ראשי » עסקים » צרכנותגלוש ב - nrg מעריב מהסלולר

מוכרים בלבד: איך תיפטרו מהדירה הישנה שלכם בשוק נדל"ן חלש

קניתם דירה חדשה ואתם לא מצליחים למכור את הישנה? לפניכם עומדות כמה אפשרויות: לכרוע תחת הנטל של שתי משכנתאות, לרדת במחיר, להשכיר את הדירה הקודמת, להצטרף למבצעים של יזמים או ליטול הלוואת גישור

רוב משפרי הדיור שרכשו דירה  חדשה לפני שמכרו את דירתם הישנה נמצאים בבעיה קשה. במיוחד אלה שרכשו דירה לפני יותר משנה, בתקופת הגאות בשוק הנדל"ן, ומתקשים כעת למכור את דירתם הישנה, כאשר שוק הנדל"ן נמצא כבר זמן רב בקיפאון. המצוקה אמיתית והיא לא רק כלכלית. לחץ נפשי, חרדה ומתח מלווים את משפרי הדיור שנתקעו עם דירה ישנה עד להגעתו, אם בכלל, של הרוכש המיוחל.

במשרד האוצר אפילו גיבשו מונח לדירות מיד שנייה שמחכות נואשות לקונים: "דירות בהמתנה". מדוח של האוצר שפורסם לאחרונה עולה כי 30% מרוכשי הדירות בפברואר קנו את דירתם החדשה לפני שמכרו את הקודמת - עלייה של 2% בהשוואה לינואר. עוד ציינו באוצר כי באזור השפלה נמצא מלאי הדירות בהמתנה הגדול ביותר, ואחריו מדורגים אזור המרכז ואזור חיפה.

לדברי דוד לוי, זכיין אנגלו-סכסון בכפר סבא ובהרצליה, רבים קנו דירות בתקופת השיא בהנחה שיצליחו למכור את דירתם הקודמת, אך בגלל הקיפאון בשוק הם מתקשים לעשות זאת. "כמה חודשים לפני פרוץ המחאה החברתית תושב שכונת הדרים בכפר סבא קנה דירה חדשה בשכונת כפר סבא הירוקה", הוא מספר, "מאחר שנשארו לו יותר משנתיים עד לכניסה לדירה החדשה הוא לא מיהר למכור את דירתו והיה בטוח שיקבל תמורתה מחיר גבוה ממחיר השוק. לאחר פרוץ המחאה קפא השוק. האיש נלחץ, פרסם את הדירה למכירה בכל העיתונים, תלה שלטים ובשפה המקצועית' שרף את הדירה' כי היא עמדה זמן רב בשוק. למעשה הוא עשה את כל הטעויות האפשריות. רק לפני כמה ימים הגיע קונה לדירה".

לדברי לוי, גם לפני הקיפאון בשוק הנדל"ן, אך במיוחד במהלכו, היה רצוי למכור את הדירה הקודמת לפני קניית דירה חדשה: "נכון שברוב המקרים בחיים קודם קונים משהו חדש ורק אחר כך נפטרים מהישן, אבל בנדל"ן זה לא כך. עדיף קודם למכור את הדירה ורק אחר כך לקנות דירה חדשה, בעיקר במצבים שבהם אין כסף פנוי ומכירת הדירה הקודמת היא מקור המימון העיקרי לרכישת הדירה החדשה.

בזמן המכירה מקובל להקצות חצי שנה לפינוי הדירה, אך במצב שנוצר עדיף להקצות 8 חודשים, שהם זמן מספיק לראות עשרות דירות ולמצוא את הדירה המתאימה לקנייה. כך למוכר מתאפשר להיות קשוח בנוגע למחיר ולחכות לקונה המתאים, בעוד אם הוא כבר קנה דירה חדשה הוא לחוץ ולעתים נאלץ לרדת במחיר".
במקרים

שבהם קונה רכש דירה חדשה ונמצא בקשיים למכור את דירתו הקודמת ממליץ לוי להתפשר גם על מועד הפינוי: "כיום אם יש קונה רציני שדורש פינוי בתוך חצי שנה, כדאי לבצע את העיסקה גם אם הדירה החדשה תהיה מוכנה רק בעוד שנתיים. על אף איהנוחות כדאי אפילו לעבור ולהתגורר זמנית בשכירות עד לכניסה לדירה החדשה. כך הקונה נמצא לפחות במצב של ודאות ואינו תלוי במצב השוק".

גם יזמים הבינו את הבעייתיות שבמכירת דירות מיד שנייה ויצאו במבצעים בהתאם. כך למשל, חברת אפריקה ישראל מגורים יצאה לפני חודשים אחדים במבצע שאמור לסייע לה למכור דירות חדשות בפרויקט שהיא מקימה בשכונת סביוני נצר סירני בנס ציונה. בשיתוף עם סניף אנגלו-סכסון המקומי מציעה החברה למשפרי דיור שירכשו דירה בפרויקט סיוע במכירת הדירה הישנה באמצעות אנגלו-סכסון ובמימון אפריקה ישראל. לפי תנאי המבצע, אם בתוך חצי שנה הדירה הקודמת לא תימכר, העיסקה לרכישת הדירה החדשה תבוטל ולא תיחשב כהפרת חוזה.

גם בחברת אאורה ישראל, המשווקת פרויקטים למגורים ביהוד, בפרדס חנה ובשכונת מצליח ברמלה, זיהו את מצוקת משפרי הדיור ונתנו אורך נשימה לרוכשים. "אנחנו מאפשרים לרוכשים לשלם רק 20% מהתשלום על הדירה החדשה במעמד החוזה ואת היתרה רק עם קבלת המפתח", מסביר רן אלישע, סמנכ"ל השיווק של החברה, "כך נחסך מהקונה הלחץ של תשלום כפול, יש לו 24 חודשים למכור את דירתו ולא לשלם במקביל גם על הדירה החדשה".

עו"ד אמיתי ארליך ממשרד גולדמן ארליך אדלשטיין מסביר כי משפרי דיור שרכשו דירה חדשה ומתקשים למכור את דירתם הקודמת ונמצאים בלחץ כספי יכולים לבקש הלוואת גישור בעדיפות כהלוואת בלון (הלוואה שבמהלך תקופת ההחזר לא צריך להחזיר את הקרן אלא רק את הריבית, כך שאין תשלום כפול על הדירה החדשה ועל הדירה הישנה).

לדבריו , "פתרון נוסף שכדאי לשקול הוא השכרת הדירה הישנה במהלך תקופת הביניים. היתרון בכך הוא הכנסה שוטפת, והחיסרון הוא שהשכרה מפריעה מעט למהלכי המכירה כי צריך לאפשר לשוכר תקופת מינימום של מגורים בדירה. כמו כן כדאי לבדוק אפשרות של ארכה לתשלום על הדירה החדשה".

עו "ד ארליך ממליץ לבקש ממס שבח ארכה למכירת הדירה הקודמת כדי שבעל שתי הדירות לא יחויב בשיעורי מס רכישה כאילו מדובר בדירה שנייה. "במקרים שבהם קיים קושי אמיתי למכור את הדירה הישנה", הוא מוסיף, "יש לבדוק אפשרות של ביטול העיסקה לרכישת הדירה החדשה, גם במחיר של קנס כספי".

עידן אלקב ץ, הבעלים ומנכ"ל משותף בחברת עתיד משכנתאות, אומר כי "העצירה בשוק הנדל"ן מקשה על משפרי הדיור. מצד אחד השוק מציע הזדמנויות רכישה אטרקטיביות יחסית לדירות משודרגות, אך מצד אחר בעלי נכסים יתקשו למכור את הנכס שבבעלותם".
 

לדבריו , "זוג שבבעלותו דירה שעדיין לא נמכרה בשווי 1.2 מיליון שקל, שנטל משכנתה של 500 אלף שקל וההחזר החודשי שלו בסך 3,500 שקל , והוא רוכש דירה משודרגת ששווייה 1.5 מיליון שקל, נאלץ בינתיים לממן את הרכישה מהון עצמי וממשכנתה נוספת בסך 650 אלף שקל, שההחזר החודשי שלה לתקופה של 25 שנים הוא 3,100 שקל . כך נוצר מצב שסך ההחזרים החודשיים שהזוג יידרש לשלם עבור שתי הדירות יהיה 6,600 שקל .

"החשש מפני אי-עמידה בהחזרים הגבוהים עלול לגרום לזוג להילחץ ולמכור את הנכס הישן במחיר נמוך בהרבה משוויו. הפתרון המומלץ במצב כזה, שיאפשר לזוג לרכוש את הדירה החדשה ולשלם החזרים חודשיים נוחים, הוא משכנתה במסלול גישור או גרייס חלקי, כלומר תשלומי הריבית בלבד עד המכירה. בשיטה זו ימחזר הזוג את המשכנתה הקיימת לתשלומי ריבית בלבד למשך שנתייםשלוש, ואת המשכנתה החדשה הוא ייקח לפי אותה שיטת החזר, כך שההחזרים החודשיים יהיו בסך כ-3,000 שקל . הדבר יאפשר לצלוח את תקופת הגישור עד מכירת הנכס ופירעון המשכנתאות ללא לחצים ומתחים הנובעים מהחזרים חודשיים גבוהים".

בואו להמשיך לדבר על זה בפורום צרכנות-

נא להמתין לטעינת התגובות

מעדכן תגובות...