"א קרויזר מציאה": חברי קבוצת הרכישה של היזם מוטי קרויזר חוששים לכספם
מאות הקונים שהסתערו על קבוצת הרכישה במושב אחיסמך הבינו שמשהו רקוב בממלכתו של היזם עו"ד מוטי קרויזר ופצחו בניסיונות עיקשים לקבל את כספם בחזרה. הנאמן שבית המשפט מינה לפרויקט לא עומד במבול הפניות והדרישות ונאבק להבין את מלוא חומרת התסבוכת שקרויזר יצר: "עולה אי-ודאות גדולה לגבי מיליוני שקלים"
הסיבה למהומה היא התנהלותו של היזם החרדי עו"ד מוטי קרויזר מירושלים, שניהל את קבוצת הרכישה באופן שהעלה סימני שאלה גדולים, ביקורת קשה ביותר וממצאים מורכבים מצד הנאמן המיוחד שמינה בית המשפט המחוזי בתל-אביב, עו"ד אביחי ורדי. בית המשפט התערב לבקשתה של חברת גמלא הראל נדל"ן, שהלוותה לקרויזר 38 מיליון שקל לצורך הפרויקט וחששה שכספה
לא יוחזר לה. בינתיים הספיק קרויזר לגבות לעצמו 2.5 מיליון שקל ממשתתפי קבוצת הרכישה המונה מאות חרדים. מבחינתו הוא קיבל רק מחצית מהסכום שהגיע לו, ולא משנה שאין תוצאות בשטח. עו"ד ורדי, יו"ר ועדת פירוקים וכינוסים של מחוז תל-אביב בלשכת עורכי הדין ומומחה בתחום הכינוסים והנדל"ן, אמר השבוע: "ממסמכים שקיבלתי עולה אי-ודאות רבה לגבי מיליוני שקלים".
תחילת הסיפור בקבוצת אנשים שגיבש עו"ד קרויזר לרכישת מתחם המשתרע על פני כ47.5- דונם באחיסמך. המתחם הוא חלק מפרויקט רחב היקף ששטחו כ700- דונם וכולל צפי לבנייתן של יותר מ3,000- יחידות דיור. עו"ד קרויזר כינס קבוצת רכישה בשיתוף חברת פסגת חי אשדוד )שקרויזר מחזיק ב50%- ממנה וחלקה השני בידי פנחס ברסלאור - ג.ל ( וב10.4.2011- הגיש הצעה במכרז לרכישת הקרקע ב92.5- מיליון שקל. למחרת הודיע מינהל מקרקעי ישראל שהצעתו זכתה כנגד תשלום 145.8 מיליון שקל עבור הקרקע, כולל מע"מ ופיתוח.
כדי להשיג את הכסף החסר הגיע קרויזר להסכמים עם כמה גופים לצורך קבלת הלוואות בריביות חריגות. חברת גמלא הראל נדל"ן, הנמנית עם המלוות, ביקשה מבית המשפט באמצעות עורכי הדין רונן מטרי ויהודה זהבי להתערב בנעשה באחיסמך.
אם הקונים באחיסמך שהצטרפו לקבוצת הרכישה היו מפשפשים מעט בעברו של קרויזר, ייתכן שהיו חושבים פעמיים לפני ההחלטה להפקיד את מיטב כספיהם בידיו. מתברר כי זה לא פרויקט המגורים הראשון שקרויזר מעורב בו, והוא אף הודה השבוע כי כשל בשני ניסיונות קודמים להקים קבוצות רכישה.
לפני כ3- שנים הקים קרויזר את העמותה נחלת אהרון בעקבות מכרז של קבוצת רכישה בבית שמש, אך הצעתו לא התקבלה. כמו כן, הוא ניגש למכרז על פרויקט של קבוצת רכישה לבניית 248 דירות בנווה יעקב בירושלים, אך לא הצליח להוציא אותו לפועל מבחינת הקבוצה שארגן. חלק מחברי קבוצת הרכישה טוענים כי צ'קים שהיו אמורים לקבל מקרויזר עבור כספם חזרו. הוא הודה השבוע כי "מדובר בצ'קים בסך 600 אלף שקל בלבד שחזרו; נכנס כעת יזם לפרויקט והם יקבלו ממנו את הכסף."
בשנת 2005 הוגש נגד קרויזר כתב אישום בשל אי-הגשת דוחות מס הכנסה במועד בגין 1999-1997 עבור מסעדות ואולם שמחות בירושלים שבבעלותו. שופטת בית המשפט השלום בירושלים אנה שניידר ציינה כי "הנאשם לא נקט את כל האמצעים הסבירים למניעת
"אין מחלוקת כי הדוחות הללו לא הוגשו, אך לטענת הנאשם, הדבר נבע מהיעדר אפשרות. הוא אומר שלאחר שהחלו הבעיות הכספיות הוא נזרק 'ככלב חוצות' מעסקיו ללא מתן אפשרות לקחת את חפציו, לרבות ספרי הנהלת חשבונות," גרסה השופטת. "הגשת דוח במועד היא חובה בסיסית. הנאשם כמשפטן היה אמור לדעת זאת, לנקוט אמצעים סבירים ולהימנע מעבירות."
עו"ד קרויזר מכנה עצמו מוטי, לאחר שכל השנים הופיע שמו בהתנהלות המשפטית כמרדכי יהושע. "מילדות כולם קוראים לי מוטי, שיניתי את השם ממרדכי למוטי במשרד הפנים, ואני לא יודע למה זה לא תפס." באחרונה עלה לאוויר בלוג תחת השם מרדכי קרויזר, שמפורטות בו כל עלילותיו המשפטיות. עו"ד קרויזר אמר השבוע לעסקים כי הוא לא יודע מי "מחפש אותו" וכי הגיש תלונה נגד הבלוג.
בבלוג מפורט כי בית הדין האזורי לעבודה דחה תביעה בסך 3.7 מיליון שקל בגין שכר עבודה של אדם בשם מרדכי יהושע קרויזר שביקש לקבל פסק דין לזכותו במעמד צד אחד. בית הדין מתח ביקורת קשה באשר לתביעה שהוגשה נגד חברת מגדלי הסנהדרין, שבה התובע משמש דירקטור, בעל מניות ומנהל. עו"ד קרויזר התייחס לכך השבוע: "זה לא אני, זה בן דוד שלי עם אותו שם בדיוק, תיקים שיש לו מיוחסים אליי וזה גורם לי נזק."
קרויזר (50) החל ללמוד משפטים בשנת 2004 בקריה האקדמית אונו. הוא ניהל מסעדות ובמשך כ13-שנה חי לסירוגין בארץ ובארה"ב. הוא נסע לשם בפעם הראשונה בהיותו בן ,17.5 לאחר שהשתקם לדבריו מתאונת דרכים קשה ושכב חודשים בבית חולים עם שברים בגולגולת ובצוואר. הוא שהה כמעט 3.5 שנים בארה"ב, חזר לארץ, שירת בצה"ל ואז שב לארה"ב ל9- שנים נוספות, שבהן עסק לדבריו בנדל"ן בניו-יורק.
י' פישר מבני ברק רכש בפרויקט אחיסמך דירה בת 4 חדרים. הוא ציין בפני עו"ד ורדי כי שילם דמי הרשמה של 30 אלף שקל במרס 2011 ואחרי חודשיים העביר 50 אלף שקל במזומן ו190- אלף שקל לחשבון של עו"ד קרויזר בנאמנות בבנק המזרחי. בפנייתו לנאמן טען: "חיכיתי זמן מה לקבל מכתב עם קבלה, ומשום שהוא לא הגיע התקשרתי לחברה ונאמר לי שיבדקו את זה. שלחתי להם העתק של ההעברה הבנקאית, אך הם לא שלחו לי שום קבלה וסמכתי על העובדה שיש לי קבלות על חלק מהסכום לפחות. כששמעתי שיש קשיים ביררתי את הנושא מול משרדו של קרויזר; נאמר לי שם כי אני כלל לא מופיע בין חברי הקבוצה, אף שמצוין ששילמתי 80 אלף שקל, וכי 190 אלף השקלים ייבדקו. אך הפקידה שיכולה לעשות זאת בחופשת לידה."
גם אוראל צוברי פנה לעו"ד ורדי בבקשה לעזרה, לאחר ששילם 265,100 אלף שקל וביקש לבטל את העיסקה. בחודש אוקטובר הוא חתם על הסכם לביטולה, ולדבריו, עו"ד קרויזר הבטיח להשיב לו את הכסף בתוך 45 יום, למעט הוצאות מיסוי מקרקעין ודמי רישום. קרויזר החתים אותו על סעיף לא שגרתי שלפיו "הח"מ מתחייב לנהוג במשנה זהירות ולא להפיץ שמועה ו/או פרסום אשר יפגעו בשמו הטוב של עו"ד קרויזר ושות."' עד היום הכסף לא הושב לו, ועו"ד קרויזר הפנה אותו לנאמן ורדישצוות של משרדו פועל רבות כדי לאסוף את כל המסמכים הקשורים לקבוצת הרכישה, יש טענות ותהיות רבות באשר להתנהלותו של קרויזר. ורדי ביקש מבית המשפט לבטל את הסכם ההתקשרות בין פסגת חי אשדוד לבין עו"ד קרויזר. מתברר כי בין הצדדים נחתם הסכם שבמסגרתו כל זכויות
עוד טוען עו"ד ורדי בדוח שלו כי בפרויקט נמכר מספר יחידות דיור החורג מהמלאי הקיים. "במסגרת שיווק הדירות לחברי קבוצת הרכישה נמכרו 118 יח"ד של 3 חדרים, ובמלאי הנתון ישנן 110 יח"ד כאלה בלבד. מנגד, ישנו עודף במלאי דירות בעלות מאפיינים אחרים."
טענה נוספת עוסקת בהיותם של שני סוגי מחירים בפרויקט. במועד מאוחר יותר נוספו לקבוצת קרויזר המקורית חברים שקנו 52 יח"ד באמצעות עו"ד יוסף שחור, אשר טען כי היה רק הצינור להעברת הכסף. מבדיקה עולה כי חברי קבוצת קרויזר שילמו 520 אלף שקל עבור קרקע לקוטג,' ואילו חברי קבוצת שחור רכשו את הקרקע לקוטג' בפרויקט בכ400- אלף שקל בממוצע. הנאמן קיים פגישה עם חלק מחברי קבוצת שחור, ויש מי שעומדים על קיום ההסכמים עמם ומי שהראו נכונות לשקול שינוי כלשהו ביחס לתמורה שיידרשו לשלם.
ספק אם שמעתם על ריבית של 1.8 מיליון שקל בגין הלוואה של 3 מיליון שקל למשך פחות מחודשיים. לקרויזר זה קרה. ביום 8.4.2011 הוא התקשר בהסכם הלוואה של 3 מיליון שקל, שהריבית שנקבעה בגינה היתה 1.8 מיליון שקל. סכום ההלוואה והריבית עליה שולמו בסמיכות למועד נטילתה, אך הנאמן פנה לחברה המלווה וביקש ממנה להחזיר חלק מהכסף שקיבלה.
הלוואה נוספת של קרויזר כבר סיבכה אותו. ב15.5.2011- הוא התקשר עם גמלא הראל נדל"ן לצורך קבלת 38 מיליון שקל למשך כשנה בתמורה לריבית של 13% מהמימון והפרשי הצמדה. החוב כלפי גמלא צובר בכל חודש עלויות מימון של כ500- אלף שקל והגיע ליותר מ43- מיליון שקל. ההלוואה היתה אמורה להיפרע לא יאוחר מ,9.6.2012- אך לאחר שבחברה קיבלו מקרויזר דיווח על ההתנהלות הכספית בפרויקט והפעילו את משרד החקירות ויצמן יער, הם הגיעו למסקנה כי קרויזר לא יוכל לעמוד בתשלום והחליטו לפתוח בהליך של אכיפת שעבוד לזכות החברה במקרקעי הפרויקט. פונה נוסף לנאמן הוא יצחק קורלנסקי, שטוען שהלווה 450 אלף שקל לעו"ד קרויזר לטובת הפרויקט ומבקש לקבל את כספו בחזרה.
ויכוח גדול מתנהל גם לגבי חברת הניהול של הפרויקט. הנאמן מעוניין שחברת רם ישראל, שקרויזר כבר בחר בה לנהל, תמשיך בעבודה זו. החברה הוקמה במאי 2011 ותחילה חברה לעו"ד קרויזר לשם הקמת קבוצת הרכישה. עו"ד מטרי את זהבי מציינים בפנייתם לבית המשפט כי "רם ישראל, חברה שהוקמה אד הוק ונטולת רקורד מתאים, מתוגמלת בדמי ניהול של ,8% כ32- מיליון שקל, החורגים משמעותית מהתשלום המקובל על פרויקטים כאלה, וזאת על חשבון גמלא וחברי קבוצת הרכישה. נראה כי הענקת זכויות הניהול ודמי הניהול בוצעה ללא כל צדק ענייני באופן המעלה סימני שאלה רבים."
מנגד, עו"ד ורדי כתב לבית המשפט ביום שלישי השבוע על ההחלטה להמשיך לעבוד עם חברת רם ישראל: "בפני הנאמן הוצגו נתונים שלפיהם רם ישראל לוקחת חלק בפרויקט כיזמית וכמי שמסייעת לכאורה בגיבוש קבוצת הרכישה, ואינה משמשת כחברת ניהול בלבד, ומכאן דרישותיה לשכר. עד לשלב זה הוצג בפני הנאמן שרם ישראל ביצעה עבודה מרובה במסגרת הפרויקט עד כה, מרביתה לכאורה ללא כל תמורה. מתוך 8% שהיא זכאית להם יופרש 1% לטובת הוצאות הפרויקט."
עו"ד ורדי מוסיף ואומר לגבי החקירה שלו כי "עשרות רוכשים שילמו במזומן סכומים לא מעטים. אין ודאות לגבי הפקדת כספים בחשבונות בנק, יש כספים שאין לגביהם מסמכים וקבלות, יש דיירים שרכשו דירות ומבקשים לקבל את כספם בחזרה. הבעיה המרכזית היא בקשת הכינוס של גמלא הראל, שמעוניינת לקבל בחזרה את הסכומים שהלוותה. המקורות לקבלת הכסף הם הקדמת תשלומי הדיירים או מימוש השבס שמסתכם ביותר מ75- יחידות דיור. אנחנו בונים מסד נתונים ומנסים לפתור בעיות מסוימות של דיירים, לקדם תוכניות ולבטל חוזה שנכרת עם חי אשדוד, שטוענת לרכישת מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות בפרויקט. כמו כן, אנו בודקים עיסקאות שנחתמו עם חלק מהרוכשים במחירים נמוכים באופן חריג בתקופה הרלוונטית, גובים יתרות כספים מדיירים בגין כאלה שלא שולמו ודנים עם גורמים שונים שמוכנים לקנות את יתרת הזכויות, ובהם חברות בורסאיות."
כעת הכל מחכים למוצא פיו של השופט איתן אורנשטיין. אתמול הוא אישר לנאמן להתקשר עם מתכנן לפרויקט. ביום רביעי הקרוב יגיעו כל הגורמים הקשורים לפרשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב כדי לשמוע את החלטתו בנוגע לתיק.
כעת הכל מחכים למוצא פיו של השופט איתן אורנשטיין. אתמול הוא אישר לנאמן להתקשר עם מתכנן לפרויקט. ביום רביעי הקרוב יגיעו כל הגורמים הקשורים לפרשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב כדי לשמוע את החלטתו בנוגע לתיק.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם