרט הטכני הוא למעשה פירוט של כלל הפריטים אשר יותקנו הן בדירה הנרכשת והן בבניין הנבנה. המפרט הטכני ינוסח על פי הנוסח הקבוע בצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל”ד- 1974. נדגיש כי כל שינוי במפרט הטכני מחייב חתימה הן של הרוכש והן של הקבלן.

במעמד החתימה על הסכם המכר, מוטלת על הקבלן החובה לצרף להסכם המכר את המפרט הטכני של הדירה הנרכשת וכן את הוראות התחזוקה והשימוש לדירה עצמה. על המפרט הטכני ועל הוראות השימוש בדירה להיות חתומים בחתימתו של הקבלן המוכר את הדירה.

המפרט הטכני יכלול מחירון של כלל הפריטים המותקנים בדירה, כאשר קיימת חובה לציין גם את הזיכוי אשר יינתן בגין ויתור על אותו פריט מתומחר. כמו כן, יוזכרו בו עלויות בגין שינוי מיקום או הוספת פריט בדירה הנרכשת. ככל שהרוכש ביקש לוותר על אחד הפריטים המתומחרים, חייב הקבלן לזכות את הרוכש בגין אותו פריט. הזיכוי ינתן ממחיר הדירה.

למעשה, מדובר “ברשימה טכנית” ארוכה, המרכזת את פירוט הדירה: חומרי הבנייה, אביזרי הבנייה, כמויות, מידות, כלים סניטריים, אביזרי הדירה, מתקני חשמל, גז וכמובן את הוראות התחזוקה לכלל מערכות הדירה.

המפרט מהווה אינדיקציה של סטנדרט הבנייה עליו אנו משלמים. כמו כן, על המפרט לציין את שטח הדירה, הצמדותיה (מחסן, חניה וכדומה), תיאור מדויק של הבניין, תיאור הדירה על ציודה ואביזריה, כאשר מטרת המפרט היא לרדת לרזולציות של כל פרט ופרט אשר יותקן או שלא יותקן בדירה.

החשיבות שיש לתת לנספח המפרט הטכני היא מכרעת משום שבו מרוכזות כלל ההוראות ההנדסיות והאדרכליות. מומלץ ואף רצוי להציג את המפרט הטכני בפני איש מקצוע, אשר יחווה את דעתו על האמור בו, ויתייחס לנתונים כגון: חנייה, מחסן, גינה, מטבח, חשמל, מיזוג, ריצוף וחיפוי, גז, מים, דלתות פנים, חלונות ועוד.

האחריות שלנו כרוכשים, היא לבחון את המפרט הטכני בטרם החתימה על הסכם המכר, תוך השוואה בין מה שהובטח באמצעות סוכן המכירות של הקבלן לבין המוצר הסופי אותו יהיה עלינו לקבל בסוף הליך הבנייה. מה שהובטח אך לא צויין במפרט – לא יתקבל בסופו של יום.

רכישת דירה מקבלן היא אחת העיסקאות המורכבות ביותר ולכן בטרם התקשרות עם הקבלן מומלץ לפנות להתייעצות עם עורך דין הבקיא בענייני מקרקעין ובהסכמי מכר קבלניים, ויש לעשות זאת בטרם ביצוע הרכישה.

הניסיון מראה כי חתימה על הסכם ללא ייצוג משפטי וללא התייחסות לפרטים החשובים הללו היא מקור לחיכוכים ולמחלוקות בין הרוכש לבין הקבלן, הגורמים לעוגמת נפש ובמקרים מסויימים אף מגיעים לכותלי בית המשפט, כאשר את התוצאה הסופית אי אפשר יהיה לנבא מראש.

הכותב הוא עו”ד מיכאל שטרית, שותף ומייסד במשרד עורכי הדין “מיכאל שטרית”, מומחה בליווי עיסקאות בתחום המקרקעין והנדל”ן, מרצה בתחום יזמות ונדל”ן במכללת “פסגות”.

הבהרה: אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או יעוץ משפטי. כמו כן התוכן אינו מתיימר להיות מדוייק ו/או מקיף ו/או עדכני. המסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו.