קשיי מימון ליזמי הנדל"ן: "הבנקים הקשיחו תנאים"
רשמית, הבנקים מכחישים כי המדיניות השתנתה. אולם שלא לציטוט גורמים בכירים מאשרים: רף ההון העצמי הנדרש גדל ל-25%
לאחרונה מדווחים יזמים, גם אלה שהם בעלי איתנות פיננסית מוכחת ורקורד חיובי, על קשיים בהשגת מימון להקמת פרויקטים חדשים. "הבנקים הקטנים כמעט לא מעניקים ליווי לפרויקטים, והבנקים הגדולים מעדיפים להתמקד בפרויקטים קטנים או בינוניים של עד 100 יחידות דיור", מעיד אחד היזמים.
יתרה מכך, חלק מהיזמים מעידים כי גם כאשר מדובר בפרויקטים בעלי סיכון נמוך במיוחד, השגת המימון הפכה לקשה לאין ערוך בהשוואה לחודשים ספורים קודם. "ביקשתי לאחרונה ליווי לשלב הבנייה בלבד. מדובר בפרויקט שהקרקע לבנייתו נרכשה מהון עצמי, ו-70% מהדירות בו כבר נמכרו -ובכל זאת טרם הצלחנו להשיג מימון", אומר יזם מאזור ירושלים.
באופן רשמי מכחישים בבנקים באופן גורף את קיומה של מדיניות חדשה בכל הקשור לליווי מיזמי נדל"ן. עם זאת, גורמי פנים בבנקים מאשרים כי באופן טבעי, בשל חוסר הוודאות, מעדיפים הבנקים להימנע מכניסה להרפתקאות ומקשיחים את הקריטריונים.
מדיניות מתן האשראי למיזמי נדל"ן מוגדרת מחדש בכל שנה בהתאם למצב השוק וכוללת כמה עקרונות המשותפים לרוב הבנקים, ודרגת הגמישות משתנה מבנק לבנק. כך למשל ישאפו הבנקים לממן פרויקטים באזורי ביקוש.
כמו כן הם יביאו בחשבון את מצב המכירות המוקדמות בפרויקט הדורש ליווי, את עלות הבנייה, הניתוח הכלכלי של הפרויקט והרקורד של היזם בפרויקטים אחרים, וכן מעט אינטואיציה עסקית.
"ברמת
העיקרון יש הקשחה של הקריטריונים לקבלת ליווי", אישר גורם בכיר באחד הבנקים הגדולים בשיחה עם עסקים. "כך למשל, אם בתקופה חיובית יותר נדרשו היזמים הבינוניים להביא הון עצמי של כ-20%, כיום ההון העצמי הנדרש גדל מעט, ל-25%.
" כמו כן מורגשת בימים אלה הקפדה יתרה בכל הנוגע למכירות מוקדמות של דירות: הרף הנדרש מצד הבנקים עלה, ופרויקטים שלא יציגו שיווק ראוי עלולים להיענות בשלילה. גם זמינות הקרקע לבנייה היא פרמטר שמובא בחשבון, ובנוסף ישנם עוד מבחני רגישות כאלה ואחרים, כמו מיהו היזם, מה שמו ברשות המקומית ומה הרקורד שלו מול הבנק".
גורמים אחרים מעידים על פיקוח הדוק יותר בפרויקטים בביצוע. הבנקים נושפים בעורפם של היזמים יותר מבעבר ודורשים קצב מכירות ראוי והתקדמות בנייה משביעת רצון.
במקביל עוקבים בבנקים כל העת על המגמות בשוק הדירות בכל עיר ועיר. כך למשל ליזמים הירושלמים צפויה תקופה לא קלה. "אנחנו מזהים במפורש חולשה בשוק הירושלמי, שבולטת במיוחד במגורי יוקרה. לעומת זאת, בבאר שבע מורגשת מגמת התעוררות", מציין גורם באחד הבנקים.
עם זאת, המצב כעת עדין וטרם התייצב, כך שאין זה מפתיע כי בבנקים הגדולים: הפועלים, לאומי ודיסקונט, מגיבים לנטען באופן חד משמעי ומצהירים כי "אין מדיניות גורפת - כל מקרה נבחן לגופו".
בבנקים הקטנים יותר מוכנים לאשר כי מצב השוק מחייב אותם לנקוט מדיניות אשראי זהירה יותר. בבנק ירושלים מסבירים: "הבנק ממשיך לתת ליווי לפרויקטים כפי שעשה תמיד, אולם הקשיח את הקריטריונים למתן אשראי, זאת במסגרת ניהול הסיכונים הרגיל של מהלך עסקיו. כיום הבנק דורש מהחברות הון עצמי גדול יותר כדי להעניק ליווי".
נא להמתין לטעינת התגובות
